Также, метод распределения применяют при наличии конкретных улучшений объекта (внесение удобрений в почву, изменение рельефа и др.).
3.Метод капитализации. При оценке арендных прав незастроенной и застроенной земли применяют и метод капитализации (п. 4 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время подобного оценивания выполняют такие действия:
1. Рассчитывают земельную ренту.
2. Определяют величину коэффициента капитализации.
3. Рассчитывают рыночную стоимость аренды -- проводят капитализацию земельной ренты.
При применении подобного метода земельной рентой считают доход от сдачи земельного участка в аренду.
Под капитализацией понимают определение первого показателя за равные интервалы времени.
Рыночная стоимость по методу капитализации = Размер земельной ренты за 1 период после оценки / Коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации находят 1 из 2 способов:
делят размер земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
безрисковую ставку отдачи на капитал увеличивают на размер премиальной выплаты за риски при инвестировании денежных средств в земельный участок.
4. Метод остатка. При нахождении стоимости арендных прав незастроенных и незастроенной земли применяют и метод остатка (п. 5 разд. 4 Методических рекомендаций). Подобный способ оценки используют после осуществления различных улучшений на земельном участке, по итогам которых был получен доход.
Во время применения метода остатка выполняют нижеприведенные действия:
1) Определяют затраты на эксплуатацию различных улучшений объекта.
2) Рассчитывают чистый операционный доход (ЧОД) -- из размера валового дохода вычитают операционные различные расходы.
3) Находят стоимость аренды всего участка -- делят размер ЧОД на коэффициент капитализации.
4) Из полученной цены вычитают затраты на эксплуатацию улучшений.
При расчете валового дохода из потенциального вычитают потери от неуплаты арендных платежей. Величину операционных расходов определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду земли с 1 или несколькими постройками.
5. Метод предполагаемого использования. При нахождении рыночной стоимости аренды застроенной и незастроенной земли применяют и метод предполагаемого использования (п. 6 разд. 4 Методических рекомендаций). Такой способ оценки используют только после получения различных доходов с конкретного земельного участка.
При использовании подобного метода оценки выполняют нижеприведенные действия:
1) Определяют доходы, операционные и иные расходы (например, затраты на создание различных улучшений земельного участка, арендная плата).
2) Находят ставку дисконтирования.
3) Определяют стоимость аренды -- проводят дисконтирование.
Дисконтированием считают приведение потенциальных различных расходов и доходов к конкретной дате оценки по ставке, которую устанавливает оценщик. В подобной ситуации источником доходов, например, считают сдачу земли в аренду по текущей рыночной стоимости.
6.Метод выделения. При установлении рыночной стоимости застроенной земли используют и метод выделения (п. 2 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время проведения такой оценки выполняют нижеприведенные действия:
1) Определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости (постройки + земельный участок) с его аналогами.
2) После обобщения цен объектов-аналогов устанавливают размер затрат на воспроизводство улучшений участка.
3) Находят рыночную стоимость объекта.
Формула. Оценку арендного права земли проводят в зависимости от того, кто является собственником.
Если землевладельцем является частное лицо, то рассчитывается по формуле:
Арендная сумма за год = Рыночная стоимость участка * Ставка рефинансирования ЦБ.
Если землевладелец-государственный орган, то в этом случае платят только земельный налог, который рассчитывают по такой формуле:
Земельный налог = Кадастровая стоимость * Налоговая ставка.
Налоговая ставка равна 1 из 4 значений:
0,01% -- для лиц, которые освобождены от уплаты налогов или имеют льготы;
0,6% -- сельскохозяйственные участки;
1,5% -- для возведения жилых зданий, заводов, магазинов и др.;
2% -- для добычи различных полезных ископаемых.
Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная -- отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.
1.5 Оценка стоимости участка при вступлении в наследство
Наследование -- переход имущества, прав и связанных с ними обязанностей умершего лица (наследодателя) к иным лицам (наследникам).
Комплекс имущества, прав и обязанностей, получаемых при наследовании, называют наследственным имуществом, наследственной массой, наследством. Наследство умершего переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.
Получение недвижимого наследства требует проведения процедуры оценки его стоимости. Это важно по двум причинам:
Определение размера государственной пошлины при оформлении права на наследство;
Раздел этой недвижимости между наследниками с выплатой одними из них компенсации остальным.
Государственная пошлина зависит от степени родства наследников и наследодателя. Наследники первой категории (дети, родители, братья и супруги) платят 0,3% от стоимости земельного участка (но не более 100 000 рублей). Остальные - 0,6% (но не более 1 000 000 рублей). Освобождаются от выплаты госпошлины несовершеннолетние наследники, инвалиды и недееспособные, которые находятся под опекой.
Любая недвижимость, в том числе и земельный участок, можно оценить по кадастровой или по рыночной стоимости. Существует несколько критериев для такой оценки:
- Назначение земли;
- Форма владения и использования;
- Расстояние от трасс и иных транспортных путей;
- Наличие инфраструктуры;
- Наличие коммуникаций;
- Какие объекты находятся рядом.
От некоторых из этих факторов зависит не только стоимость самого объекта, но и стоимость процедуры оценки. Так за оценку коммерческой недвижимости компания-оценщик возьмёт больше, чем за оценку жилой.
Кадастровая стоимость оценивается специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ), в заключении специалистов указывается, сколько стоит квартира по кадастру. Эти сведения нужны для расчета налогов при сделках с этим объектом недвижимости.
Рыночную стоимость оценивают специализированные частные организации экспертов, они дают заключение о реальной стоимости недвижимости на рынке.
Именно рыночная оценка нужна для нотариального оформления наследства.
Право проводить оценку недвижимости имеют только профессиональные оценщики, которые состоят в той или иной саморегулируемой организации.
Если у оценщика нет документа о членстве в СРО, его заключение не будет иметь силы у нотариуса или в суде, вне зависимости от его квалификации и профессиональных компетенций.
Организации для проведения оценки должны иметь соответствующие лицензии. Перед назначением экспертизы заключается договор с клиентом, в документе оговариваются сроки и стоимость услуг. Процедура предполагает соблюдение таких мероприятий:
осмотр объекта;
выявление качественных, количественных, эксплуатационных характеристик объекта; анализ положения на рынке;
выбор оценочного способа; вынесение вердикта;
составление отчетности для клиента.
Документ, выданный оценщиком, вы можете предъявлять нотариусу для оформления права собственности на движимое, недвижимое имущество.
Процедура оценки имущества при вступлении в наследство. Оценка наследства происходит в несколько этапов:
Консультация с объяснением условий оценки;
Определение цели оценки;
Заключение договора;
Сама оценка;
Выдача официального документа оценки.
Некоторые виды имущества могут быть оценены только некоторыми специализированными учреждениями, а не любым оценочным бюро.
В любом случае нужна оценка недвижимости при оформлении наследства, так как без неё не удастся ни получить наследство, ни оформить долевой раздел по соглашению или по решению суда.
Глава 2. Земли сельскохозяйственного назначения.
2.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения
Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, земли в черте поселений (земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т. п. в населенных пунктах) не относятся к землям сельскохозяйственного назначения и, следовательно, на них не распространяются правила, например, об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В состав земель сельскохозяйственного назначения могут входить различные земельные участки:
· земли, сельскохозяйственными угодьями;
· земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;
· древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
· земли, занятые замкнутыми водоемами;
· земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
2.2 Объекты и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:
1) сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;
2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;
3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохозяйственная недвижимости), в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;
4) земельные доли.
Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения, и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, скотину, машины и материальные запасы, зерно в хранилищах и другие факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения и объекты оценки.
В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.
Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий, являются:
- природно-климатические условия, определяющие тип и, основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;
- тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);