Материал: Оценка стоимости объекта недвижимости

6.4 Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Ниже приводится анализ на наиболее эффективное использование объекта в двух вариантах.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Физически возможные варианты использования. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Законодательно разрешенное использование.

Таблица 5

Анализируя вышеуказанные критерии, наиболее эффективным вариантом использования является вариант застройки земельного участка зданием торгово-офисного назначения.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных 4-х критериях.

1.Физическая возможность - физическая возможность возведения сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Возможность возведения новых зданий (сооружений), с целью наиболее эффективного использования на рассматриваемом земельном участке требует дополнительного согласования. И вряд ли возможно

2. Доступность с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника участка. В настоящее время текущие и будущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

3.Финансовая целесообразность - допустимый, с точки зрения закона, порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта недвижимости.

Учитывая, что объект оценки находится на первой линии, ближайшее окружение представлено объектами торгово-офисного назначения, экономически целесообразным использованием является эксплуатация в качестве торгово-офисных площадей, которые возможно сдавать в аренду, что обеспечит получения дохода

4.Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода, как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта. Данное условие возможно лишь при эксплуатации объекта оценки в качестве торгово-офисного помещения.

Таким образом, учитывая все выше сказанное, мы сделали вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки, является эксплуатация в качестве объекта торгово-офисного назначения.

Раздел 7. Краткий анализ экономической ситуации

.1 Анализ макроэкономической ситуации

В 2011 году продолжились позитивные тенденции в развитии ряда важнейших сфер и отраслей экономики. Прежде всего:

v  продолжался экономический рост, причем происходил структурный сдвиг в источниках роста в пользу внутреннего спроса;

v  сохранялась тенденция опережающих темпов роста инвестиций в основной капитал по отношению к динамике ВВП и промышленного производства, главным образом за счет инвестиций из собственных средств предприятий;

v  ускорился рост денежных доходов и потребления населения, хотя их докризисный уровень не восстановлен;

Анализ основных социально-экономических показателей за прошедший период 2011 года приведен в таблице 6.

Таблица 6

Макроэкономика. Российская экономика находится в очень хорошей форме и по итогам года покажет рост на уровне не менее 7 %. Главной особенностью этого года является колоссальный приток иностранного капитала, что существенно повышает инфляционный риски и усиливает давление на рубль в сторону его укрепления. Однако резко сокращающийся профицит счёта текущих операций ограничивает потенциал роста рубля.

Апрельская статистика подтвердила сохранение высоких темпов роста российской экономики. По оценкам МЭРТ рост ВВП в апреле, очищенный от сезонных и календарных факторов, составлял в среднемесячном исчислении 0,7 % (это 8,7 % в годовом исчислении), По итогам четырёх месяцев экономика выросла на 7,7 % в сравнении с аналогичным периодом прошло года.

Основным локомотивом экономики остается рост инвестиций, которые в январе-апреле увеличились на 19,9 %. Строительный сектор при этом вырос на 23,7 %, а ввод нового жилья - на 45,3 %. Впечатляет и динамика показателей, характеризующих потребительский спрос - розничные продажи: +13,6 %. Высокая потребительская активность обусловлена ускоряющимся ростом доходов населения - так номинальная заработная плата за январь-апрель выросла на 27,6 % к январю-апрелю прошлого года, а в долларовом выражении рост составил 35%. Безусловно, свой вклад в поддержание потребительского спроса вносят и банки - размер совокупного кредитного портфеля населению в первом квартале вырос на 8,4 % и достиг 2,2 трлн. рублей (7,1 % к ожидаемому в этом году объёму ВВП). По сравнению с уровнем годовой давности кредиты населению выросли на 74 %.

Слабым звеном в апреле оказался промышленный сектор, где было отмечено замедление темпов роста. Однако отметим, что динамика индексов деловой активности не подтверждает этот вывод (индекс PMI в мае достиг максимальных значений за последние 9 месяцев), поэтому мы полагаем, что слабые цифры за апрель были временным явлением и ожидаем достаточно высоких показателей по промышленному производству в мае.

Производство промышленной продукции. Индекс промышленного производства составил 105,2% относительно января-мая 2010 г. и 104,1% относительно мая 2010 г. Доминирующее влияние на динамику и структуру промышленности оказывали обрабатывающие производства.

Строительная деятельность. В 2011 г. организациями всех форм собственности построено 145,6 тыс. квартир общей площадью 12,4 млн кв. м. что составило 93,3% к соответствующему периоду предыдущего года. В 1 кв. 2011 г. соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья и стоимостью строительства 1 кв. м жилья достигло минимального с 2002 г. значения в 130,2%. По оценкам ОАО «АИЖК», в 1 полугодии 2011 г. было предоставлено 181-195 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 253-273 млрд руб., ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях находятся в диапазоне 12-16%.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов в I квартале 2011 г. составила 31893 руб., увеличившись на 2,4% по сравнению с I кварталом 2010 г. (31135 рублей). Средняя цена 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья снизилась до 41534 руб., оставаясь ниже средней цены 1 кв. м жилья общей площади на вторичном рынке жилья (46162 руб.). Количество ипотек жилья в 1 кв. 2011 г. увеличилось на 75,59% (179 969 актов) по сравнению с 1 кв. 2010 г. При этом количество ипотек жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо целевого займа в 1 кв. 2011 г. увеличилось по сравнению с 1 кв. 2010 г. на 97,26%