- структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;
- виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);
- плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;
- урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;
- местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;
- улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);
- плотность занятость населения, различные социально-демографические особенности;
- цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;
- инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).
Документы, необходимые для оценки земельного участка. Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
В случае если сведения об объекте оценки в ЕГРН отсутствуют, необходимо предоставление следующих документов:
1. Правоустанавливающие, либо документы, подтверждающие право на земельный участок.
2. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка (в случае непредоставления выписки из ЕГРН).
3. Сведения о наличии ограничений и обременений прав на земельный участок, не отраженные в правоустанавливающей документации и документах кадастрового учета.
К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:
- необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление соответствующих систем севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.д.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;
- прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);
- высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);
- большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;
- сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;
- сложившаяся в стране нестабильность цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;
- отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;
- отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство;
- невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;
- слабо развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.
2.3 Особенности использования сельскохозяйственных угодий
Регулированию использования этих земель посвящена ст. 79 ЗК РФ. Сельскохозяйственные угодья пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Этот приоритет выражается в том, что для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.
В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.
Земельный кодекс РФ содержит перечень исключительных случаев, когда допускается изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше средне районного уровня для несельскохозяйственного использования. К ним, в частности, относятся случаи, связанные с:
· выполнением международных обязательств Российской Федерации;
· обеспечением обороны и безопасности государства;
· разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых);
· содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации;
· строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Земельный кодекс специально не выделяет мелиорированные земли в составе земель сельскохозяйственного назначения, однако использование этих земель имеет свои особенности, определяемые Федеральным законом "О мелиорации земель". Например, строительство на мелиорированных землях объектов и проведение других работ, не предназначенных для мелиорации земель, не должны ухудшать водного, воздушного и питательного режимов почв на этих землях, а также препятствовать эксплуатации мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений. Любая деятельность на мелиорированных землях должна осуществляться в соответствии с требованиями специально уполномоченных государственных органов в области мелиорации земель (ст. 30).
Особенности оборота сельскохозяйственных земель устанавливаются специальным законом.
2.4 Земельный налог
Земельный налог-- это прямой налог, уплачиваемый в местный бюджет владельцами земельных участков. Цель введения платы за землю заключается в стимулировании рационального использования охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивании социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечении развития инфраструктуры в населенных пунктах, формировании специальных фондов финансирования этих мероприятий. Величина земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев и землепользователей.
Земельный налог уплачивают собственники участков и те, у кого земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследовании.
В следующих случаях налог платить не нужно:
-пользование землей оформлено безвозмездно, на определенный срок;
-участок арендуется по договору;
-участок освобожден от налогообложения (в соответствии с п. 2 ст. 389 НК РФ).
Для налогоплательщиков предусмотрены льготы:
1. Федеральные. Перечень организаций, освобожденных от налога, приводится в ст. 395 НК РФ. Также налог не платят коренные малочисленные народы. А для граждан, перечисленных в ст. 391 НК РФ, предусмотрено снижение налоговой базы.
2. Местные. Устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления и законами городов федерального значения -- Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.
В других регионах от налога могут быть освобождены как физические, так и юридические лица. Кроме того, наблюдается снижение налогооблагаемой базы.
Налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год. Отчетными периодами являются первый, второй и третий кварталы.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
0,3% для сельскохозяйственных земель, участков личного подсобного хозяйства, дачных участков; земель для нужд государства, жилищного фонда и инфраструктуры; участков, используемых для обороны страны, безопасности и таможни;
1,5% для остальных земель.
Субъекты вправе устанавливать свои ставки, но не выше принятых на федеральном уровне.
Расчет земельного налога. Для расчета земельного налога применяется формула:
Земельный налог = Налоговая база Ч Ставка налога
Когда у земельного участка несколько собственников и в отчетном году совершена покупка или продажа земли, формула будет выглядеть следующим образом:
Земельный налог = Кст Ч Ст Ч Д Ч Кв,
где Кст -- кадастровая стоимость; Ст -- ставка налога; Д -- доля в собственности на землю; Кв -- коэффициент владения участком в месяцах.
Налогоплательщики организации и индивидуальные предприниматели исчисляют сумму земельного налога самостоятельно, и представляют налоговую декларацию в налоговые органы по месту нахождения земельных участков.
Налогоплательщики физические лица уплачивают земельный налог на основании налогового уведомления, направляемого им налоговым органом.
2.5 Фонд перераспределения земель
В составе земель сельскохозяйственного назначения формируется фонд перераспределения земель, предназначенный для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.
Фонд перераспределения земель - это государственная структура, которая представляет собой определенную базу, в которой указываются точные регистрационные и кадастровые данные территорий. Для изъятия участков в активы соответствующего фонда существуют определенные основания, предусмотренные законодательством. Основная задача деятельности фонда по перераспределению - сохранение и реорганизация территорий сельскохозяйственного предназначения.
Государственный фонд перераспределения земель был создан с целью рационального распределения, а также грамотного разделения между гражданами и юридическими лицами всех земельных активов соответствующего фонда. Ключевым фактором в процессе учреждения такого фонда являлся показатель целевого назначения земель. Главной задачей распределительного фонда является такое распоряжение сельскохозяйственными территориями, которое будет гарантировать соблюдение правил целевого использования.
Фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:
1) при добровольном отказе от земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;
3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.
Перераспределение важно для последующего осуществления хозяйственной деятельности, проведения любых фермерских работ, а также расширения сельскохозяйственной деятельности, для организации подсобных личных хозяйств, садоводства и огородничества.
Законодательством определены те случаи, которые являются основаниями для включения территорий в специальный фонд с целью дальнейшего распоряжения и перераспределения участков среди частных пользователей (физических и юридических лиц), а также государственных и муниципальных органов и предприятий. Основаниями для включения земельных участков в государственный фонд перераспределения земель являются следующие территории:
участки, которые не стали объектом наследования, так как в силу обстоятельств не оказалось наследников, которые претендуют на территорию на любых основаниях (в законном порядке, при наличии завещания);
территории, которые не были унаследованы, так как лицо, выступающее в роли завещателя, добровольно лишило всех наследников прав на владение данным участком;
земельные участки, от которых наследники добровольно отказались без указания конкретного субъекта, который стал бы законным владельцем территории;
недвижимое имущество, по поводу которого было подано заявление о добровольном отказе от участка;