Материал: Оценка стоимости объекта недвижимости

Сельское хозяйство.

Производство продукции сельского хозяйства.

В целом, ситуация на рынке сельского хозяйства России неоднозначна, несмотря на тенденцию роста в целом в последние годы, развитие подотраслей идет неравномерно. Как уже отмечалось ранее, это в первую очередь обусловлено зависимостью отрасли от погодно-климатических условий. Засуха 2010 г. нанесла сильный урон отечественному сельскому хозяйству, а благоприятные погодные условия 2011 г. позволили собрать рекордные урожаи и увеличить общее поголовье скота и производство мяса.

Для улучшения ситуации в сельском хозяйстве государство ежегодно выделяет дополнительные средства. Так в 2011 году объем государственной поддержки отрасли из федерального бюджета со всеми дополнительными субсидиями составил 168 млрд. рублей. По сравнению с 2010 г. производство продукции сельского хозяйства в 2011 г. составило 131%.

В 2011 году урожай зерновых значительно вырос и составил, по данным Министерства сельского хозяйства на 20 декабря, 92 млн. тонн. Рост составил 48% по сравнению с предыдущим годом.

Текущий год принес рекордные урожаи не только зерновых, но также и других сельскохозяйственных культур. Так, по данным Министерства сельского хозяйства, урожай сахарной свеклы в 2011 году составил 45 млн. тонн против 20,2 млн. тонн, собранных в 2010 году. Рост урожая подсолнечника по сравнению с прошлым годом составил 57% и составил в этом году 8,4 млн. тонн, рапса собрали 1 млн. тонн, что в 3,5 раза больше по сравнению с прошлым годом. Кукурузы в 2011 году собрали 6 млн. тонн, это почти в 2 раза больше по сравнению с 2010 годом.

В октябре 2011 года численность голов КРС в хозяйствах всех категорий составила 20,6 млн. голов, из них коров 8,9 млн. голов. За последний месяц поголовье сократилось на 1,1%. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года этот показатель сократился на 0,3%, поголовье коров увеличилось на 0,6%.

Поголовье свиней, овец и коз ежегодно увеличивается. Среднегодовой рост поголовья свиней в последние три года составил 3%, овец и коз - 6%. За 10 мес. 2011 года поголовье свиней, овец и коз увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2010 года на 18,6 млн. (+0,4%) и 23,7 млн. голов (+0,2%) соответственно.

Потребительский рынок. Оборот розничной торговли 2011 г. составил 19082,6 млрд. рублей, что в товарной массе на 15,8 % больше, чем за соответствующий период предыдущего года. В целом оборот розничной торговли демонстрирует уверенный рост. Рост оборота розничной торговли продолжает основываться на снижении нормы сбережений и увеличении потребительского кредитования.

Потребительская способность. В мае 2011 индекс потребительских цен составил 100,4%, % (в мае 2010 г. - 104,3 %, за период с начала года - 105,9 %).

В мае 2011 г. базовый индекс потребительских цен продолжил снижаться.

Базовый индекс потребительских цен - показатель, отражающий уровень инфляции на потребительском рынке с исключением сезонного (цены на плодоовощную продукцию) и административного (тарифы на регулируемые виды услуг и др.) факторов, который также рассчитывается Росстатом РФ.

Занятость и безработица. Численность экономически активного населения в возрасте 15-72 лет (занятые + безработные) в августе 2011г. составила 76,7 млн.человек, или более 54,0% от общей численности населения страны.

Среди безработных, по методологии МОТ, доля женщин в августе 2011г. составила 48,3%, доля городских жителей - 63,5%.

Безработица городского и сельского населения характеризуется превышением уровня безработицы среди сельских жителей по сравнению с уровнем безработицы среди городских жителей. В августе 2011г. это превышение составляло 1,7 раза

Безработица. Общая численность безработных, классифицируемых в соответствии с критериями МОТ, в 3,5 раза превышает численность безработных, зарегистрированных в государственных учреждениях службы занятости населения.

7.2 Анализ макроэкономической ситуации в Красноярском крае

Географическое положение. Красноярский край расположен в основном в пределах Восточной Сибири, в бассейне реки Енисей. Вдоль левого берега Енисея располагается низменная долина, а вдоль правого - Среднесибирское плоскогорье, высота которого достигает 500-700 м выше уровня моря. На севере край омывается Карским морем и морем Лаптевых. Протяжённость территории от севера до горных районов Южной Сибири почти 3000 км. На востоке край граничит с республикой Саха (Якутия) и Иркутской областью, на юге - с Республикой Тува и с Республикой Хакасией, на западе - с Республикой Алтай, Кемеровской и Томской областями, а также с Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами. На территории края в окрестностях оз. Виви (Эвенкия) расположен географический центр России.

Площадь территории. 2339,7 тыс. кв. км (включая Эвенкийский АО и Таймырский АО).

Климат. Резко континентальный, характерны сильные колебания температур воздуха в течение года. В связи с большой протяженностью края в меридиональном направлении климат очень неоднороден. Для центральных и южных районов края, где проживает основная масса населения, характерен континентальный климат с продолжительной зимой и коротким жарким летом.

На территории края выделяют три климатических пояса: арктический, субарктический и умеренный. В пределах каждого из них заметны изменения климатических особенностей не только с севера на юг, но и с запада на восток. Поэтому выделяются западные и восточные климатические области, граница которых проходит по долине реки Енисей <#"822711.files/image002.gif">, где

 - стоимость объекта оценки;

 - стоимость земельного участка;

 - стоимость нового строительства;

 - износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости воспроизводства.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

9.2.2 Оценка стоимости земельного участка

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:

­    право аренды;

­    право собственности;

­    право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование. Согласно п. 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса. Федеральным законом от 27.12.2005 г. №137-ФЗ срок переоформления продлен до 01.01.2010 г. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р. Стоимость земельного участка определялась в данном отчете методом сравнения продаж.

9.2.3 Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов

2. Определения элементов сравнения.

3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

4. Определение корректировок по каждому из элементов.

5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости права аренды по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г.Краноярск, максимально схожих с оцениваемым. Местоположение объектов сравнения относительно земельного участка в составе Объекта оценки отражено на рисунке 3. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 10 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Таблица 11 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж