Тамбовский государственный технический университет (Россия, г. Тамбов)
Механизм защиты прав граждан, связанных с капитальным ремонтом в многоквартирных домах и переселением из аварийного жилья
П.А. Титова
Аннотация
В настоящее время актуальной проблемой является капитальный ремонт многоквартирных домов, а при невозможности этого - расселение. В Российской Федерации находится большое количество ветхого и аварийного жилья. Существует несоответствие необходимости в сжатые сроки аккумулировать денежные средства и низкой платежеспособностью большей части населения, а так же большим количеством судебных разбирательств в данной сфере. Целью данной работы является определение эффективности механизмов защиты прав потребителей услуг в сфере капитального ремонта в многоквартирных жилых домах, а также правомерное и обоснованное переселение граждан из аварийного жилья на территории Тамбовской области. капитальный ремонт право
Ключевые слова: аварийное жилье, капитальный ремонт, механизм защиты, многоквартирные дома, переселение.
Одной из актуальных проблем народного хозяйства является капитальный ремонт многоквартирных домов. В настоящее время в Российской Федерации находится большое количество ветхого и аварийного жилья.
Согласно оценкам экспертов, не менее 350 млн. м 2 жилых помещений нуждается в капитальном ремонте и около 250 млн. м 2 в реконструкции [1].
С 2014 года в составе квартплаты появились обязательные платежи на капитальный ремонт общего имущества в целях снижения износа жилищного фонда многоквартирных домов. Это было связано с изменениями в Жилищном кодексе РФ и создало новые инвестиционные схемы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов без участия средств бюджетов всех уровней [2].
Актуальность темы заключается в несоответствии необходимости в сжатые сроки аккумулировать денежные средства и низкой платежеспособностью большей части населения, а так же большим количеством судебных разбирательств в данной сфере.
Другой важной нерешенной проблемой является большое количество ветхого и аварийного жилья. Не все проблемы аварийного жилья можно решить с помощью капитального ремонта. Должностные органы в этой сфере бездействуют, что побудило граждан самим заниматься защитой своих прав.
Целью данной работы является определение эффективности механизмов защиты прав потребителей услуг в сфере капитального ремонта в многоквартирных жилых домах на территории Тамбовской области.
На данный момент важной научно-практической деятельностью являются действия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. До сих пор остается ряд нерешенных задач в системе капитального ремонта многоквартирных жилых домов за счет платежей собственников помещений.
Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов - организационно-экономический, инженерно-технический и управленческий процесс простого воспроизводства жилого фонда, связанный с частичным возмещением физического и морального износа путем полной или частичной замены элементов конструкции, инженерно-технических систем и благоустройством территории с учетом приоритетной ориентации на энергоэффективные инвестиции в условиях перехода к финансированию ремонта многоквартирных жилых домов за счет средств собственников.
Система управления капитальным ремонтом многоквартирных жилых домов представляет собой комплекс организационных структур, обеспечивающих регулярное проведение работ по капитальному ремонту в рамках инвестиций на основе стратегического планирования в целях обеспечения установленных стандартов качества жилищно-коммунального обслуживания [1].
В период до 1991 года финансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов осуществлялось централизовано государственной системой управления. С 1991 по 1996 гг. капитальный ремонт проводили за счет муниципальных средств и дотаций от государства. С 1997 по 2004 гг. сфера капитального ремонта была так же дотационной. С 2004 по 2010 гг. капитальный ремонт осуществлялся за счет средств государственного и муниципального бюджетов и обязательных средств собственников жилья (10%). С 2010 года в соответствии с федеральной целевой программой "Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010 - 2020 годы" произошла модернизация системы финансирования капитального ремонта. На современном этапе характерным является приоритетный элемент управления воспроизводством жилого фонда при усилении роли собственников помещений при принятии решений о видах, объемах, стоимости и периодичности проведения текущего и капитального ремонтов. Причем финансирование целиком ложится на собственников жилья.
В настоящее время принята Федеральная программа по предоставлению гражданам альтернативного места проживания.
По итогам 2014 года на выполнение программы принятой в регионах не хватило более 11 миллиардов рублей, что в первую очередь было обусловлено нереалистичными планами, стагнацией экономики и халатным отношением чиновников к поставленным задачам.
За 2015 год в Тамбовской области планировалось переселить из аварийного жилья в новые квартиры 747 человек. В рамках реализации программы расселено свыше 11 тысяч кв.м. аварийного жилья или 330 квартир.
Статистические исследования показывают, что с 2000 по 2013 гг. увеличился ввод в эксплуатацию жилых домов с 30,3 до 65,2 млн. м 2. Доля частной собственности составила 85%. Проведенный анализ структуры жилого фонда Российской Федерации по проценту физического износа за 2013 год показал, что для многоквартирных жилых домов характерно наличие 2,5% жилого фонда с физическим износом свыше 70%; 6,6% жилого фонда - от 66 до 70%; 51,5% жилого фонда - от 31 до 65%; 39,4% с износом от 0 до 30% [1].
Анализ структуры жилого фонда Российской Федерации показал, что более половины жилого фонда многоквартирных домов нуждается в проведении капитального ремонта, группа домов с износом от 31 до 65% составляет 1611,6 млн. м 2.
Законодательство, связанное со сферой капитального ремонта многоквартирных жилых домов претерпевает значительные и быстрые во времени изменения. Но реформы приносят как положительные, так и отрицательные результаты: низкое качество услуг, высокие цены. Все это влияет на уровень жизни населения, а, следовательно, и на государство в целом.
В данной ситуации необходимо незамедлительно принять меры по повышению надежности предоставляемых услуг, в том числе и в сфере капитального ремонта в многоквартирных жилых домах.
Проанализировав законодательство Российской Федерации, можно сделать вывод о том, что сфера капитального ремонта в многоквартирных жилых домах относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. На федеральном уровне определяются основы государственной политики в данной сфере, на региональном - местная специфика и большинство механизмов регулирования.
На федеральном уровне одним из наиболее важных актов является Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" [3].
На региональном уровне действуют следующие нормативные акты: закон Тамбовской области от 23.07.2013 № 309-З (ред. от 10.03.2015) "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Тамбовской области" [4], Постановление от 14 ноября 2013 г. № 9636 "Об утверждении муниципальной программы города Тамбова "Капитальный ремонт и развитие объектов муниципальной собственности города Тамбова" на 2014 - 2020 годы" [5] и др.
Проанализировав судебную практику за 2014-2015 гг. по Тамбовской области в сфере капитального ремонта многоквартирных жилых домов выяснили, что было зарегистрировано 201 обращение. Из них полностью удовлетворены 77% исков, 14% - отказано, 9% прекращены.
Основанием обращения в суд со стороны управляющих компаний в большинстве случаев явилось то, что ответчик не выполнил своих обязательств по заключению договора с управляющей компанией и своевременно не оплачивал услуги по капитальному ремонту. Основанием обращения в суд граждан явилось то, что управляющие компании недобросовестно выполняют свои обязанности, а также предоставляют гражданам квартиры по договору мены неравнозначные занимаемой ими площади.
Судебная практика показала, что большинство дел по Тамбовской области относится к категории о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи, тепло и электроэнергию, а так же за капитальный ремонт.
Примером проблемы капитального ремонта может служить гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья "Южный 18" к Терехину В.А. о взыскании задолженности на содержание и ремонт общего имущества от 10.02.2015 г. [6].
Ответчик не оплачивает взносы на капитальный ремонт общего имущества. Истец просит взыскать с ответчика расходы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В судебное заседание ответчик не явился.
Суд исковые требования удовлетворил и обязал ответчика оплатить расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Примером проблемы переселения из аварийного жилья может служить гражданское дело по иску Каревой Е.А. в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Каревой А.В. и Каревой Д.В., Зубкова В.А., Карева В.В. к Администрации г. Тамбова о признании бездействия незаконным, признании постановлений недействительными, обязанности предоставить им по договору мены другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное ранее занимаемому.
Дом, в котором проживает истица и который находится в ее собственности признали аварийным. Считает неправомерным, что ей предоставляют в обмен на ее жилье две квартиры по разным адресам. Просит предоставить им в собственность другое благоустроенное жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 62,4 кв.м. в черте города Тамбова.
Ответчик с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что считает, что Администрация г. Тамбова не проявляет бездействие. Истцам предоставлена возможность получить жилье, пусть и по разным адресам. Других квартир администрация не имеет. Считает, что предоставляемые истцам по договору мены квартиры равнозначны занимаемой им квартире, имеют большую стоимость и больше по общей площади.
Суд исковые требования удовлетворил и обязал администрацию предоставить истцам в собственность другое благоустроенное жилое помещение.
За 2014-2015 года было проанализировано 201 дело и некоторые аспекты были отражены в СМИ.
Например, в Тамбове дом №1 по ул. Интернациональной: 1917 года постройки, деревянный, ремонт крыши и внутридомовых сетей сделали в 2014 году, а ремонт фундамента планируют на 2030-й.
На Всероссийском селекторном совещании по вопросам ЖКХ главной темой обсуждения стала реализация двух программ - переселения граждан из аварийного жилого фонда и капитального ремонта многоквартирных домов [7].
В настоящее время существуют сложности, заключающиеся в предоставление недостоверной информации по завершению работ на объектах, долги по взносам на капитальный ремонт, как федеральных органов, так и местного самоуправления, несоответствие заявленных цен с фактическими по проведению капитального ремонта и другие.
В Тамбовской области эти программы работают успешно, добросовестно, взятые на себя обязательства выполняются в срок.
Программа капитального ремонта этого года выполнена на 92%. По второй - в Тамбовской области планируется переселить из аварийного жилья в 341 квартиру (а это свыше 11 тысяч квадратных метров аварийного жилья) 774 жителя региона [7].
Подведя итоги, можно сказать, что за период 2014-2015 года в Тамбовской области иски о взыскании платы на расходы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в 77% удовлетворены полностью, в Липецкой области за этот же период - в 75%, в Воронежской - в 73%; иски о жилищных спорах удовлетворены в 90%, в Воронежской области - в 89%, в Липецкой области - в 88%.
В большинстве случаев инициатором обращения в суд являлись сами граждане.
Основанием удовлетворения исковых требований граждан явилось бездействие государственных органов в области переселения граждан из аварийного жилья и предоставление гражданам квартир по договору мены неравнозначных занимаемой ими площади, недобросовестно выполненные обязанности управляющими компаниями (несвоевременное проведение ремонта, устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме и т.д.). Основанием удовлетворения исковых требований управляющих компаний явился тот факт, что ответчики не выполняют своих обязательств и своевременно не оплачивают услуги капитального ремонта.
В рассматриваемых Воронежской и Липецкой областях основания удовлетворения исковых требований те же.