1Волгоградский государственный университет
2Волгоградский институт управления - филиал РАНХиГС
Квалифицированная помощь при разрешении споров, связанных с землепользованием
1Оксана Игоревна Шарно
2Анна Юрьевна Чикильдина
г. Волгоград, Российская Федерация
Аннотация
Введение: в настоящей статье авторами анализируется вопрос о систематизации юридических споров в сфере землепользования, аргументируется вывод о важности наличия квалификации у лиц, оказывающих юридическую помощь в правоприменительной практике при разрешении земельных конфликтов, в связи с чем поставлена цель: провести исследование квалифицированной помощи при разрешении споров, связанных с землепользованием.
Методы: методологическую основу исследования составляет совокупность методов научного познания, среди которых основными являются метод анализа и синтеза, формально - юридический и сравнительно-правовой методы.
Результаты: авторами подробно рассмотрен вопрос квалифицированной помощи в разрезе разрешения земельных споров, даны выводы, имеющие теоретическую и практическую значимость. Выводы: в разрешении споров, связанных с землепользованием, защита (представительство) прав и законных интересов физических и юридических лиц лежит на корпоративных юристах и адвокатах, а квалифицированная помощь обеспечивается специалистами, имеющими теоретический и практический опыт в области землепользования.
Ключевые слова: земельный участок, земельный спор, специализированный суд, квалифицированная юридическая помощь, адвокатская деятельность.
Abstract
Qualified assistance in resolving disputes related to land use
Oksana I. Sharno. Volgograd State University, Volgograd, Russian Federation
Anna Yu. Chikildina. Volgograd Institute of Management - Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration, Volgograd, Russian Federation
Introduction: in this article, the authors analyze the issue of systematization of legal disputes in the field of land use, argues the conclusion about the importance of having qualifications among those who provide legal assistance in law enforcement practice in resolving land conflicts.
Purpose: it is necessary to conduct a study of qualified assistance in the resolution of disputes relating to land use. Results: the authors considered in detail the issue of qualified assistance in the context of resolving land disputes, given conclusions of theoretical and practical significance.
Conclusions: in the resolution of disputes related to land use, protection (representation) of the rights and legitimate interests of individuals and legal entities lies with corporate lawyers and lawyers, and qualified assistance is provided by specialists with theoretical and practical experience in land use.
Key words: the land plot, a land dispute, specialized court, the qualified legal aid, lawyer activity.
Введение
Настоящее исследование базируется на следующих тезисах. Земля - это специфический, существенный объект права, поэтому эффективность разрешения связанных с ней споров требует теоретико-практического осмысления. Актуальность земельных споров в судебной практике и доктрине земельного права обусловлена их повышенной сложностью, конфликтностью, особенностями регулирования и разрешения, сопряжена с реформированием земельного законодательства.
Для целей настоящего исследования под земельным спором мы понимаем конфликт, столкновение интересов сторон, возникших в процессе землепользования. Эффективность разрешения споров, связанных с землепользованием, достигается за счет обеспечения участников земельных споров квалифицированной помощью, в том числе юридической, все более востребованной в современных условиях разрешения земельно-правовых конфликтов.
Основное содержание
Изменения федерального законодательства по вопросам землепользования и кадастрового учета [3; 4; 7; 16; 17], поправки, коснувшиеся вопросов земельно-правового и градостроительного регулирования регионального и местного значения, существенным образом затронули, а в некоторых случаях изменили, правоприменительную практику разрешения споров, связанных с землепользованием.
Так, говоря о специфике определения границ земельных участков, стоит вспомнить, что еще несколько лет назад судебная практика по данной категории дел складывалась в двух направлениях: в одних случаях при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, юридически значимым обстоятельством служили исторически сложившиеся границы земельных участков, в других - границы, установленные в соответствии с действующим законодательством.
В настоящее время позиции Верховного суда РФ [14] закрепляют путем официального толкования норм в процессе их применения, что юридические, то есть установленные в соответствии с действующим законодательством (не фактические) границы, внесенные в кадастр недвижимости и не оспоренные по основанию наличия кадастровых ошибок, являются законными, даже если они отличаются от границ участков, сложившихся в ходе их фактического использования. Появилась возможность защиты прав землепользователей в вопросах установления границ земельных участков. Например, в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» [16] введена и нормативно закреплена ответственность кадастровых инженеров, осуществляющих работу по установлению и определению местоположения границ земельных участков. Изменилась и специфика разрешения споров, связанных с нарушениями, возникающими в ходе использования земельных участков, например земель населенных пунктов с разрешенным использованием «под индивидуальное жилищное строительство» и расположенных на них объектов недвижимости, в частности - процедура перевода статуса объекта недвижимости. Так, до 2015 г. статус недвижимого объекта «квартира» при наличии градостроительной возможности изменялся в судебном порядке на статус «изолированная часть жилого дома» с возможностью последующего оформления обособленных прав на земельные участки в отношении лиц, являющихся собственниками изменяющегося объекта недвижимости. С 2015 г. «квартирный» статус может быть изменен исключительно на «часть жилого дома». В данном случае оформить право собственности на земельный участок без лиц, которые являются правообладателями смежных частей жилого дома, невозможно. земельный законодательство конфликт право
Земельный участок в таком случае передается собственникам объекта недвижимости либо в общедолевую собственность, либо в аренду. Перечень представленных примеров «правоприменительных изменений» в связи с земельно-правовым и градостроительным реформированием не является исчерпывающим. Анализ правоприменительной практики, проведенный с помощью систем поиска судебных актов ГАС «Правосудие», «Электронный страж», демонстрирует, что категории рассматриваемых в судах Российской Федерации земельных споров делятся на пять групп:
1. Споры о праве собственности на землю, например: о праве собственности на невостребованные земельные участки земель общего пользования, на земельные участки в порядке приобретательской давности, на садовые участки и объекты недвижимости, иные споры о праве собственности на землю.
2. Споры, связанные с землепользованием, то есть споры на самовольные постройки, об устранении препятствий в пользовании земельными участками и объектами недвижимости, о постановке (снятии) земельного участка на кадастровый учет, о границах земельного участка и правах на них, в том числе сопряженные со спорами о постановке (снятии) земельного участка на кадастровый учет, споры, связанные с защитой прав на землю, установлением фактов, имеющих юридическое значение.
3. Другие споры, связанные с землепользованием, например дела по искам СНТ к членам СНТ и другим лицам, связанные с членством и пользованием земельными участками, иные споры, возникающие по инициативе или с участием садоводов, СНТ, о признании недействительными ненормативных актов.
4. Споры, связанные с применением законодательства о земле - по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, связанных с применением законодательства о земле, об изъятии, прекращении или ограничении права на земельный участок, о признании права собственности на землю, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав собственника на землю, не связанных с лишением владения, споры, возникающие в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения сделок с землей, из совершения с землей сделок купли-продажи, из совершения с землей сделок аренды.
5. Споры, связанные с признанием действий, бездействия, актов органов государственной власти и местного самоуправления незаконными, в том числе споры по арендной и кадастровой стоимости земельных участков, налоговому обременению.
Анализ видового разнообразия земельных споров, даже на первый взгляд, демонстрирует их сложность, необходимость использования при разрешении специальных органов и познаний, так как разобраться в тонкостях землепользования не всегда просто даже специалистам. Например, мировой опыт разрешения земельных споров базируется на судебной и административной практике споров, связанных с землепользованием. «В Англии разрешением земельных споров занимаются несколько органов, наделенных такими полномочиями (суды графств - территориальные суды). В США основной объем земельных споров рассматривается судами общей юрисдикции (районные, окружные, апелляционные, высшие). В отдельных штатах были созданы специальные судебные органы, призванные решать земельные споры. Во Франции разрешением споров в области земельных правоотношений наделены паритетные трибуналы по земельной аренде - земельные суды. В Германии, Австрии, Швейцарии и Лихтенштейне с 1877 года существует земельный суд, имеющий в подчинении несколько окружных судов, расположенных на его территории. В Австралии (штат Новый Южный Уэльс) в 1980 году основан Земельный суд, который является специальным судом» [15].
В Российской Федерации специализированных земельных судов не учреждено, согласно ст. 64 ЗК РФ земельные споры разрешаются в судебном порядке, но до принятия дела к производству земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд при наличии заключенного между ними третейского соглашения. При таких обстоятельствах еще в 2014 г. эксперты стали говорить о необходимости дополнительной подготовки и специализации судебного корпуса, создания специализированных судов, особенно в стратегически важных направлениях (агробизнес) [9] (уже созданы по рассмотрению конфликтов в сфере авторского и информационного права). Такой подход, на первый взгляд, оправдан, помимо вышеизложенного, уже имеющимся в России опытом. Например, в период столыпинской реформы «земельные вопросы» рассматривались специализированными органами - уездными земельными комиссиями. Разрешение земельных споров аналогичными органами закреплялось и положениями Земельного кодекса 1922 г. (упразднены с разделением компетенций между сельсоветом, райисполкомом, общественными и народными судами в 1930 г.). Судебная практика разрешения споров в связи с принятием Земельного кодекса 1991 г. фактически (соответствующая глава в законе присутствовала) не действовала на основании Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287. В 2001 г. судебное разрешение земельных споров возобновилось, что было закреплено в Земельном кодексе РФ, однако суда по разрешению земельных споров создано не было. На наш взгляд, к современным специализированным инстанциям следует отнести комиссии по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при Росреестре с 2012 г. в целях реализации положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Вместе с тем полагаем, что к вопросу о создании специализированной судебной инстанции по разрешению земельных споров переходить преждевременно, так как их видовое многообразие свидетельствует о правоприменительном «смешении» предметов и оснований земельных споров со спорами в других отраслях, где правоприменители должны обладать широким спектром компетенций, не ограниченных земельными вопросами. Представляется значимым, ввиду отсутствия в современной российской правоприменительной практике специализированного «земельного» суда либо иного органа по разрешению земельных споров, помимо споров о кадастровой стоимости земельных участков, разрешать споры, связанные с землепользованием, путем привлечения сторонами спора квалифицированной помощи. Объективно, что «спорящие стороны», не обладая специальными познаниями и необходимым опытом разрешения земельноправовых конфликтов, без привлечения квалифицированной помощи в своих интересах разрешить их не смогут, а защита прав и свобод граждан в земельных вопросах должна быть качественной и эффективной.
Значение термина «квалифицированный», по мнению Т.Ф. Ефремова, состоит в обладании специальными знаниями, навыками, умением, опытом [5]. Вместе с тем исследования «квалификации» (квалификация - от лат. qualis - какой по качеству и facio - делаю, от англ. quality - качество, степень проявления достоинств) как правового явления велись и ведутся в границах оценки правонарушений и преступлений. Так, теоретики в области права (А.И. Рарог, А.Н. Бабай, А.В. Нечепурнов, Е.В. Чвялева, А.А. Гуничев, А.П. Коробов) под квалификацией (юридической, правовой) понимают выявление и оценку совокупности фактических обстоятельств дела путем их соотнесения с определенными юридическими нормами. Однако в качестве предиката «квалифицированный» мы можем встретить среди юридических терминов более широкой проблематики - квалифицированное преступление, квалифицированный состав, квалифицированная электронная подпись, правовая квалификация. В связи с этим полагаем, что в земельном правоприменении «квалификация» есть наличие необходимых знаний и опыта в разрешении земельных конфликтов. Квалифицированную помощь при этом могут оказывать специалисты в области земельных вопросов (кадастровые инженеры, специалисты органов государственной власти и местного самоуправления, эксперты для дачи соответствующих заключений) и права (юрисконсульты, адвокаты, нотариусы). Последние обеспечивают юридическую помощь, представляющую вид квалифицированной помощи.
Интерес к понятию «юридическая помощь» достаточно широк, вместе с тем считаем, что его трактовки очень схожи и в целом отражают обеспечение доступа к правосудию, защите законных прав и интересов физических, юридических лиц. Сущность юридической помощи варьируется и определяется как деятельность (Н.С. Амельков) [1], как система мероприятий (В.И. Качалов) [8], как сложная и согласованная совокупность большого количества составляющих, к которым относятся предмет, субъекты, цели, а также качество помощи в юридической сфере (А.Л. Миронов) [12]. К составляющим юридической помощи Федеральный закон от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (ст. 2) относит дачу консультаций, справок по правовым вопросам, составлению документов правового характера; представление интересов доверителя в конституционном, гражданском, административном судопроизводстве; участие в качестве представителя или защитника доверителя в уголовном судопроизводстве и производстве по делам об административных правонарушениях; участие в качестве представителя доверителя в разбирательстве дел в третейском суде, международном коммерческом арбитраже (суде) и иных органах разрешения конфликтов, в органах государственной власти и местного самоуправления, общественных объединениях и иных организациях, в том числе международных, в исполнительном производстве, а также при исполнении уголовного наказания, в налоговых правоотношениях; иную юридическую помощь, не запрещенную федеральным законом.