Для целей пополнения городского бюджета от использования муниципальных земельных участков ЗК администрации г. Екатеринбурга, наделен полномочиями по администрированию арендной платы за земельные участки. Земельный комитет при расчете арендной платы (арендная плата в отличие от передачи в собственность земельного участка - наиболее выгодное средство получении дохода, в отличие от разовых платежей, арендная плата поступает в муниципальный бюджет постоянно) использует специальную формулу, которая прописана в Постановлении главы г. Екатеринбурга [16]. Даная формула позволяет рассчитывать арендную плату, которую арендатор будет обязан платить либо в течение года (при условии, что срок аренды не будет превышать одного календарного года), либо будет обязан платить арендную плату в течение срока превышающего один календарный год, тогда расчет арендной платы будет исчисляться по другой формуле.
Система расчета арендной платы построена на принципе применения ставки арендной платы. Размер ставки - это процент от кадастровой стоимости земельного участка, размер которого зависит от целевого назначения и категории земельного участка, который сдается в аренду. Например, самой низкой ставкой арендной платы (процент от кадастровой стоимости) ровняется - 0,01, и применяется при расчете арендной платы за земельные участки под крематориями, кладбищами и иными зданиями и сооружениями, предназначенными для захоронения умерших. А самая высокая ставка арендной платы - 25,0 - то есть для сдачи в аренду земельных участков, предназначенных для автомобильных дорог, полос отвода автомобильных дорог, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и радиофикации, воздушных линий электропередач конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития надземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности [16].
Если взглянуть на данные в качестве примера по доходам, полученным от продажи и аренды земельных участков, находящиеся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», а также тех земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена то за 2007 финансовый год (данные об исполнении муниципального бюджета г. Екатеринбурга за 2008 г. еще официально не опубликованы), расклад по доходам получается следующий [17]:
Таблица 1. Доходы от аренды земельных участков, 2007 г.
Таблица 2. Доходы от продажи земельных участков, 2007 г.
Как видно из данной таблицы неналоговые поступления в виде арендной платы достаточно существенны и основная доля поступлений идет за счет распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и совсем маленькая доля от распоряжения земельными участками, которые находятся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург». Хотя администрация города Екатеринбурга имеет право распоряжаться такими земельными участками, но со временем, некоторая их часть перейдет к другим собственникам и поступления в бюджет г. Екатеринбурга могут сократиться. Причинами же маленьких доходов за земли, которые находятся в муниципальной собственности можно определить следующими:
1) Наличие малого числа земельных участков, которые находятся в собственности г. Екатеринбурга.
2) Наличие числа земельных участков, которые не были полностью, задействованы для целей передачи в аренду.
3) Наличие большого числа арендаторов, которые имеют существенные льготы по уплате арендной платы.
4) Иные обстоятельства.
В таком случае ЗК и Главархитектуре необходимо более детально подойти к вопросу увеличению размера поступления доходов от арендной платы с земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург». Хотя в целом перевыполнение плана сбора арендных платежей в казну города - отличный показатель.
Ситуация с продажей земли в 2007 г. аналогична в целом перевыполнение плана поступлений в казну г. Екатеринбург, однако встает вопрос почему земельные участки, находящиеся в собственности муниципалитета принесли так мало прибыли. Опять же причин может быть несколько - это и малое число земельных участков, которые были выставлены на продажу, и заниженная рыночная стоимость земельных участков, прочие обстоятельства.
В данной статье уже отмечалось, что в структуре ЗК есть сразу три отдела, которые занимаются вопросами арендной платы (это и отел расчетов и прогнозирования поступления арендной платы, и отдел контроля над поступлениями арендной платы, отдел учета и сверки поступления арендной платы). Складывается впечатление, что ЗК посвящает свою деятельность в основном работе с арендной платой. На взгляд автора сложившаяся структура не является эффективной. ЗК должен иметь одно структурное подразделение, которое бы ведало всем комплексом вопросов, связанных с расчетом, начислением арендной платы, контролем оплаты и работой с дебиторской задолженностью, заключением договоров аренды. Вообще, если рассматривать структуру ЗК с точки зрения соотношения структурное подразделение - полномочие ОМС, то функции по работе с арендной платой должны второстепенными, и входить в состав более крупного структурного подразделения, например, отдела управления земельными ресурсами (аренда, передача в собственность, постоянное бессрочное пользование, сервитут, безвозмездное срочное пользование).
Ответственность ЗК. Наличие ответственность в работе ОМС перед местным сообществом (гражданами и хозяйствующими субъектами) - основное требование, которое предъявляется к работе ОМС со стороны гражданских институтов. Не смотря на это в структуре Положения как ЗК, так и Главархитектуры полностью отсутствует раздел об ответственности. Данный раздел необходим по двум причинам. Во-первых, ЗК администрации г. Екатеринбурга, осуществляя полномочия по земельному контролю (о чем было написано выше) должен привлекать к ответственности пользователей земельных участков, которые нарушают требования земельного законодательства по охране земельных участков. Это может быть и административная ответственность, и гражданско-правовая, уголовная. Возможность привлечения к ответственности - допускается Земельным кодексом Российской Федерации. Кроме того, ЗК имеет право привлекать к ответственности и арендаторов земельных участков - за неисполнение обязательств по договорам аренды.
Во-вторых, ЗК сам как непосредственный субъект земельных отношений несет ответственность за исполнение возложенных полномочий, несет ответственность за результаты принятых решений в отношении земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, несет ответственность за подготовку проектов нормативных актов, которые затрагивают имущественные интересы других землепользователей.
В связи с этим предлагается дополнить Положения о ЗК разделом об ответственности.
В заключении необходимо отметить следующее. Анализ полномочий ЗК администрации г. Екатеринбурга проводился с учетом изучения полномочий Главархитектуры. Это было связано, прежде всего, с тем, что у обоих структурных подразделений существуют полномочия в области управления земельными отношениями на местном уровне. На взгляд автора такое разделение полномочий не совсем эффективно, потому что, во-первых, любое заинтересованное лицо, которое хочет получить в собственность, в аренду, или на других основаниях те земельные участки, которыми может распоряжаться ОМС - вероятно всего столкнется с тем, что нужно будет получать различные согласования в двух разных структурных подразделениях. Это может занять время, а также могут иметь место материальные издержки. Во-вторых, по мнению автора необходимо, чтобы полномочия находились в одном структурном подразделении. В полном названии Главархитектуры есть слова «регулирования земельных отношений». Земельные отношения - это очень объемные по своему содержанию отношения. Если рассматривать земельные отношения с точки зрения полномочий органов местного самоуправления, то полномочия ЗК и Главархитектуры необходимо объединить в одном структурном подразделении и передать их полностью либо ЗК либо Главархитектуре. Наиболее подходящий вариант - передать земельные полномочия Главархитектуры земельному комитету. ЗК будет заниматься вопросами развития земельных отношений в г. Екатеринбурге, а Главархитектура вопросами градостроительства и архитектуры города, а также совместным решением с ЗК вопросов, связанных с выделением муниципальных земельных участков под строительство, жилищное строительство, и для целей комплексного освоения под жилищное строительство.
Кроме того, ЗК рекомендуется разработать новую организационную структуру, которая бы в полной мере отвечала требованиям земельного законодательства к полномочиям ОМС. В организационной структуре необходимо разработать в рамках действующего законодательства прописать полномочия ЗК по следующим крупным направлениям:
· Резервирование и изъятие (в том числе путем выкупа) земельных участков для муниципальных нужд.
· Управление муниципальной собственностью (муниципальные земельные участки), а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Сюда необходимо отнести полномочия ОМС по аренде, продаже, передаче в постоянное бессрочное пользование, сервитут, безвозмездное срочное пользование.
· Землеустройство
· Муниципальный земельный контроль
· Пресс-служба. Здесь необходимо иметь в виду, что ОМС как основной участник земельных отношений на местном уровне должен быть ответственным перед населением г. Екатеринбурга и другими участниками земельных отношений, поскольку от принятия решений в области управления земельными участками будет зависеть комфортность проживания граждан г. Екатеринбурга, имущественных интересов других участников земельных отношений. Здесь необходимо прописать полномочия по работе с общественными организациями, органами государственной власти, коммерческими предприятиями. Опыт зарубежных стран показывает, что согласование интересов граждан и организации при принятии управленческих решений, касающихся распоряжения земельными участками и затрагивания имущественных интересов других лиц - имеет приоритетное значение.
Литература
1.Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. / Ред. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. М.: ИНФРА-М, 2007.
2.О создании земельного комитета администрации города Екатеринбурга и об утверждении положения о земельном комитете администрации города Екатеринбурга: Постановление Главы г. Екатеринбурга 08 апреля 2003 г. № 373 (в ред. Постановлений Главы г. Екатеринбурга от 29 марта 2004 г. № 311, от 31 декабря 2004 г. № 1780, от 15 февраля 2006 г. № 98, от 04.02.2009 № 243, от 09.02.2009 № 275) // «Вечерний Екатеринбург» № 75 от 23.04.2003.
3.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 23 ноября 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
4.О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (в ред. от 01 декабря 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.
5.Об утверждении положения «О Главном управлении архитектуры, градостроительства, и регулировании земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга: Решение Екатеринбургской городской Думы четвертого созыва от 13 июня 2006 г. № 50/26 (в ред. Решения Екатеринбургской городской Думы от 27 января 2009 № 4/71) // Вестник Екатеринбургской городской Думы. - 2006. - № 112.
6.Боголюбов, С.А. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Е.А. Галиновская, А.В. Мазуров, Е.Л. Минина; под общей редакцией Боголюбова С.А. - Изд. 3-е, перераб и доп. - М.: Юрайт-Издат, 2008. - 759 с.
7.О государственном земельном контроле: Постановление Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. № 689 (в ред. от 22 июня 2007 г. № 394) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 47. - Ст. 4919.
8.О Федеральном агентстве объектов кадастра недвижимости: Постановление Правительства РФ от 12 июня 2008 г. № 456 (в ред. от 07 ноября 2008 г. № 814) // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 25. - Ст. 2987.
9.Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере природопользования и внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 22 июля 2004 г. № 370: Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 400 (в ред. от 27 января 2009 г. № 43) // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32. - Ст. 3347.
10.Об утверждении Положения о Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному надзору: Постановление Правительства РФ от 30 июня 2004 г. № 327 (в ред. от 27 января 2009 г. № 43) // Российская газета. - 2004. - № 150.
11.О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г. № 313-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3399
12.О Землеустройстве: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ (в ред. от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 118-119. - Ст. 2582.
13.Об оценочной деятельности в Российской федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в ред. от 30 августа 2008 г. № 108-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.
14.Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, или права на заключение договора аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 (в ред. от 29 декабря 2008 г. № 1053) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4587.
15.Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 131-ФЗ (в ред. от 14 марта 2003 г. № 32-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.