|
Показатели |
2010 (базовый) |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
|
Численность населения N, млн чел. |
11,5 |
11,6 |
11,7 |
11,7 |
11,8 |
11,9 |
12,0 |
|
|
Темпы роста ВРП, % |
5,0 |
4,0 |
3,8 |
4,0 |
4,6 |
5,0 |
6,0 |
|
|
Темпы роста инвестиций в основной капитал, % |
-15,0 |
0,0 |
6,0 |
7,0 |
8,5 |
9,0 |
9,5 |
|
|
Темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения , % |
-8,0 |
-1,6 |
-1,6 |
2,5 |
3,0 |
4,0 |
5,0 |
|
|
Темп инфляции, %; |
8,8 |
6,1 |
6,6 |
5,7 |
5,7 |
5,5 |
5,5 |
Таблица 3. Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)
|
Показатель |
Значение |
|
|
Среднее количество членов домохозяйства nс, чел. |
2,5 |
|
|
Коэффициент теневых доходов Ктд |
2,0 |
|
|
Норма сбережения населения НС, % |
20 |
|
|
Среднедушевой доход населения в базовом (2010) году, тыс. Руб. |
44,6 |
|
|
Превышение над среднедушевым доходом среднего уровня дохода в 3-8-й децильной группе (60% населения), раз |
1,0 |
|
|
Превышение над среднедушевым доходом среднего уровня дохода в 9-й децильной группе (10% населения), раз |
2,3 |
|
|
Превышение над среднедушевым доходом среднего уровня дохода в 10-й децильной группе (10% населения), раз |
4,3 |
Отраслевые параметры
Таблица 4. Параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)
|
Показатели |
2010 (базовый) |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
|
Федеральный норматив сред него уровня обеспеченности жильем, кв. М/чел. |
20,6 |
21,0 |
21,6 |
22,2 |
22,8 |
23,5 |
24,2 |
|
|
Планируемый объем жилищ ного фонда, млн кв. М |
215,7 |
218,1 |
220,4 |
222,8 |
225,2 |
227,6 |
230,0 |
|
|
Объем сноса жилого фонда, тыс. Кв. М |
0,2 |
0,3 |
0,5 |
0,4 |
0,4 |
0,0 |
0,0 |
|
|
Объем выбытия жилого фонда, кв. М |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
|
|
Объем капитального ремонта и реконструкции жилых домов, млн кв. М |
3,2 |
7,7 |
4,7 |
4,7 |
4,7 |
4,7 |
4,7 |
|
|
Планируемый государством объем ввода жилья, млн кв. М |
1,77 |
1,76 |
2,54 |
2,54 |
2,54 |
2,54 |
2,54 |
|
|
Планируемый объем ввода муниципального жилья, млн кв. М |
0,68 |
0,70 |
0,76 |
0,76 |
0,76 |
0,76 |
0,76 |
|
|
Планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования, млрд. Руб. |
47,0 |
48,5 |
62,4 |
122,9 |
153,6 |
184,3 |
211,2 |
Таблица 5. Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)
|
Показатель |
значение |
|
|
Средняя площадь квартиры в новостройках, кв. М |
90 |
|
|
Средняя площадь квартиры в новостройках массового класса, кв. М |
70 |
|
|
Средняя площадь квартиры в новостройках повышенной комфортности, кв. М |
120 |
|
|
Средняя площадь квартиры в готовых домах, кв. М |
60 |
|
|
Средняя площадь квартиры в домах массового класса на вторичном рынке, кв. М |
54 |
|
|
Средняя площадь квартиры в домах повышенной комфортности на вторичном рынке, кв. М |
70 |
|
|
Средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, кв. М |
18 |
|
|
Доля первичного рынка в спросе, % |
40 |
|
|
Доля первичного рынка в предложении, % |
25 |
|
|
Доля инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа инвестиционных сделок, % |
50 |
|
|
Доля первичного рынка в спросе нерезидентов, % |
70 |
|
|
эластичность предложения на вторичном рынке по цене, % |
10,0 |
|
|
Средняя удельная цена жилья на вторичном рынке в декабре базового 2010 года, тыс. Руб./кв. М |
168,5 |
|
|
Прирост средней удельной цены на вторичном рынке в базовом 2010 году, % |
10,0 |
|
|
Объем предложения на вторичном рынке, тыс. Квартир |
115 |
|
|
Объем поглощения на вторичном рынке в базовом 2010 году, тыс. Квартир |
85,4 |
|
|
Объем некачественного фонда в базовом 2010 году, млн кв. М |
108 |
Рыночные данные (обусловленные параметры)
Таблица 6. Параметры, зависящие от соотношения спрос/предложение
|
Параметр |
Индикатор состояния спрос/предложение |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
Коэффициент соотношения ввод/строительство |
0,25 |
0,30 |
0,32 |
0,35 |
|
|
Коэффициент соотношения строительство/предложение |
2,10 |
2,20 |
2,35 |
2,50 |
|
|
Коэффициент соотношения поглощение/предложение на первичном рынке |
0,42 |
0,41 |
0,41 |
0,43 |
|
|
Коэффициент соотношения поглощение/спрос на первичном рынке |
0,40 |
0,46 |
0,40 |
0,35 |
|
|
Коэффициент соотношения поглощение/ограничение на вторичном рынке |
0,70 |
0,75 |
0,78 |
0,80 |
|
|
Доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года, от общего числа домохозяйств (предъявленный спрос), % |
2,0% |
2,8% |
3,0% |
3,5% |
|
|
Доля приобретателей квартир-нерезидентов, % |
25% |
30% |
40% |
50% |
|
|
Доля респондентов, готовых приобрести жилье на вто ричном рынке с учетом продажи имеющейся квартиры, от общего числа приобретателей вторичного рынка (альтернативные сделки), % |
85% |
80% |
78% |
75% |
|
|
Доля ипотечных сделок на рынке жилья, % |
15% |
25% |
28% |
30% |
|
|
Доля инвестиционного спроса на рынке жилья, % |
0% |
5% |
6% |
20% |
|
|
Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок, %; |
10% |
12% |
14% |
20% |
|
|
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на первичном рынке, % |
10% |
22% |
22% |
28% |
|
|
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на вторичном рынке, % |
10% |
26% |
28% |
31% |
|
|
Средняя доля кредита в стоимости квартиры, % |
40% |
30% |
28% |
18% |
Таблица 7. Параметры, зависящие от типа рынка
|
Параметр |
Индекс типа рынка |
||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
||
|
Соотношение цен первичного и вторичного рынка |
1,18 |
1,17 |
1,15 |
1,14 |
1,12 |
1,07 |
|
|
Соотношение цен на массовое жилье к средним ценам |
0,57 |
0,6 |
0,61 |
0,63 |
0,65 |
0,53 |
|
|
Соотношение цен на жилье повышенной комфортно сти к средним ценам |
1,11 |
1,15 |
1,27 |
1,2 |
1,22 |
1,25 |
|
|
№ модели прогнозирования цен |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Результаты расчетов и их интерпретация. Основные показатели расчета прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы вынесены на графики рис. 2,а-д.
А. Спрос
Б. Объем строительства
В. Первичный рынок
Г.Вторичный рынок
Д. Ценовая ситуация
Рис. 2., а-д. Основные расчетные показатели прогноза рынка жилья Москвы
Приведенные на рис. 2 данные показывают следующее.
Повышательная динамика прогнозируемого объема платежеспособного спроса населения (А) соответствует заданной в исходных данных динамике роста доходов населения. При этом снижение прогнозируемого объема предъявленного спроса населения в натуральном выражении объясняется ростом цен, опережающим рост доходов за счет ипотечного кредитования (Д). Суммарный предъявленный спрос (с учетом нерезидентов, инвесторов и ипотеки) вначале растет вместе с ростом объема ипотечного кредитования, но впоследствии начинает снижаться в связи с тем, что с ростом цен ипотека перестает быть доступной для все большей доли населения. Тем не менее предъявленный спрос все годы превышает предложение, и объем поглощения ограничивается объемом предложения.
Прогнозируемая динамика объемов строительства коммерческого жилья (Б) и предложения на первичном рынке (В) коррелируют с заданным объемом ввода (Б).
На первичном рынке (В) предварительный объем суммарного предъявленного спроса хотя и несколько снижается, но существенно превышает предложение, а объем прогнозируемого предъявленного спроса с 2013 года резко снижается в связи с перетеканием части спроса на вторичный рынок, где образовался избыток предложения (рис. 5). Предъявленный спрос все годы превышает выросший объем предложения, и объем поглощения ограничивается предложением (Г). Спрос и предложение стабилизируются, вследствие чего стабилен и объем поглощения (В).
На вторичном рынке (Г) прогнозируемый объем предложения в связи с ростом цен повышается в меру эластичности предложения по цене. В то же время снижающийся предварительный спрос после 2012 года становится меньше предложения. Однако, вследствие дефицита предложения на первичном рынке (В) спрос перетекает на вторичный, и поглощение продолжает расти.
Цены на вторичном и первичном рынке (Д) растут (с темпом 8-17%), а в последний год - более 40%.
Сопоставление результатов прогнозирования некоторых показателей развития рынка в 2011-2012 годах с фактическими данными демонстрирует хорошее совпадение по уровню средних удельных цен на вторичном и первичном рынках (Д), объему поглощения на вторичном рынке (Г), объему предложения, нового предложения и поглощения на первичном рынке (В), объему ввода и строительства площадей (Б).
Таким образом, динамика прогнозируемых показателей развития рынка (преимущественно немонотонная) находит логичное объяснения в известных закономерностях поведения рынка и показывает, что разработанная модель адекватно учитывает связи между различными факторами, в том числе и обратные.