5) Рыночные данные, полученные при регулярном мониторинге рынка и постоянные при расчетах (скалярные): средняя площадь квартиры в новостройках и готовых домах (в том числе в дифференциации по классам качества); средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках; доля первичного рынка в спросе и в предложении; доля первичного рынка в спросе нерезидентов, показатель эластичности предложения по цене на вторичном рынке.
Эндогенные переменные модели. Эндогенные переменные (выходные показатели и промежуточные данные, значения которых рассчитываются внутри модели), включают:
1) прогнозируемый объем жилого фонда;
2) прогнозируемая обеспеченность населения жильем;
3) прогнозируемый объем некачественного жилья в жилом фонде города;
4) прогнозируемая потребность городского населения в жилье;
5) потенциальный объем ввода, строительства коммерческого и муниципального жилья, потенциальный объем предложения коммерческого жилья;
6) средний коэффициент доступности приобретаемого жилья в базовом году, коэффициент доступности жилья для различных групп населения по доходности в базовом году;
7) cредние совокупные накопления групп населения;
8) предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении суммарный и для групп населения;
9) предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке жилых площадей совокупный и для групп населения, в том числе площадей различного класса качества;
10) предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке квартир совокупный и для групп населения, в том числе площадей и квартир различного класса качества;
11) предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке площадей и квартир всех классов в прямых сделках;
12) предъявленный спрос нерезидентов и инвесторов на рынке площадей и квартир, в том числе на первичном и вторичном рынке, и предъявленный денежный спрос;
13) потенциальный объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении на первичном и вторичном рынке, потенциальный объем предложения ипотечных кредитов, предъявленный спрос на ипотечные кредиты, поглощение ипотечного продукта в количестве прокредитованных площадей и выданных кредитов на покупку квартир, в том числе на первичном и на вторичном рынке;
14) суммарный предъявленный спрос населения, инвесторов и нерезидентов (с учетом ипотеки) на коммерческое жилье, в том числе на первичном и вторичном рынке, на жилье различного класса качества;
15) суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры муниципального и коммерческого жилья, в том числе на первичном и вторичном рынках;
16) суммарный предъявленный спрос на площади и квартиры коммерческого жилья на первичном и вторичном рынках с учетом перетекания между рынками в случае дефицита предложения на одном из них и избыточного предложения на другом;
17) суммарный предъявленный денежный спрос на рынке коммерческого жилья;
18) соотношение спроса и предложения площадей на первичном рынке, вторичном рынке и на рынке в целом;
19) индикатор состояния рынка по соотношению спрос/предложение;
20) объем удовлетворенного спроса (объем поглощения) коммерческого городского жилья в площадях и квартирах, в том числе различного класса, на первичном и вторичном рынке;
21) прогнозируемый объем предложения, в том числе на первичном и вторичном рынке и для различных классов жилья;
22) прогнозируемый объем строительства и ввода площадей и квартир, в том числе коммерческого жилья и муниципального жилья;
23) среднемесячный темп роста цен на жилье, средняя удельная цена жилья в конце исследуемого года на вторичном и первичном рынке, в том числе жилья различного класса качества.
Основные направления совершенствования модели. Апробация методики была проведена на примере расчета прогноза развития рынка жилья Москвы (в старых границах) в 2011-2016 годах при трех сценариях динамики макроэкономических исходных данных - оптимистическом, пессимистическом и реалистическом [54].
Результаты апробации методики подтвердили ее работоспособность.
Вместе с тем, выявлена необходимость совершенствования методики в направлении снятия целого ряда допущений и ограничений и доработки алгоритма модели [55]:
· перехода от блочной модели к блочно-модульной для отказа от жесткого использования данных ГП "Жилище" и других правительственных документов и углубления исследования;
· перехода к двухуровневой системе исходных данных для реализации расчета модулей;
· внедрения итерационного алгоритма не только с годовым шагом, но и внутри одного года - для повышения точности расчетов;
· уточнения алгоритма расчета объема спроса на первичном/вторичном рынках с перетеканием, расчета объема предъявленного спроса и поглощения ипотечного продукта.
Рис. 1. Усовершенствованная структура модели
Обновленный перечень блоков включает (рис. 1):
1) Блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и планируемого объема ввода социального жилья»;
2) Блок 2 «Функционирования строительного комплекса и определения потенциального объема ввода, строительства и предвари тельного объема предложения коммерческого жилья»;
3) Блок 3 «Жилищное финансирование. Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения»;
4) Блок 4 «Определение предварительного объема предъявленного государством, населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»;
5) Блок 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема удовлетворенного спроса (поглощения), предложения, строительства и ввода жилья»;
6) Блок 6 «Определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье»;
7) Блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза».
Кроме того, предусмотрено включение в модель автономных блоков-модулей , которые предназначены для решения самостоятельных исследовательских задач и/или для подготовки (при необходимости) исходных данных к Блокам 1-6 (табл. 1).
Таблица 1. Перечень блоков-модулей и их назначение
|
№ |
Название |
Источник и содержание исходных данных |
Назначение вы ходных данных |
|
|
М1 |
Определение объемов ре конструкции, капитально го ремонта, реновации и строи тельства социального жилья |
Запланированные объемы финансирования жилищных программ |
1) В ГП «Жилище» 2) на вход Блока 1 |
|
|
М2 |
Определение наличия земельных ресурсов под жилищное строительство |
Наличие земельных ресурсов под жилищное строительство, планиру емое их использование |
1) в ГП «Жилище» 2) на вход Блоков 1 и 2 |
|
|
М3 |
Определение наличия строительных ресурсов |
Наличие производствен ных мощностей и строительных ресурсов |
1) в ГП «Жилище» 2) на вход Блоков 1 и 2 |
|
|
М4 |
Определение объема потен циального ипотечного пред ложения и господдержки |
Состояние системы ИЖК и ее возможности по пред ложению ипотечных кредитов |
1) в программу развития ИЖК 2) на вход Блока 4 |
|
|
М5 |
Мониторинг и исследова ние состояния рынка жилья и определение «обусловлен ных» данных о рынке |
Реестры объектов нового строительства, ЕГРП, базы предложения жилья при различном соотноше нии спрос/предложение |
1) Для анализа рынка 2) на вход Блоков 5 и 6 |
В блоке-модуле М1 по данным о планируемом объеме бюджетного финансирования программ реновации жилого фонда города в текущем году определяется (оптимизируется) планируемый объем реконструкции, капитального ремонта, реновации (сноса и переселения) жилищного фонда и нового муниципального строительства с учетом состояния фонда и удельных затрат на каждый вид реновации. Эти данные могут использоваться при разработке государственной программы «Жилище» и поступать в блок 1.
В блоке-модуле М2 на основании Реестра строящихся жилых домов, среднесрочных решений властей о выделении земельных участков под строительство жилья определяется потенциальный объем строительства в текущем году (без учета ограничений по спросу).
В блоке-модуле М3 определяются возможные ограничения жилищного строительства по объему производственных мощностей строительных предприятий, объема производимых в регионе и импортируемых строительных ресурсов.
Данные блоков-модулей М2 и М3 могут использоваться при разработке государственной программы «Жилище» и поступать в Блоки 1 и 2.
В блоке-модуле М4 «Определение объема потенциального ипотечного предложения и господдержки» рассчитывается денежный объем ипотечного предложения и господдержки с учетом планов федеральных и региональных властей. Результаты расчета передаются в Блок 4.
В блоке-модуле М5 «Исследование состояния рынка жилья и определение «обусловленных» данных о рынке» по данным о динамике строительства, ввода, предложения, поглощения жилья, поступающим из Реестров объектов нового строительства и ЕГРП, рассчитываются коэффициенты соотношения ввод/строительство, строительство/предложение, предложение/поглощение, спрос/поглощение и другие «обусловленные» данные при различном состоянии рынка по соотношению спрос/предложение. По данным о многолетней динамике цен, получаемой в результате обработки баз предложения жилья, и исследования типологии рынка вычисляются параметры регрессионных уравнений (моделей для прогнозирования цен) в зависимости от типа рынка. Результаты поступают в Блоки 5 и 6.
Переход к блочно-модульной структуре модели требует внедрения двухуровневой системы исходных данных и выходных показателей: исходные данные первого уровня для блоков и второго уровня для блоков-модулей, выходные данные блоков-модулей могут служить исходными данными первого уровня для блоков.
Например, исходные данные второго уровня к модулю М1:
- планируемый объем бюджетного финансирования жилищных программ (капитального ремонта, реконструкции жилого фонда и нового строительства муниципального (социального) жилья);
- наличие земельных ресурсов под жилищное строительство и решения властей об их распределении;
- ограничения по наличию производственных мощностей в строительстве;
- состояние производства и импорта строительных материалов.
Выходными данными модуля М1 являются планируемый объем реконструкции, капитального ремонта, реновации (сноса и переселения) жилищного фонда и нового муниципального строительства. Эти данные могут быть использованы для целей государственных программ, или перейти в Блок 1 в качестве исходных данных первого уровня.
Для повышения точности прогноза введен Блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза». В нем производится сопоставление предыдущего и нового значения индикатора спрос/предложение и организуются итерационные циклы по уточнению прогноза.
Вначале производится итерация 1 - выходные данные Блоков 4-5 передаются в Блоки 1-3, и рассчитывается уточненный прогноз (при одинаковом или изменившемся относительно предыдущего года индикаторе состояния рынка).
Далее сравнивается значение индикатора на текущий год - исходного и полученного в итерации 1. Если они различаются, то новое значение индикатора спрос/предложение передается в Блоки 2-3, и выбираются в исходных данных новые коэффициенты ввод/строительство, строительство/предложение, предложение/поглощение, спрос/ поглощение, а также другие зависящие от этого соотношения параметры (доли предъявленного спроса населения, нерезидентов, инвесторов и др.) для использования при расчетах уточненных показателей в Блоках 3-5. Одновременно в Блоках 1-3 используются новые значения уровня цен на жилье.
Апробация и ретроспективная проверка усовершенствованной модели. В качестве базового варианта для апробации модели принят вариант сценария №1 (оптимистический) работы [54]. Его основные ограничения: прогнозируемый объект - рынок жилой недвижимости Москвы в старых границах базового 2010 года; прогнозируемый период - 2011-2016 годы. При этом в исходные данные внесены следующие изменения: с целью ретроспективной проверки результатов прогнозирования ключевые макроэкономические показатели (темпы роста реальных располагаемых доходов населения, инфляция, денежный объем ипотечного кредитования) приняты по фактическим данным 2011 и 2012 годов. Используемые для расчета базового варианта исходные данные приведены в таблицах 2-7.
Макроэкономические параметры
Таблица 2. Параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)