Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта.
Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны - потребители их услуг, заказчики.
В роли профессиональных оценщиков выступают:
– юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний);
– физические лица (индивидуальные предприниматели).
Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.
В своей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами. В табл.1 приводятся основные правовые акты, которые используются при поведении оценки стоимости бизнеса.
Чтобы оценить бизнес, оценщик должен знать:
– подходы, методы и стандарты оценки;
– нормативные и правовые акты в сфере оценочной деятельности и бизнеса (законы, приказы, постановления, правила и нормы охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты и др.);
– экономическое окружение бизнеса (цены, изменение и соотношение цен, ставки арендной платы, налогов, лизинговых платежей и др.);
– экономику предприятия, основы организации и технологии строительства, производства промышленной, сельскохозяйственной и другой продукции, услуг;
– требования к составу и эффективному использованию имущественного комплекса в разных сферах хозяйствовании;
– финансовый учет и отчетность предприятия, методики финансового анализа.
Российский оценщик имеет право:
– самостоятельно выбирать и применять методы оценки в соответствии со стандартами;
– при обязательной оценке требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
– получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
– запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает это в отчете;
– привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;
– отказаться от проведения оценки объекта в случае, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил соответствующие договору условия работы.
Таблица 1
Основные нормативные правовые акты, регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации
|
Нормативно-правовой акт |
Примечание |
|
|
Федеральный закон -ФЗ (ред. от 01.01.2001) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» |
Определяет объекты оценки, случаи обязательного проведения оценки, основные нормы и правила ведения оценочной деятельности |
|
|
Гражданский Кодекс РФ |
Служит основой для проведения экспертизы ресурсов и прав на них, предусматривает проведение оценки при внесении вклада в имущество хозяйственного товарища или общества |
|
|
Приказ Минэкономразвития от 01.01.01 года N 256 «Об утверждении федерального стандартаоценки» (ФСО N 1) |
Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки |
|
|
Приказ Минэкономразвития от 01.01.01 года N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки» (ФСО N 2) |
Цель оценки и виды стоимости |
|
|
Приказ Минэкономразвития от 01.01.01 года N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки» (ФСО N 3) |
Требования к отчету об оценке |
|
|
Федеральный закон -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» |
Указывает на необходимость привлечения для определения стоимости предприятия и его активов независимых оценщиков, устанавливает положения, условия и ограничения оценки собственности в ходе арбитражного процесса |
|
|
Постановлением Минтруда РФ от 01.01.2001 N 37 (ред. от 01.01.2001) «Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих» |
Утверждает квалификационную характеристику должности «оценщик», должностные обязанности оценщика, требования к его обязанностям и квалификации |
Обязанности оценщика заключаются:
– в соблюдении требований закона об оценочной деятельности и принятых на его основе нормативных правовых актов;
– отказе от оценки в случае возникновения обстоятельств, препятствующих объективной оценке;
– обеспечении сохранности документов, получаемых в ходе проведения оценочных работ;
– предоставлении заказчику информации о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
– предоставлении по требованию заказчика документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
– не разглашении конфиденциальной информации, полученной от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
– хранении копий составленных отчетов в течение трех лет;
– предоставлении копий хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.
В ст. 16 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отмечается, что оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве.
В настоящий момент действуют 11 федеральных стандартов:
1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15,
2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15,
3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15,
4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10,
5. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11,
6. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14,
7. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15,
8. «Оценка для целей залога (ФСО №9) от 01.06.15,
9. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10) от 01.06.15,
10. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11) от 22.06.15.
2. Практические аспекты оценочной деятельности в РФ и США
2.1 Практические аспекты в Российской Федерации
Механизм регулирования оценочной деятельности в РФ
Согласно Концепции развития оценочной деятельности в русской Федерации Концепция развития оценочной деятельности в РФ одобрена Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в русской Федерации. Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:
• лицензирование оценщиков; (на сегодняшний момент лицензирование отменено);
• аттестация профессионалов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;
• утверждение учебных программ по переподготовке профессионалов в области оценочной деятельности;
• сертификация услуг;
• страхование гражданской ответственности оценщиков.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством РФ в согласовании с законодательством.
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, другие некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется таковыми саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таковых саморегулируемых организаций.
Саморегулируемые организации оценщиков могут делать следующие функции:
• защищать интересы оценщиков;
• содействовать увеличению уровня профессиональной подготовки оценщиков;
• содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;
• разрабатывать собственные стандарты оценки;
• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля свойства воплощения оценочной деятельности.
Адекватность организационных аспектов и стандартов оценочной деятельности обеспечивают так необходимое в современном глобальном бизнесе взаимопонимание и взаимное признание профессионалов-оценщиков, действующих на различных рынках недвижимости.
Следует отметить, что в странах западной демократии специальный государственный закон, регулирующий оценочную деятельность, -- явление малораспространенное. В большинстве стран основные вопросы регулирования недвижимости сосредоточены в гражданских и земельных кодексах, законах о налогах. Тем не менее есть зарубежные примеры действующих правовых актов, связанных именно с оценочной деятельностью, например в Германии (1988).
Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления. Основные регулирующие функции в конечном счете были делегированы уполномоченному представителю федеральной исполнительной власти, в настоящее время -- Министерству имущественных отношений Российской Федерации (далее -- Минимуществу России). При этом в главе III ФЗО определены основные управленческие функции этого представительного органа:
• контроль за осуществлением оценочной деятельности,
• регулирование оценочной деятельности,
• взаимодействие с другими органами государственной власти (других отраслей, связанных с недвижимостью) по вопросам оценки и координация их деятельности,
• согласование проектов стандартов оценки,
• согласование требований к образовательным учреждениям и программам, связанным с профессиональной подготовкой оценщиков.
Кроме того в ФЗО было установлено требование об обязательном централизованном лицензировании оценочной деятельности (на сегодняшний момент лицензирование отменено законодательно).
Основные направления и формы государственного регулирования оценочной деятельности отражены на рисунке (см. Приложение 1).
В регионах Российской Федерации, в субъектах федерации и муниципальных структурах на местах регулирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством в рамках региональных и муниципальных органов разветвленной системы Минимущества России.
“Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности” были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства РФ№ 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к разным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений русской Федерации (Минимущество России).
Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и способов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик должен употреблять информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
В эталоне оценки дается определение главных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и способов оценки. Кроме определения рыночной стоимости объекта оценки в эталоне дается определение видов стоимости. К таковым видам относятся:
• цена объекта оценки с ограниченным рынком продуктов;
• цена замещения объекта оценки;
• цена воспроизводства объекта оценки;