Методология прогнозирования российского рынка недвижимости
Геннадий Моисеевич Стерник,
профессор кафедры «Управление программами и проектами» РЭУ им. Г.В.Плеханова, канд.техн.наук
Сергей Геннадьевич Стерник,
зам. по научной работе декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ, д.э.н., проф.
Алексей Викторович Свиридов,
аспирант кафедры «Управление программами и проектами» РЭУ им. Г.В.Плеханова
В настоящей, четвертой части работы, посвященной развитию методов прогнозирования на рынке недвижимости, дается описание методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости по комплексу показателей состояния сложной системы «рынок жилой недвижимости»: предложение, спрос, поглощение площадей, объем строительства и ввода жилой недвижимости, динамика цен на вторичном и первичном рынке [54], излагаются результаты ее совершенствования и ретроспективной проверки.
Основные методические положения. Возрастание роли государства в экономике, особенно в период кризиса, сопровождалось в последние годы повышенным вниманием к стратегическому и среднесрочному прогнозированию как на федеральном, так и на региональном и местном уровне. Параметры прогнозов развития экономики в целом и отдельных отраслей и сегментов становятся жестким ориентиром для всех руководителей и нацеливают их внимание на безусловное достижение заданного уровня. Однако, в части параметров рынка недвижимости эти прогнозы недостаточно детализированы. Кроме того, недостаточная обоснованность прогнозов, сопровождаемая изменением внешних условий функционирования экономики и рынка недвижимости, приводит к их неожиданным и слишком частым корректировкам. Поэтому одной из особенностей разрабатываемой методики является, наряду с использованием официальных прогнозов в качестве предварительных ориентиров, их детализация и проверка. рынок недвижимость цена спрос
В ходе разработки методики потребовалось уточнить ряд понятий (терминов и определений), используемых при анализе и моделировании рынка недвижимости. В частности, понятие «спрос» было разделено на шесть категорий: спрос-потребность, совокупный платежеспособный спрос, потенциальный платежеспособный спрос, предъявленный платежеспособный спрос, предъявленный спрос с перетеканием, удовлетворенный (реализованный) спрос.
Спрос-потребность - разность между желаемым и фактическим уровнем средней обеспеченности комфортным и благоустроенным жильем городского населения в регионе (без учета некачественного, в т.ч. подлежащего капитальному ремонту, ветхого и выводимого жилого фонда).
Совокупный платежеспособный спрос - объем жилья, которое городское население может приобрести на рынке за счет своих накоплений.
Потенциальный платежеспособный спрос - объем жилья, который городское население предполагает приобрести на рынке в течение ближайших 3-5 лет за счет всех источников финансирования (собственные сбережения, кредиты, зачет имеющегося жилья, государственные сертификаты и т.д.).
Предъявленный платежеспособный спрос - объем жилья, которое городское население предполагает приобрести на рынке в течение ближайшего года при текущем уровне цен за счет всех источников финансирования, скорректированный на изменение склонности населения к расходованию сбережений с учетом изменения экономической ситуации в стране и регионе, степени недоверия к застройщикам, условий ипотечного кредитования, изменения уровня цен.
Предъявленный спрос с перетеканием между первичным и вторичным рынками - объем спроса, формирующийся на каждом из рынков в результате перетекания от рынка с дефицитом предложения к рынку с избыточным предложением.
Удовлетворенный (реализованный) спрос - предъявленный в текущем году спрос, удовлетворенный в форме сделки, направленной на приобретение прав требования на строящийся объект (по ФЗ-214 или иными практикуемыми способами) или приобретение прав собственности на построенное жилье, в т.ч. с использованием государственных субсидий. Приблизительно равен объему поглощения.
Несколько уточнились и понятия в области ипотечного кредитования.
Планируемый властями (на основе прогнозов АИЖК) объем кредитования в денежном выражении именуется планируемым объемом ипотечного кредитования.
Рассчитанный с учетом прогнозируемой динамики цен потенциальный объем прокредитованных площадей именуется объемом предложения ипотеки в натуральном выражении, а потенциальное количество выданных кредитов (с учетом площади приобретаемого жилья на вторичном и первичном рынке) - объем предложения ипотечных кредитов.
Наконец, прогнозируемое с учетом ограничений по доступности (в силу уровня доходов населения) и по наличию ипотечного предложения, а также предложения квартир на рынке, количество ипотечных кредитов именуется объемом поглощения ипотечных кредитов.
Методика среднесрочного прогнозирования предназначена для прогнозирования динамики показателей развития рынка жилой недвижимости города/региона на глубину 5-6 лет. В основу ее методологии положены следующие методические подходы, опирающиеся на рекомендации работы [32].
В соответствии с этими рекомендациями, объект комплексного прикладного социально-экономического прогнозирования выступает как единая система с собственными закономерностями и особенностями развития. Вместе с тем, реально он является совокупностью относительно самостоятельных элементов (явлений и процессов), взаимодействие которых формирует его целостность и состояние. Задача прогнозирования в этой связи состоит в разработке таких методов и подходов, которые, соответствуя содержанию каждого существенного элемента общей системы, позволяли бы сконструировать общую, интегрированную картину функционирования всего народного хозяйства. Решение этой задачи возможно при использовании принципа системности прогнозирования.
На практике этот принцип требует использования «блочного» подхода к разработке комплексного прогноза (желательно с многоуровневой структурой). Блоки представляют собой относительно самостоятельные прогнозы отдельных элементов, направлений и взаимосвязей развития, которые затем, в процессе интерактивного (повторяемого) согласования, интегрируются в целостный, комплексный прогноз. Но частные прогнозы должны исходить из заранее согласованного набора экзогенных показателей состава входных и выходных (для каждого блока) параметров [32, с. 28].
В наибольшей степени данным требованиям удовлетворяет использование имитационной (пошаговой) блочно-модульной итерационной модели с обратными связями. Именно такая модель функционирования рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы и сегмента национальной рыночной экономики разработана в [54].
Модель - имитационного (симуляционного) типа, поскольку все показатели рассчитываются последовательно, на глубину одного шага (один календарный год), и на следующем шаге в качестве исходных данных используются результаты этих расчетов.
Итерационный характер модели заключается в том, что на каждом шаге сначала рассчитываются предварительные значения прогнозируемых показателей на текущий год по данным о состоянии рынка по соотношению спрос/предложение в конце предшествующего года, а затем они в одной или более итерациях корректируются на основе последовательного уточнения прогноза состояния рынка и типа рынка в текущем году.
Блочно-модульная структура модели подразумевает включение наряду с одноуровневыми блоками также автономных блоков-модулей, позволяющих при необходимости рассчитывать исходные данные к основным блокам.
В качестве базовых исходных данных в методике используются объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости. Кроме того, условием применения методики является наличие другой группы исходных данных, получаемых на основании результатов регулярного мониторинга первичного и вторичного рынков жилья региона (по показателям объемов ввода, строительства, предложения, поглощения жилья, спроса, доли ипотечных сделок, размеров предлагаемых на рынке квартир, уровня цен) и результатов углубленного исследования рынка (типология и закономерности циклического развития рынка, классификация жилья, сегментация спроса по уровню доходов покупателей, потребительским предпочтениям относительно классов качества жилья, желаемой площади приобретения в прямых и альтернативных сделках, доли нерезидентов в общем количестве домохозяйств - приобретателей жилья, доли инвестиционного (спекулятивного) спроса на жилье).
В основу методики положена следующая идея - объем поглощения площадей не может быть выше каждой из трех величин: спрос - потребность, предъявленный платежеспособный спрос, объем предложения. В соответствии с итерационным характером модели по результатам прогнозирования на текущий год производится расчет и сопоставление этих показателей, и минимальное значение из них используется как ограничение для прогноза объема поглощения. Это позволяет в порядке обратной связи корректировать заданные исходные данные об объеме предложения и ввода жилья, о потребности в жилье на следующий прогнозный год с учетом индикатора соотношения спрос/предложение. Кроме того, рассчитанный темп роста цен на жилье в предшествующем году и темп роста доходов в текущем году используются как индикатор типа рынка, что служит основанием для прогнозирования темпов роста цен в текущем году. Эта величина также передается в порядке обратной связи для корректировки заданных исходных данных о покупательной способности населения на рынке жилья, спросе на ипотечное кредитование, доступности жилья и ипотечных кредитов.
Экзогенные переменные модели. Экзогенные переменные модели (исходные данные, определяемые вне модели), делятся на три категории - векторные, заданные на всю глубину прогнозирования с шагом один год (макроэкономические правительственные прогнозы, отраслевые параметры развития рынка жилья), скалярные (часть рыночных данных, по которым введено допущение об их неизменности в прогнозируемом периоде) и рыночные данные «обусловленные».
Сущность понятия «обусловленных» показателей заключается в том, что они рассчитываются (по историческим данным) для четырех вариантов состояния рынка по соотношению спрос/предложение (превосходство спроса, равновесие спроса и предложения, превосходство предложения, ажиотажный спрос) и шести вариантов типа рынка (падающий (кризисный), стабилизирующийся после спада, стабильный, стабилизирующийся после роста, растущий, перегретый).
В качестве экзогенных переменных используются:
1) Макроэкономические параметры развития РФ: рост ВВП, среднегодовые цены на нефть, среднегодовой курс доллара, чистый отток капитала частного сектора, дефицит/профицит федерального бюджета, темпы роста реального располагаемого годового дохода населения, темпы инфляции, норма сбережения населения.
Эти данные используются при формировании сценариев развития рынка жилья и частично - заменяют региональные данные при их отсутствии.
2) Региональные макроэкономические параметры (векторные данные) : численность городского населения в базовом году, темпы роста ВРП, темпы роста инвестиций в основной капитал, планируемый годовой темп региональной инфляции, номинальный среднедушевой годовой доход* (темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения*), децильное распределение доходов - средний уровень доходов в каждой децили, коэффициент теневых доходов, норма сбережения населения, средняя численность семьи.
3) Отраслевые параметры (скалярные и векторные данные): жилищный фонд города в базовом году; объем некачественного (подлежащего ремонту и реконструкции) жилого фонда в базовом году; федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем; планируемый (рассчитанный на основании планируемого бюджетного финансирования) объем сноса ветхого и аварийного жилого фонда, объем капитального ремонта и модернизации жилых домов, предполагаемый объем выбытия жилого фонда; сальдо естественного прироста населения, сальдо миграционного притока в базовом году; планируемый (рассчитанный по данным о наличии земельных и строительных ресурсов) объем ввода площадей* (квартир*) коммерческого и муниципального жилья; планируемый объем государственного спроса на дотированное жилье (по программам поддержки определенных категорий населения, жилищных сертификатов); планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении.
4) Рыночные данные, полученные по результатам исследования для различного состояния рынка по соотношению спрос/предложение и типу рынка («обусловленные»): доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок; доля инвестиционных сделок от общего числа сделок; доля приобретателей квартир-нерезидентов; доля респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в ближайшие полгода-год, от общего числа домохозяйств (предъявленный спрос); доля респондентов, готовых приобрести жилье на вторичном рынке с учетом продажи имеющейся квартиры, от общего числа приобретателей вторичного рынка (альтернативные сделки); доля инвестиционных сделок на вторичном рынке от общего числа инвестиционных сделок; средняя доля кредита в стоимости квартиры; коэффициенты соотношения ввод/строительство, строительство/предложение, поглощение/предложение и поглощение/спрос на первичном рынке, поглощение/спрос и поглощение/предложение на вторичном рынке; коэффициенты соотношения цен первичного и вторичного рынка, цен на жилье различного класса к средним ценам.