Оглавление
Введение
1. Номенклатура типов жилых домов. Общие принципы планировки квартир
2. Типологическая структура сельскохозяйственных производственных зданий и сооружений
3. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
4. Понятие и состав земель особо охраняемых территорий
5. Техническое состояние объекта оценки, факторы его определяющие
6. Метод капитализации, его содержание
7. Задача
8. Основания и этапы проведения оценки. Источники информации используемый при проведении оценки объекта оценки
9. Государственное регулирование оценочной деятельности. Нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность. Саморегулируемые организации оценщиков
10. Методы оценки объекта, имеющего доходность: метод валовой ренты, метод прямой капитализации, метод капитализации дохода
11. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земель
Заключение
Список использованных источников
Введение
Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации».
При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и так далее.
Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.
Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств - кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.
Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.
Целью данной контрольной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.
1. Номенклатура типов жилых домов. Общие принципы планировки квартир
По объемно-планировочной структуре жилые дома подразделяются на типы:
1) Одноквартирные.
2) Двухквартирные.
3) Блокированные.
4) Секционные.
5) Коридорные
6) Галерейные.
Основными критериями деления жилых домов на типы являются соц-экономические условия, демография, специфика ведения личного подсобного хозяйства. В зависимости от назначения жилые дома делятся на 3 группы:
1) Постоянного (все виды квартирных домов, в том числе и дома для малосемейных, интернаты для престарелых, инвалидов и ветеранов).
2) Временного (дома для временного проживания, рассчитанные на одиночное существование, например, общежитие).
3) Сезонного (для временного проживания в определенное время сезона - сборно-разборное, стационарное, мобильное).
По характеру застройки квартирные жилые дома делятся:
1) С при квартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой земельный участок.
2) С элементами первичного хозяйственного-бытового обслуживания и с озеленённой территорией, предназначенной для общего пользования.
3) С развитым обслуживанием, включающим различный набор современных квартир, комплекс обслуживающих учреждений, для удовлетворения разных культурно-бытовых потребностей населения.
4) Гостиничного типа: предназначены для одиночек, и семей из двух- трех человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства.
Общие принципы планировки квартир:
Квартиры являются основной ячейкой, из которых компонуются все жилые и квартирные дома. Как правило, предназначено для заселения одной семьи, такую квартиру по планировке решают, как единое целое, но в общей площади выделяют жилую, подсобную и летнее помещение. Состав жилых площадей входят общая комната и спальня, в состав подсобных помещений входит кухня, парадная, ванная (душевая), туалет, кладовая (хозяйственный шкаф), лоджия, балкон, веранда.
К = n+1 - форма, по которой рассчитывают квадратных метры в квартире.
К - количество комнат (комнат на одну больше чем членов семьи).
К=n+1
В настоящее время введено понятие жилище 1 и 2 категории. Жилище 1 категории включает 1квартирные и многоквартирные жилые дома, также сюда включаются блокированные жилые дома. Жилище 2 категории включает многоквартирные жилые дома, специализированные многоквартирные жилые дома и общежития. В составе квартир одноквартирных домов жилища первой категории допускается предусматривать столовую, библиотеку или какие-то развлекательные помещения.
Планировка квартир отличается в первую очередь количеством комнат и размером общей площади' состоящей из жилой и подсобной. Тип квартиры определяется численным составом семьи и расчётной нормой общей площади на 1 члена семьи. Однокомнатные квартиры предназначены для семей из 1 или 2 человек. Однокомнатная квартира включает комнату, кухню, прихожую и санузел.
Двухкомнатные квартиры предназначены для заселения семей из 2-3 человек. Данный тип квартир может иметь планировку смежных или изолированных комнат. Санузел, как правило, раздельный.
Трехкомнатные квартиры предназначены для заселения 3-4 человек. Комнаты могут быть изолированные или 1 может быть смежной. Санитарный узел как правило раздельный.
Для больших семей из 4-6 человек предусматриваются 4 комнатные квартиры. Возможно расположение комнат в подобных квартирах в 2 уровнях. На 2 верхних этажах секционных домов. Общая комната располагается смежно с передней и в удобной связи с кухней.
Иные комнаты являются основной частью квартиры. Они имеют различное назначение и подразделяются на общую гостиную и спальные комнаты.
Общая комната является наибольшей по площади и служит местом отдыха. Также она может быть столовой и так далее. Чаще всего бывает изолированной в 2 комнатных и многокомнатных квартирах может быть проходной. Спальня предназначена для сна, хранения одежды и игр детей. Желательно, чтобы спальни былине проходными. Подсобные помещения включают переднюю с хозяйственными коридорами и кладовыми шкафами, а также кухню, сан узлы и летние помещения.
Передняя (прихожая) обеспечивает комфорт связного узла и связь с помещениями. Связь с жилыми комнатами возможна посредством холла.
Кухня предназначена для приготовления и приема пищи. 3 типа:
- кухня-ниша;
- рабочая кухня;
- кухня-столовая.
Санитарный узел включает помещения, где располагается ванна или душевой поддон, умывальник и унитаз.
Правила подсчета основных объемно-планировочных параметров квартир и жилых зданий.
Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.
Общая площадь квартиры - это суммарная площадь жилых и подсобных помещений. Общая площадь квартиры определяется как суммарная площадь как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Существуют понижающие коэффициенты. Площадь, занимаемые печью в площадь помещения не включается. Площадь лестницы включается в площадь помещения, если она более 1 метра.
Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемых между отдельными поверхностями стен и перегородок на уровне пола. Плинтусы в данном случае не учитываются.
Общая площадь квартир жилого здания -это сумма общих площадей квартир этого здания. Не включается чердаки, тех подполья, шахты, вне квартирные коммуникации, лестничные клетки и крыльцо.
Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренней поверхности наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Здесь лифты, лестничные клетки и так далее включаются в площадь этажа с учетом их площадей на уровнях данного этажа. Чердаки и хозяйственное подполье не включается.
Площадь застройки здания - определяется, как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания, по внешнему обводу здания на уровня цоколя, включающая выступающие части.
Строительный объем жилого здания определяется, как сумма строительного объема высшей отметки + 00,00 (надземная); и подземная часть -00,00.
Строительный объем надземной части здания с чердачным перекрытием определяют умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия.
Строительный объем надземной части здания без чердачного перекрытия равен произведению площади вертикального поперечного сечения на длину здания, измеренную между наружными поверхностями торцовых стен в направлении, перпендикулярном площади сечения на уровне первого этажа выше цоколя.
Площадь вертикального поперечного сечения определяют по обводу наружной поверхности стен, верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола этажа. Технические этажи жилых и общественных зданий следует включать в объем зданий, чердак не включается.
Объем мансардного этажа равен произведению площади горизонтального сечения мансарда по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды до верха чердачного перекрытия.
Объем подвала или полуподвала определяют умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чисто пола до уровня чистого пола первого этажа.
2. Типологическая структура сельскохозяйственных производственных зданий и сооружений
Для оценки различных вариантов решений промышленных зданий используют метод их сравнительного анализа с помощью объемно- планировочных коэффициентов, характеризующих соотношение производственных и подсобных площадей, рационального использования объема и формы здания.
Коэффициенты К1 - К4 характеризуются следующими отношениями: К1 - рабочей площади здания Sраб к общей площади Sобщ; К2 - строительного объема VЗД к общей площади здания Sобщ; Кз - площади наружных ограждающих конструкций Soгp к полезной площади Sполезн; К4 - периметра наружных стен Рн.с к площади застройки Sзастр.
Сельскохозяйственные здания и сооружения предназначаются для различных отраслей сельскохозяйственного производства. В настоящее время используется классификация сельскохозяйственных зданий по функциональному назначению.