Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.
Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей.
Практика показывает, что одним из эффективных способов решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования, который обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов (открытая модель ипотечного кредитования).
Осуществляться рефинансирование должно из следующих основных источников:
- покупка ипотечных ценных бумаг за счет средств бюджетов всех уровней;
- средства инвесторов - государство должно стимулировать инвестиционную активность покупателей ипотечных ценных бумаг, например, освобождением от налогообложения сумм доходов, направляемых на приобретение ипотечных ценных бумаг, что повысит их привлекательность;
- продажа Агентством (АИЖК) ипотечных облигаций ниже их номинальной цены, что позволит сделать ипотечные ценные бумаги ликвидными и привлекательными для инвесторов (но в этом случае в каждом финансовом цикле будут уменьшаться оборотные средства).
Отдельно в качестве потенциальных инвесторов можно рассматривать участников инвестиционного процесса жилищного строительства. Так, в частности, строительные организации в случае образования временно свободных ресурсов могут передавать их для выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья, построенного этими же организациями. При этом следует учесть, что хотя процент по размещенным средствам должен устанавливаться ниже ставки по выданным кредитам, тем не менее он приносит дополнительный доход, а основным преимуществом будет являться быстрая реализация готового жилья, позволяющая ускорить оборачиваемость оборотных средств строительных организаций.
В качестве дополнительных источников средств для развития ипотечного кредитования могут выступать финансовые ресурсы, привлекаемые из других регионов и средства зарубежных инвесторов.
Таким образом, привлечения в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов предполагается добиваться мерами макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширением прав и гарантий инвесторов. К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся: упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования; вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности; развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.
Список литературы
1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета от 22 июля 1998 г.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета от 30 июля 1997 г. N 145.
3. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278
4. Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2011. - 525с.
5. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - Иркутск: БГУЭП, 2010. - 227с.
6. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. - Калининград: Янтарная сказка, 2011. - 117с.
7. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2012. - 120с.
8. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2011. - 212с.
9. Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. - СПб.: Политехника, 2010. - 92с.
10. Кудинов В. Ипотека стала ближе к народу (Объем рынка ежегодно удваивается) // Ведомости. - 2010. - С.135.
11. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2010. - N 4. - С.22-30.
12. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2011. - N 3. - С.57-66.
13. Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Вестник Университета. (Государственный Университет Управления) №1(19) - М., ГУУ, 2010.
14. Шехова А. Много, дешево, надолго // Финанс. - 2009. - N 4. - С.76-79.
15. Распоряжение Коллегии Администрации Кемеровской области от 06.09.2006 N 1003-р "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области"