Составлено автором
Результаты исследования и их обсуждение
В прошедшие года в Российской Федерации было отмечено стабильное увеличение спроса на индивидуальное жилищное строительство. Значимость малоэтажного строительства для жителей определена низкими затратами на эксплуатацию, быстрым сроком возведения зданий, социально-психологическим комфортом, а также другими положительными моментами.
Наблюдается увеличение ввода жилых площадей с 2000 г. по 2008 г., а с 2009 г. по 2010 г. из-за экономического спада случилось снижение объемов строительства, с 2011 г. положение изменилось в лучшую сторону, и прослеживается увеличение ввода жилых домов. В 2018 г. ситуация в строительной отрасли снова изменилась в худшую сторону, но введённые новые государственные программы смогли улучшить обстановку. В 2020 г. из-за пандемии. показатели в сфере строительства в целом снова снизились.
В последующие года прогнозируется увеличение введенных жилых площадей в объёме 4,045 млн кв. м, и нежилых площадей в объёме 1,514 млн кв. м. Таким образом, можно утверждать, что имеется высокая степень вероятности достижении целевого показателя национального проекта «Жилье» уже в 2023 г., а в 2024 г. объём готовых площадей достигнет значения в 133 млн кв. м в год.
К 2024 году введется 43,9 млн кв. метров нежилых помещений. За последние девять лет наблюдается тенденция ежегодного роста стоимости одного квадратного метра жилых помещений на 1 270,5 руб. (3,29 %). Стоимость строительства кв. метра жилых построек в сельской местности ниже на 11 %, чем в черте города, это и является определяющим фактором для расчета объемов строительства того или иного типа жилого фонда.
Таким образом, анализируя вышеизложенные данные, в настоящее время в Республике Башкортостан отслеживается увеличение ввода малоэтажных зданий в силу совокупности мировых и экологических факторов. Все эти причины толкают рынок на переориентацию в сторону малоэтажного строительства, что позволяет подробнее сравнивать, анализировать риски и отбирать эффективные решения инвестиционных проектов.
Высокий интерес потенциальных клиентов к нашему предложению обусловлен тем, что земельные участки на берегу реки в Караидельском районе всегда пользуются большим спросом. Жилая застройка коттеджей эконом-класса составляет 70 % от общей площади участка, остальные 30 % составляют дороги и инфраструктура. Площадь участка составляет 21,5 га. Жилая застройка составляет 21,5*0,7 = 15 га или 1 500 сотки.
С учетом расположения объекта и ситуации на территории локальной конкуренции сформирован продукт -- разработаны эксклюзивные проекты домов площадью 112 кв. м.
При выборе оптимального конструктивного решения для возведения дома, важно рассмотреть все достоинства и недостатки [8]. В каждый проект включены такие этапы, как проектирование, подготовительные работы, проведение внешних и внутренних инженерных сетей, строительно-монтажные работы и благоустройство. И всё строительство от начала до конца разделено на 5 очередей. Таким образом, наши проекты отличаются сроком возведения всех зданий.
Выбор оптимального конструктивного решения для строительства коттеджного посёлка является важным для инвестора, т. к. это будет влиять на экономический эффект и прибыль [9-11]. Конечно, для строительства кирпичного дома потребуется большие затраты времени, в нашем случае это 32 квартала.
Так же капитальные затраты в данном виде решений очень высокие, составили 1 615 904 тыс. руб., следовательно конечная стоимость одного дома будет самой дорогой для потребителя, но результат себя оправдает, так как будет получено уютное, крепкое и теплое здание. Именно качество жилья является важным моментом для каждого хозяина.
Дисконтированный срок окупаемости (PP) это минимальный срок, который требуется для достижения нулевого NPV, то есть для достижения точки безубыточности. Если используются заемные средства, то дисконтированный период окупаемости -- это период, когда предприниматель погасит долг и начнет получать прибыль. Для рассматриваемого проекта РР = 4,56 лет. Окупаемость проекта представлена на рисунке 5.
Рисунок 5. График окупаемости проекта строительства коттеджного посёлка из кирпича для полных инвестиционных затрат, руб. (составлено автором)
Строительство зданий, с использованием каркасной технологии, позволяет ускорить процесс, строительства объектов за счет быстрой доставки, использования, как деревянных конструкций, так и теплоизоляционного монолитного пенобетона. Теплоизолирующий монолитный пенобетон учитывается в процессе проектирования как материал защиты деревянных конструкций от возгорания, он так же применяется при защите металлоконструкций от открытого огня. С учетом использования различных видов защит, затраты в строительство каркасных зданий оказалось ниже, чем при использовании кирпича, составив 1 375 237 тыс. рублей. Окупаемость проекта показана на рисунке 6. Для данного проекта РР = 5,12 лет. Так же норма доходности дисконтированных затрат почти самая низкая среди всех решений, которая составила 2,82 раз. Но по сравнению с проектом строительства посёлка из кирпича, срок возведения зданий значительно ниже, всего лишь 20 кварталов.
Рынок SIP-технологий предлагает различные материалы для производства панелей, что оказывает влияние на стоимость. Качество материала сказывается на внешнем виде постройки и скорости сборки дома, которая в данном случае очень высокая -- всего 15 кварталов. Кроме того, это влияет на долговечность и качество эксплуатации.
Рисунок 6. График окупаемости проекта строительства коттеджного посёлка из каркаса для полных инвестиционных затрат, руб. (составлено автором)
Для монтажа не требуется использование тяжелой строительной техники, все работы выполняются вручную, что позволяет осуществлять монтаж даже на участках с ограниченным пространством или наличием других построек и растительности. Вышеуказанные факторы являются преимуществами при выборе данного решения. Несмотря на хорошие показатели (NPV = 436 538 627 руб., IRR = 52,6 %, PI = 3,31 раз), возможны проблемы с непрерывной поставкой материалов на место строительства, что является существенным минусом.
Срок окупаемости для данного конструктивного решения составляет 4,43 лет, как показано на рисунке 7.
Рисунок 7. График окупаемости проекта строительства коттеджного посёлка из СИП-панелей для полных инвестиционных затрат, руб. (составлено автором)
Итогом данного исследования является выбор экономически эффективного варианта строительства для инвестирования. По таблицам 7 и 8 можно сделать вывод, что наиболее оптимальным вариантом является строительство домокомплекта из профилированного бруса, так как большим преимуществом, кроме ключевых показателей и экологически чистого материала, ещё среди других вариантов является близкое расположение сырьевой базы, находящееся в 8 км от места возведения посёлка. Строительство малоэтажных зданий из древесных материалов набирает обороты. Связано это с тем, что такие постройки имеют преимущества с точки зрения архитектуры и дизайна. Тщательный подход к проектированию и последующему строительству отражает мышление современного общества с точки зрения потребления. Современные технологии позволяют совместить экологичные материалы и сложную архитектуру [12]. Точка окупаемости будет достигнута на 18 квартал с момента начала строительства (рис. 8).
Рисунок 8. График окупаемости проекта строительства коттеджного посёлка из профилированного бруса для полных инвестиционных затрат, руб (составлено автором)
Проект строительства коттеджного поселка из профилированного бруса в Караидельском районе Республики Башкортостан является выгодным с точки зрения коммерции, социально значимым, а также позволяет расширить базу инвестиционно-привлекательных проектов.
Литература
1. Шагиахметова Э.И., Сердарова М.С. Количественный анализ рисков инвестиционных проектов (на примере организации строительной отрасли) // Дискуссия, 2018. С. 85-92
2. Михеев, Г.В. Формирование и реализация методов строительства малоэтажных зданий с использованием энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий / Г.В. Михеев, В.В. Волковская, Е.О. Дьякова [и др.] // Вестник Евразийской науки. -- 2022. -- Т 14. -- № 3.
3. Трепачёва А.А., Самофеев Н.С. Возможности применения высокотехнологичных материалов в проектах малоэтажного строительства // Международная научнопрактическая конференция «Институциональные и инфраструктурные аспекты развития экономических наук. Уфа, 2015. С. 204-205
4. Михеев, Г.В. Методологические аспекты управления малоэтажным индивидуальным жилищным строительством / Г.В. Михеев, И.А. Скрипкина, О.Д. Софьяников [и др.] // Вестник Евразийской науки. -- 2019. -- Т 11. -- № 6.
5. Воронина Н.В., Зарецкая В.Г. Ставка дисконтирования при расчете инвестиционных проектов: подходы и методы обоснования // Вестник ТОГУ. 2020. No 1(56). С. 99-108.
6. Акимова, Э.Ш. Технологические особенности малоэтажного строительства / Э.Ш. Акимова, С.Ф. Акимов. -- Текст: непосредственный // Экономика строительства и природопользования. -- 2019. -- № 2(71). -- С. 149-158.
7. Гареев И.Ф., Загидуллин А.Р., Хуснутдинов Ф.Ф. "Малоэтажное строительство вокруг г. Казань: масштабы, технологии, перспективы"// Российское предпринимательство. -- 2017. -- № 23. -- c. 3815-3826.
8. Никонова Е.В., Вечтомова П.О., Ладных И.А. Технико-экономические показатели ограждающих конструкций для малоэтажного строительства // Жилищное строительство. 2018. № 7. С. 47-50.
9. Самофеев Н.С., Ковалев В.Ф. Повышение конкурентоспособности и экономической эффективности проектов строительства малоэтажных жилых комплексов в г. Уфа // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 9, № 1(2017)
10. Самофеев Н.С., Исламова Э.Б. Управление затратами на примере малоэтажного строительства г. Уфа // Сборник научных трудов VIII Всероссийской научнопрактической конференции. Уфа, 2022. С. 68-71
11. Самофеев, Н.С. Подходы к выбору эффективных решений в жилищном строительстве Республики Башкортостан // Экономика и управление: научнопрактический журнал. -- № 3(119). -- 2014. -- С. 72-76
12. Лосев, Ю.Г. Малоэтажное жилищное строительство как основа инновационного развития строительной отрасли / Ю.Г. Лосев, К.Ю. Лосев // Вестник Евразийской науки. -- 2021. -- Т 13. -- № 2.