Курсовая работа: Механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации

- разработка механизма налогового стимулирования как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля, что содействовало бы перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий, инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2006 г. составляла только два процента в рублях.

Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту.

Шестая проблема - отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. В диссертации определено, что механизм рефинансирования должен содержать меры и процедуры, направленные на радикальное снижение рисков инвесторов и кредиторов, включающие государственные гарантии, стандартизацию ипотечного кредитования, системы страхования, поручительства и подтверждения платежеспособности заемщика.

Отличительной особенностью этого механизма является условие, при котором доля кредита в стоимости жилья должна быть в несколько раз меньше собственных инвестиций заемщика, а условия кредитования должны соответствовать его доходам. Эти условия делают ипотечные бумаги надежными, но низкодоходными. Поскольку обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают пулы закладных, необходимо законодательно ускорить регистрацию этих пулов.

Кроме того, необходимо внести поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку он не соответствует требованиям рынка.

Например, положение об обязательной страховке в пользу не кредитора, а заемщика. Под такие условия сегодня невозможно найти кредитов, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям.

Ликвидность низкодоходных ипотечных ценных бумаг регулируется государственными мерами экономического стимулирования участников рынка. Основным источником рефинансирования являются бюджетные ресурсы. Механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах.

Покупателями ипотечных ценных бумаг могут быть муниципалитеты, субъекты федерации и федеральные структуры. За счет эффекта мультипликации налогов система ипотечного кредитования генерирует дополнительные налоги в бюджет, и эти ресурсы рассматриваются в качестве источников ипотечного кредитования. Покупка ипотечных ценных бумаг на средства бюджета может стать одним из способов рефинансирования в системе ипотечного кредитования. Вложение бюджетных средств в ипотечные бумаги может принести доход бюджету не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов.

Седьмая проблема - риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

Одной из основных проблем, которую приходится решать эмитентам на рынке ценных бумаг является предоставление гарантий и снижение риска для инвестора. Риски жилищных облигационных займов определяются, прежде всего, наличием и качеством гарантий со стороны администрации. Из-за долгосрочности проектов в условиях экономической и политической нестабильности любые гарантии местных администраций становятся сомнительными без поддержки федеральных структур, координирующих состояние рынков недвижимости, ценных бумаг, инвестиций.

Также предлагается использовать различные способы обеспечения возврата кредитов. Для этого есть два основных пути: применение залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.

Кроме того, представляется необходимым упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков.

Восьмая проблема - непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

Поскольку налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства:

- налога на доходы физических лиц;

- налога на имущество организаций;

- земельного налога;

В целях оптимизации налогообложения жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее:

- внести в статью 381 «Налоговые льготы» НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).

- исключить из налоговой базы (ст. 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору.

- установить в субъектах Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, уполномоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки.

Совершенствование законодательства в сфере ипотечного кредитования, особенно в части защиты прав кредиторов, создаст банкам возможности по расширению объема предоставляемых ипотечных ссуд.

2.2 Развития ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области

Концепция развития ипотечного жилищного кредитования на территории Кемеровской области (далее - Концепция) разработана на основании Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", и во исполнение Закона Кемеровской области от 16.05.2006 N 58-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищного кредитования".

Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики Российской Федерации является развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

Система ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации начала формироваться в 90-х годах прошлого века, когда были приняты Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования продолжилось с принятием федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 N 675 (далее - программа), одной из задач которой является развитие ипотечного жилищного кредитования.

В Кемеровской области в целях формирования системы ипотечного жилищного кредитования были приняты: Закон Кемеровской области от 15.02.2001 N 21-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области", Закон Кемеровской области от 28.07.2000 N 40-ОЗ "О безвозмездных субсидиях гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на строительство или приобретение жилья".

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.96 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" в сентябре 1997 г. было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК), его единственным акционером является Российская Федерация.

В Кемеровской области 23.12.2003 было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области" (далее - АИЖК Кемеровской области), которое является региональным оператором АИЖК на территории Кемеровской области.

В 2005 году начался второй этап реализации программы, в рамках которого была разработана новая редакция программы, а также началась реализация приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

В Кемеровской области принят Закон Кемеровской области от 16.05.2006 N 58-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищного кредитования".

Федеральная и областная нормативная правовая база направлены на обеспечение успешного функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки граждан Кемеровской области.

Для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования необходимо сформировать рынок доступного жилья, для чего, в свою очередь, необходимо создать условия для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, увеличить объемы жилищного строительства. Система ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области в своем законченном виде будет частью саморазвивающейся и самодостаточной системы ипотечного кредитования Российской Федерации, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

Задачами Кемеровской области в процессе развития ипотечного жилищного кредитования является формирование нормативной правовой базы для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности населения в ипотечном кредитовании, развитие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и займы.

3. Расчетная часть

Вариант 13

Исходные данные

Производство металлорежущих станков (шт.)

1. Коэффициент рыночной концентрации (СR)

Доли продаж по регионам в общем объеме производства

0,90

1,14

2005

= 37,03+20,76+17,92=75,71%

2006

= 37,74+20,32+17,82=75,88%

Рассчитанные показатели указывают на то, что рынок и в 2005 и в 2006 годах был высококонцентрированным. Коэффициент рыночной концентрации в 2006 году увеличился на 0,17 % по сравнению с предыдущим годом. Это произошло за счет увеличения доли продаж Уральского федерального округа в общем объеме реализации, который входит в тройку крупнейших продавцов.