Говоря о государстве в качестве стороны в договоре купли-продажи недвижимости, необходимо уточнить о составе тех ограничений, которыми оно может обладать в данных отношениях. Так как государство имеет целевую дееспособность, а именно, отсутствие возможности выступать в качестве стороны в договорах купли-продажи, которые ориентированы на участие предпринимателей или граждан-потребителей. Примером может выступать договор розничной купли продажи.
Полномочия собственника подтверждаются «титулом», то есть право на имущество, которое, в свою очередь, имеет юридическое подтверждение. Заключая договор покупатель праве получить информацию, которая содержится в ЕГРП, которая содержит сведения об объекте недвижимости, о земельном участке на котором он зарегистрирован и многие другие.
При заключении договора купли-продажи на юридическое лицо может накладываться ряд ограничений. В случае с акционерным обществом это положения о крупных сделках. Что касается казённого предприятия и учреждения они распоряжаются имуществом на паре оперативного управления. Однако на праве оперативного управления не может им распоряжаться без согласия собственника, и только в соответствии со своими целями.
В отношении покупателя могут действовать специальные нормы, которые касаются заключения по распоряжению недвижимостью, сделки, которые требуют нотариального закрепления в отношении одного из супругов. При участии в таких сделках требует согласие другого.
Как устанавливает пункт 1 статьи 558 существенным условием данного продажи жилого помещения, в котором проживают лица, которые сохраняют за собой право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. Суханов проводит классификацию данных лиц:
)Наниматель по договору социального найма
)Наниматель по договору коммерческого найма
)Поднаниматель в пределах срока договора найма, а также граждане, которые постоянно с ним проживают
)Временные жильцы, срок их проживания до 6 месяцев
)Лицо обладающие правом пожизненного пользования в порядке завещательного отказа
)Получатель ренты по договору с иждивением
)Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования
Этот перечень носит примерный характер, в него также могут быть включены иные лица, которые сохранили право пользования жилым помещением, если данные лица не были включены в договор, то он считает не заключенным.
Также возможны и другие обстоятельства, вследствие которых договор может являться не заключенным. Это те обстоятельство, когда необходимо согласия органа опеки и попечительства. В случае, если в продаваемом жилье, проживают лица, находящие под опекой и попечительством. Или в случае затрагиваются их права.
Следующим пунктом является форма заключение договора купли-продажи жилых помещений. Он должен быть заключен в письменно форме путем составления единого документа. Не соблюдение данной формы влечет его недействительность.
Нотариальная форма не обязательна для данного вида договора. Это допущение законодателя приводит к большому количеству юридически незащищенных граждан, которые составляют ошибочные договоры, что приводит к дополнительным денежным затратам и потери времени. Данный вид договоров сложен по составлению и процедуре, поэтому юридически не подкованному гражданину сложно безошибочно пройти всю процедуру.
Кроме того, в обязанности нотариуса входит проверка правоспособности и дееспособности лица, который будет осуществлять сделку и подписывать юридически обязывающие документы. Статус нотариуса должен быть повышен в данной сфере, чтобы сделать процедуру более прозрачной и простой для граждан.
В раннем законодательстве была обязательна процедура государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Однако, с 1 марта 2013 года данная часть стала не обязательной. В настоящее время, переход права собственности от продавца к покупателю совершается без государственной регистрации. Согласно пункту 2 статьи 558 договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным и действительным с момента его подписания, независимо от государственной регистрации.
Однако ученые занимают различные точки зрения, относительно природы государственной регистрации права. И.А. Емелькина, считает, что данная процедура является основанием для возникновения, ограничения, прекращения и переход соответствующих прав на недвижимость. В содержании государственной регистрации проявляется определенный гарантийный характер. Заключенный договор, пресекает в дальнейшем право на распоряжение уже проданным имуществом, заключив договор продавец теряет данные права. Любая сделка, заключенная после исполнения договора от имени продавца будет считаться недействительной, так как она будет совершаться неправомочным на то лицом.
Судебная практика выделяет следующую проблему: невозможность идентификации объекта в условиях договора, который был заключен во исполнение судебного решения. В данном случае суд может признать такой договор незаключенным, а затем обязать ответчика заключить новый договор.
До государственной регистрации права собственности продавец сохраняет за собой полномочие на защиту в случае нарушения его прав. Сама процедура государственной регистрации - это своего рода юридическое действие, выраженное в признании и подтверждении со стороны государства возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Росреестр осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Согласно статье 9 пункту 3 Федеральному Закону № 122-ФЗ к его компетенции относится: проверки действительности поданных документов, государственная регистрация прав, выдача документов подтверждающие их наличие, проверка ранее зарегистрированных прав, выдача информации и другие полномочия.
Порядок также устанавливается данным законом. Это прежде всего прием документов, их правовая экспертиза, установление отсутствия противоречий, внесение записей ЕГРП, совершение надписей на правоустанавливающих документах и их выдача. Государственная пошлина за данный вид услуги две тысячи рублей с физических лиц и двадцать две с юридических.
Последним элементов является срок, который определяется по соглашению сторон. Стороны имеют возможность определить срок договора датой или же периодом времени. Так же сроком может выступать указание на определенное событие, либо момент его востребования. Стороны имеют опцию по неуказанию срока в договоре. В таком случае, обязанность до должна быть исполнена в разумный срок согласно пункту 2 статьи 314 ГК РФ. Составление и подготовка всех документов занимает время, поэтому необходимо правильное соблюдение процедуры.
Кроме существенных условий, договором также могут быть предусмотрены и случайные условия, то есть те условия, которые могут включаться только по усмотрению сторон. Они могут являться дополняющим элементом или могут изменять обычные условия, которые прямо установлены законом. Однако, если случайное условие отсутствие в тесте договора это никак не повлияет на его действительность. Примером такого условия может быть запись или ее отсутствие в договоре о наличии перевозчика.
Таким образом, элементами договора купли-продажи жилого помещения являются предмет, цена, стороны, форма и срок. Предметом выступает жилое помещение в виде квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома. Цена, как и предмет, являются существенными условиями, их несоблюдение ведет к не заключению договора. Особое место занимает деятельность оценщиков при определении цены. Сторонами в договоре являются продавец и покупатель. В их качестве могут выступать как физические, так и юридические лица. Письменная форма необходима для заключения договора, в случае ее несоблюдения договор считается не заключенным.
Литература
Нормативно-правовые акты
1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2014 - № 31. - Ст. 4398.
. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Российская газета. - 2015. - №156.
. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - Ст. 14
. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.
. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 51. - Ст. 6374
. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2015. - № 13. - Ст. 1950.
. Приказ Минстроя России от 05.05.2014 № 223/пр "Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса" // Российская газета. - 2014. - № 148.
. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР. - 1991. - № 26. - Ст. 73 (утратил силу)
. Памятники русского права. Выпуск. 8. Законодательные акты Петра 1. Первая четверть XV1I1 в. [Текст] / Под ред. К.А. Софроненко. - М., 1961. - С. 234-237.
Судебная практика
16. Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 № 13-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина» [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7 - П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан») [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Постановление Европейского суда по правам человека от 06.12.2011 "Дело "Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации». [Электронный ресурс]: Официальный сайт Министерства юстиции Российской Федерации - Режим доступа: #"justify">19. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. - 2011. - № 9.
20. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2014 г. по делу № 33-19111[Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Определение Алтайского краевого суда от 26.03.2014 № 33-2489 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2014 № Ф05-17265/2013 по делу № А41-46151/12 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2013 по делу N А06-557/2013 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2013 № 82-КГ13-4 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.12.2011 № 33 - 18283 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.08.2011 по делу № А27-14116/2010 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.07.2011 № 33 - 9216/2011 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2011 N КГ-А40/6419-11-П по делу N А40-42237/10-41-345 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Определение ВАС РФ от 13.01.2011 № ВАС-17785/10 по делу № А76-42246/2009 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 05.06.2015 по делу № 33-2196/2015 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2015 № 49-КГ15-7 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
.Определение Верховного Суда РФ от 23.11.2010 N 58-В10-7 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 по делу № А03-4522/2009 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08 по делу № А41-К1-9691/07 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2008 № 5-В08-8 [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.
. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» [Электронный ресурс] - Режим доступа: СПС КонсультантПлюс - Загл. с экрана.