Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.
11. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земель
Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:
1) сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации;
2) определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур;
З) определение величины земельной ренты;
4) определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.
Сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации. Необходимая для оценки земель инфомация выбирается из материалов УI тура земельно-оценочных работ (1980--1989 гг.) с их последующим уточнением. Также можно использовать материалы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Каждый административный район в процессе УI тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп ночи, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории. Информация, необходимая для оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, включает кадастровый номер, наименование и общую площадь оцениваемого земельного участка, которые определяются на основе правоустанавливающих документов или данных Единого государственного реестра земель. Далее для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:
- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж; земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Они оцениваются методами оценки застроенных ил предназначенных для застройки земельных участков.
Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учитываются при оцёнке сельскохозяйственных угодий.
В случае отсутствия данных экспликации площади земель, занятых капитальными строениями и зданиями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, они определяются на основе данных о плотности застройки в соответствии со СНиП 11-97-76 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий». На территории сельскохозяйственных угодий определяется состав почв для этого используют карту обследования почв. На основе указанных источников выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур. На втором этапе производится выбор сельскохозяйственных культур, по которым рассчитывается земельная рента. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из такого набора сельскохозяйственных культур, при пространственном чередовании которых достигается максимальная величина земельной ренты и сохраняется плодородие почвенного слоя. В этом проявляется принцип НЭИ при оценке сельскохозяйственных угодий. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры (5--7 основных культур) определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ. Кроме того, на основе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за последние пять лет.
Определение величины земельной ренты по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам, выбранным для расчета: Земельная рента = Валовой доход -- Затраты (с учетом прибыли); Валовой доход -- Цена продажи х Нормативная урожайность. Для проведения расчетов используется фактическая информация по административному району, в котором проводится оценка. Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным ценам типичных продаж оптовых партий. Индивидуальные затраты устанавливаются на основе данных бухгалтерской отчетности. Для более точного определения затрат можно использовать зональные технологические карты возделывания уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затраты труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из рыночных цен, сложившихся в районе расположения земельного участка. Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включают: зара6отную плату, затраты на семена, горюче-смазочные материалы, удобрения, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты. Также при расчете издержек учитывают уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения. Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства. Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то его стоимость оценивают при использовании под сенокос. Все сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории пригодности:
1) земли, пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашня, многолетние насаждения);
2)земли, малопригодные под полевые культуры,но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);
З) земли, не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохозяйственных угодий. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции.
Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий. Рассчитывается рыночная стоимость сельскохозяйственной земли путем деления полученной величины земельной ренты на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения.
Заключение
В процессе выполнения данной контрольной работы я закрепила основные знания, полученные мной во время изучения этого предмета. Также я познакомилась со многими другими материалами, которые не были затронуты на занятиях. Я узнала много о правовых аспектах регулирования недвижимости в России, об оценке и экономике недвижимости. Основным плюсом выполнения этой работы я вижу то, что я получила те необходимые минимальные знания по экономике недвижимости, которые помогут мне в будущем принимать правильные решения непосредственно связанные с недвижимостью.
Список использованных источников
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2.;
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации»№ 135-ФЗ от 29 июля 1998г.;
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 36-ФЗ от 11 апреля 2002г.;
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 18-ФЗ от 11 февраля 2002г.;
5. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента: Учеб. пособие. - 3-е изд., доп. и перераб. - М.: Финансы и статистика, 2016.;
6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2016.;
7. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: Учеб. метод. пособие. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: Изд-во МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2016.;
8. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2017.;
9. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ, 2018.;
10. Щербакова, Н. А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Ростов н/Д; Новосибирск: Феникс: Сибирское соглашение, 2018.;
11. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие / Довдиенко И.В., Черняк В.З. - М.: ЮНИТИ, 2018.;
12. Оценка бизнеса: Учеб. / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2018.;
13. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2019.;
14. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие: В 2 ч. Ч. 1 / Под ред. П. Г. Грабового. - М.; Смоленск: ACB: Смолин Плюс, 2019.;
15. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие: В 2 ч. Ч. 2 / Под ред. П. Г. Грабового. - М.; Смоленск: ACB: Смолин Плюс, 2019.;
16. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Асаул, А. Н., Старинский, В. Н., Рыбнов, Е. И., Клюев, А. Ф.; Под ред. А. Н. Асаула. - М.; СПб.: АСВ: СПбАСУ, 2019.;
17. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В. И. Ресина. - 2-е изд. - М.: ДЕЛО, 2020.;