Контрольная работа
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Содержание
договор купля продажа жилой
1. Понятие и характеристика договора
. Элементы договора
Литература
1. Понятие и характеристика договора
Договор купли-продажи жилого помещения является одним из самых распространённых видов договоров. Нормативная база, которая содержит данное понятие обширна и велика. С одной стороны, Гражданский кодекс РФ устанавливает в главе 13 общие положения о праве собственности, а также в статье 558 особенности продажи жилых помещений. С другой стороны, так же Жилищный Кодекс РФ в статье 15 прямо описывает понятие жилого помещения.
В тоже время Конституция РФ закрепляет понятия жилища в статье 40, декларируя, что каждый гражданин имеет право на жилище, а также обязанность по созданию условий для строительства и его поощрение со стороны государственных органов и муниципальных образований.
Однако сам термин «недвижимость» стал появляться в конце XVII века, в связи с утверждением принципа частной собственности в отношении земли. Далее с петровскими реформами пришли перемены и с помощью Указа от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», который получил свою известность в качестве «Указа о единонаследии», произошло уравнивание поместий и вотчин, а также их признание в качестве родовой собственности.
Далее законодательство изменялось и совершенствовалось, и в середине XIX века к недвижимости стали причислять дворы, фабрики со строением, заводы. Таким образом, недвижимостью являлась земля, и все что с ней связано, то есть эта связь не могла быть разорвана без нарушения вида вещи и цели ее назначения. Недвижимое имущество передавалось в роду, от поколения к поколению, это было его отличительным признаком.
Дореволюционный период наиболее ярко характеризует внесение в Государственную Думу в 1913 Гражданского Уложения. Период СССР практически полностью приостановил взаимодействие между гражданами в отношении купли-продаже жилых помещений, так как была отменена рыночная экономика и установлена командно-административная экономическая система.
В постсоветской эпохи, начиная с 1991 года, с помощью «Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик» от 31 мая 1991 года и других нормативно-правовых актов 90-х годов происходит восстановление российского законодательства и формирование новых норм. Закрепляется понятие «недвижимости», а также отдельная категория «недвижимость в жилищной сфере».
Жилое помещение можно охарактеризовать с различных сторон. Во-первых, жилые помещения, в основой своей массе, являются индивидуально-определенной вещью, то есть обладают характеристиками, которые четко отличают их друг от друга.
Кроме того, жилые помещения являются объектами особой социальной значимости и повешенной социальной ценности, так как любой гражданин так или иначе вступает в отношения, связанные с куплей-продажей жилого помещения. Последней характеристикой можно считать неразрывную связь с земельным участком, на котором оно расположено.
Понятие договора купли-продажи жилого помещения прямо не закреплено в законодательстве. В силу своей специфики (объекта) он выделен в особую группу договоров. Он сочетает в себе правовую природу договора купли-продажи, по которому продавец обязан передать вещь в собственность покупателю, в свою очередь он обязует принять ее и уплатить определённую цену. Данное положение закреплено в 454 ГК РФ.
Кроме того, содержание договора купли-продажи жилого помещения невозможно представить без договора продажи недвижимости. В данном случае стороны договора остаются прежними (продавец и покупатель), однако продавец обязан передать в собственность другой стороне иной объект: земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество. Итак, договор купли-продажи жилого помещения - это договор, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) в собственность квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома.
Далее законодатель раскрывает понятие движимой и недвижимой вещи. Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр, и все что прочно связно с землей. Перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Говоря о понятии договора купли-продажи жилого помещения, необходимо сказать о его характеристиках. В первую очередь, он является консенсуальным, то есть необходимо согласование условий между сторонами, заключение соглашения между ними. Он будет считаться заключенным с момента подписания сторонами.
В свою очередь процедура государственной регистрации подтверждает высокий социальный статус любого договора. Сделки с недвижимым имуществом, которые были заключены до 1 марта 2013, обязаны проходить государственную регистрацию. Однако с 1 марта 2013 согласно п. 2 статьи 558 ГК РФ данная процедура не является обязательной для данного вида договоров.
В качестве следующей характеристики можно назвать возмездность данного договора. Это выражается в следующий обязательствах сторон. Одна сторона обязана предоставить вещь, а другая осуществить плату или иное встречное представление в счет исполнения своих обязанностей. Цена является существенным условием договора, неисполнение которого может привести к его расторжению.
Кроме того, этому договору присуща взаимность, то есть он двухсторонне обязывающий. Каждая сторона наделена определенными правами и обязанностями, которые прямо закреплены в договоре.
Он так же синаллагматический, это понятие можно объяснить следующим образом. Покупатель и продавец исполняют свои обязательства по отношению друг к другу, только обоюдно с обоих сторон, то есть покупатель оплачивает товар, только после исполнения встречного обязательства со стороны продавца. Примером может статье предварительная оплата, если она заранее была оговорена в условиях договора.
Уточнением может служить, что Верховный Суд РФ конкретизировал в отношении предварительной оплаты по предварительному договору квартиры. Лицо, которое совершило данное действие имеет право требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности, и в части касающегося незавершенного строительства в виде квартиры.
Обобщая все эти характеристики следует отметить, что самое понятие «договор купли-продажи жилого помещения» носит сугубо теоретический характер и не используется правоприменителем. Стороны при заключении договора называют его конкретный вид: купля-продажа квартиры, купля-продажа дома.
Говоря о видах, можно выделить несколько ключевых признаков по которым подразделяются в научной литературе договор купли-продажи жилого помещения. Самый явный это предмет, по поводу которого заключается договор. Это, прежде всего квартира или дом, их части и доли.
Далее это субъект, который заключает договор. Например, он может быть между гражданами, с участием юридических лиц или же государственных органов и муниципальных образований. Еще один признаком можно назвать обретение права на земельный участок, на котором располагается жилое помещение (право собственности или же правомочий по земле в случае покупки квартиры в многоквартирном доме).
Отдельно хотелось бы остановиться на договоре купли-продажи квартиры, так как это наиболее популярный вид. Жилищный Кодекс устанавливает понятие жилищного фонда в статье 19. Он подразделяется на частный, муниципальный и государственный. А также на фонд социального использования, коммерческого и индивидуального и специализированного назначения. Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного Кодекса РФ квартирой является структурно обособленное помещение, которое расположено в многоквартирном доме, имеющее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также имеющих доступ к помещениям вспомогательного пользования.
Существенным условием данного договора считается перечень лиц, которые проживают в данной квартире, а значит сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, но только с указанием данных прав.
Сфера применения договора купли-продажи жилого помещения имеет большой спектр. Рынок жилья в России постоянно развивается, предлагая все новые и новые решения. Квартиры, дома, их части, даже комнаты могут стать предметом данного договора, поэтому социальную значимость переоценить невозможно. Каждый человек нуждается в жилье, однако жизненные условия меняются. Граждане по разным причинам все чаще заключают договор купли-продажи в силу улучшения жилищных условий, смены жительства или же наоборот материальная необходимость вынуждает к продаже части жилого помещения.
В рыночных условиях спрос рождает предложение и, безусловно, спрос на жилые помещения возрастает с каждым годом, так как экономическая ситуация в стране меняется стремительно, и граждане не хотят обесценить своих накопленные средства вкладывают их в недвижимость, что имеет разумный характер. Приобретение в собственность жилого помещения носит постоянный характер в любое время.
Сфера применения данного договора также расширилась в связи с введением новой категории «жилье экономического класса». К критериям можно отнести площадь данного жилого помещения, площадь земельного участка, а также размер постройки.
Таким образом, понятие договора купли-продажи жилого помещения прямо в законодательстве не закреплено, его составление носит теоретический характер. Итак, согласно этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в виде квартиры, жилого дома или их частей, а другая сторона - покупатель обязана принять данное имущество и уплатить денежную сумму, определенную сторонами.
2. Элементы договора купли-продажи жилого-помещения
Каждый договор обладает рядом элементов: предмет, стороны, цена, форма и срок. Существенными условиями при этом является предмет и цена.
Предмет считается тем отличительный признаком, который дифференцирует и выделяет данный вид договора среди других. Предметом данного договора является жилое помещение, которое законодатель относит к недвижимости.
Мы уже определили, что входит с состав недвижимой вещи согласно гражданскому законодательству, а также состав понятия жилое помещение.
Однако на практике возникает вопросы с определением понятия недвижимого имущества. Спорным является вопрос о можно ли считать наличие в ЕГРП записи о праве собственности на имущество достаточным основанием для признания его недвижимым. По этому поводу существует две позиции судов.
С одной стороны, наличие данной записи о не является основанием для признания его недвижимым, так как существует возможность оспаривания, зарегистрированного в ЕНРП права на недвижимое имущество. С другой стороны, присутствие записи о праве собственности на имущество является основанием для его признания, и отличная категория судов не признает данного права на оспаривание.
Жилое помещение должно соответствовать определенным требованиям: обеспечено инженерными системами, соответствовать пожарным требованиям и многим другим. Часть из них закреплена в Постановлении Правительства РФ от 28.01. 2006 № 47.
Итак, в этот термин входит: квартира, жилой дом, часть квартиры и часть жилого дома. О таком объекте как квартира, мы говорили ранее, так он является самым популярным среди граждан. Теперь перейдем к понятию жилой дом. В статье 16 ЖК РФ установлено, что жилой дом - это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений, которые созданы для вспомогательного использования, и предназначены для удовлетворения бытовых нужд. При его отчуждении необходимо воспринимать дом и другие объекты (подсобные строения), которые могут ему принадлежать, как единое целое, поэтому при реализации договора они переходят вместе с домом.
Комната - часть жилого дома с хозяйственными постройками, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания в жилом доме или же квартире.
Статья 554 ГК РФ устанавливает, что в договоре, заключаемого сторонами должно быть четко определены данные, которые позволяют установить недвижимое имущество для передачи. При их отсутствии договор считается незаключенным. Этими сведениями должны быть местонахождение помещения.
Если это прямо не определяется договором, то расходы при переходе права собственности возлагаются на продавца. Исходя из этого можно сделать вывод, что данное условие вытекает из его обязанности обеспечения возникновения у покупателя право собственности, на проданное им имущество.
Следующим существенным условием является цена. Покупатель обязан оплатить цену, которая была предусмотрена договором. Однако, судебная практика устанавливает положение, что, если сторонами не было все-таки оговорено данное условие, но он исполнился, тогда договор считается заключенным. Необходимо учитывать обстоятельства, которые связаны с исполнением договора. В данном случае обстоятельства были исполнены одной стороной и приняты другой, не возникло неопределённости, касательно существенных условий.
Перед покупкой или продажей любое жилое помещение необходимо оценить, эти занимает специальные учреждения. Оценка жилых помещений - это профессиональная деятельность, которая выражается в выявлении объектов рыночной оценки, их кадастровой и иной стоимости.
Оценочная стоимость вычисляется исходя из местоположения, состояния жилого дома, площадью помещения, планировки, состояния коммуникаций и других критериев. Отношения между заказчиком и оценщиком стояться на договорной основе. Деятельность оценщика завершается отчетом, в котором он излагает стоимость выбранного объекта и критерии оценки.
Цена должна быть четко определена договором в письменной форме. В данном случае не действует положение о цене в договоре купли-продаже, где возможно применение цены за аналогичный товар.
Также пункт 2 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ устанавливает, что согласованная цена жилого помещения, на котором находится земельный участок, включает в себя цену передаваемого земельного участка и жилого помещения, если иное не предусмотрено договором. Стоимость может считаться разными способами. Закон закрепляет ее на единицу площади, цена определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Еще одним способом оплаты может является ипотечный кредит.
Другим элементом можно считать стороны договора. Ими являются продавец и покупатель. Ограничений на субъектный состав законодатель не налагает. Физическое и юридическое лицо в равной степени могут являться сторонами в договоре. Кроме того, индивидуальный предприниматель или государство также могут выступить в качестве сторон. Однако, возможность участия последних может быть ограничена в связи с самой природой договора, то есть характером вещного права на имущество или же объемом правоспособности. Продавцом обычно является собственник недвижимого имущества. Но возможны ситуации и когда его интересы может представлять уполномоченное лицо.