МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«СИБАЙСКИЙ МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ»
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»
на тему: «Оценка рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения»
Выполнила:
студентка группы ЗИМ-18
Утарбаева И.Я.
Сибай 2021
Содержание
Глава 1. Рыночная стоимость земель в РФ
1.1 Понятие, задачи и цели оценки недвижимости
1.2 Определение рыночной стоимости земельного участка
1.3 Отличие кадастровой и рыночной стоимости земельного участка
1.4 Оценка стоимости арендной платы земельного участка
1.5 Оценка стоимости участка при вступлении в наследство
Глава 2. Земли сельскохозяйственного назначения
2.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения
2.2 Объекты и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения
2.3 Особенности использования сельскохозяйственных угодий
2.4 Земельный налог
2.5 Фонд перераспределения земель
Введение
Актуальность тематики исследования оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в стране, заключается
Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем - почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции.
Целью исследования является
Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения.
сельскохозяйственный земля стоимость
Глава 1. Рыночная стоимость земель в РФ
1.1 Понятие, задачи и цели оценки недвижимости
Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности заказчика.
Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.
В частности, оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в:
- операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии оценки.
Стандарты оценочной деятельности, действующие в России, регулируют порядок осуществления оценочной деятельности, а также проведение самой процедуры оценки квартир, домов, прочих видов недвижимости, а также любого другого имущества, имеющего стоимость.
Федеральные стандарты оценки, приведенные ниже были разработаны на основе международных стандартов и утверждены Министерством Экономического Развития.
Стандарты оценки согласуются с законом об оценочной деятельности (135 ФЗ) и по факту определяются в данном законе как обязательные для субъектов оценочной деятельности.
Действующими нормативными актами предусмотрены тринадцать стандартов оценки недвижимости:
Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки;
Цель оценки и виды стоимости;
Требования к отчету об оценке;
Определение кадастровой стоимости;
Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения;
Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков;
Оценка недвижимости;
Оценка базиса;
Оценка для целей залога;
Оценка стоимости машин и оборудования;
Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности;
Определение ликвидационной стоимости;
Определение инвестиционной стоимости.
Согласно ФCO №2, при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.
Рыночная стоимость объекта недвижимости -- это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки. Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ -- отче об оценке, выданный аккредитованным специалистом.
Рыночная стоимость -- та, за которую можно продать объект недвижимости.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости -- это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3-4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1-2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75-80% от рыночной цены.
Ликвидационная стоимость -- та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФCO №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Инвестиционная стоимость объекта оценки -- это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль c объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.
Инвестиционная стоимость -- та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости -- это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, a если это невозможно -- индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.
Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости -- это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчёте учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.
1.2 Определение рыночной стоимости земельного участка
Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:
1.Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен;
2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг;
3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.
Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.
Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки. Однако статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки.
Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:
1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.
В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 1998 года «Об оценочной деятельности РФ».
Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.
Рыночная оценка земли необходима при проведении различного рода сделок:
- для оформления наследства, коим является данный земельный надел;
- для оформления договора купли-продажи;
- в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;
- для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;
- при процедуре дарения и прочее.
Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.
На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.
Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.
Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
Отказавшись от помощи специалистов, при самостоятельной оценке рыночной стоимости земельного участка стоит иметь в виду, что существует три способа оценивания:
доходная;
затратная;
метод сравнения продаж.
Доходный способ. Является самым непростым для самостоятельного выявления рыночной значимости и его стоит применять лишь в том случае, если речь идет о земельном владении высокой рентабельности.
Этот способ подойдет для оценивания участка, расположенного в местности с высоким спросом на землю под жилое строительство или для построек иного назначения, которые будут приносить доход своему владельцу.
Перед затратным методом и методом сравнения продаж доходный имеет преимущество. Оно заключается в том, что благодаря этой методике потенциальный покупатель (или инвестор) имеет представление о рассматриваемом участке и обладает возможностью оценить его рентабельность. Качество конкретной земельной собственности выступает в качестве основного фактора, влияющего на ценообразование.