Статья: К выбору эффективных решений инвестиционных проектов малоэтажного типа в современных условиях строительства на примере Республики Башкортостан

Стоит отметить, что так же важным направлением государственной политики является теплоэффективность малоэтажных зданий, чтобы обеспечить жителей комфортным и доступным жильем является расширение сектора энергоэффективного малоэтажного строительства. Вышеуказанный вид жилищного строительства интересен низкими расходами на содержание, наличием собственной придомовой территории, отсутствием социально-психологического дискомфорта и экологичностью [2; 3]. Это подтверждается в статистических данных объемов ввода объектов индивидуального жилищного строительства (рис. 2).

Рисунок 2. Доля 1-3 этажного строительства в общем объёме ввода жилья (с учётом МКД) по РФ и РБ, % (по данным официальной статистики1)

Согласно информационно-аналитическим материалам Росстата, в строительном сезоне 2021 года количество построенных индивидуальных жилых помещений увеличилось на 26 % относительно строительного сезона 2020 года. В последние 5 лет наблюдается рост доли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) на 4,6 % в общей массе построенного жилья, что равно 53 %. Среди всех конструктивных видов решений малоэтажного строительства заметен набор популярности возведения зданий из древесных материалов, что отражено в Национальном проекте «Жилье и городская среда». Национальный проект «Жильё и городская среда» [Электронный адрес] Долю ИЖС планируется увеличить до 50 млн кв. метров к 2030 году.

Рисунок 3. Ввод общей площади коттеджных домов в Российской Федерации и Республике Башкортостан, тыс. кв. м (по данным официальной статистики1)

По состоянию на 2022 год, в Республике Башкортостан насчитывалось более 1 187 052 кв. метров жилой площади на сумму 48 098 249 тыс. руб. Средняя цена одного объекта возросла на 1,3 млн руб. по сравнению с 2021 годом, и составляет -- 5 539 358 руб.

В вышеприведенной статистике учтены старые постройки, выполненные из кирпича, коттеджи различного класса, садовые построения и таунхаусы (малоквартирные дома коттеджного типа).

Рисунок 4. Структура предложений по типам объектов в РБ, 2022 г. (составлено автором по данным сайта «Эксперт»4)

Средние цены в некоторых районах Республики Башкортостан перечислены в таблице 4.

Таблица 4 Количество предложений домов и коттеджей по районам РБ на 2022 г.

Составлено автором по данным сайта «Эксперт»

Из таблицы видно, что средняя цена на кв.м. индивидуального жилищного строительства в Республике Башкортостан составляет 29 733 руб., а с учетом земельного участка 42 752 руб.4

Так же можно отметить, что Караидельском районе рынок предложения весьма не велик. Таким образом, строительство коттеджного посёлка в данной локации является актуальным и привлекательным для инвесторов в силу низкого предложения.

Реализация проектов в Караидельском районе, в т. ч. в селе Новосёлки имеет огромное преимущество за счёт того, что сырьевая база находится в 8 км от места возведения коттеджного посёлка.

Это значит, что минимизируются проблемы с поставкой материалов, затраты на топливо значительно сократятся. Так же следует отметить, что чем дальше село от большого города, тем дешевле стоимость земли. Далее будут приведены примеры реализованных проектов на берегу реки Караидель.

В 2022 году началось строительство популярного эко-отеля на территории Караидельского района. За счёт туристской привлекательности, данный проект имеет большие возможности притянуть внимание отдыхающих и жителей села. Инвестиционный проект привлёк ресурсы в размере 96 млн рублей.

Данная программа планирует обеспечить 25 рабочими местами. Проект подразумевает построить несколько комплексов зданий, в т. ч. индивидуальные гостевые дома, столовая и зоопарк. Часть зданий уже почти построена. Администрация Караидельского района помогает инвестору проложить асфальтированную дорогу к отелю.

Летом 2023 года реализовался проект, который расположился на берегу Павловского водохранилища села Новосёлки. По итогу данного проекта планировалась сдача в аренду домов типа A-Frame. Имеется вся туристская инфраструктура.

Таким образом, Караидельский район является привлекательным для людей, которые заинтересованы во многих видах отдыха: пляжном, экологическим, горнолыжном, в пассивном и т. д. Учитывая семьи с детьми, которые предпочитают часто проводить своё свободное время в тихом и спокойном месте, Караидельский район является отличным решением для строительства и покупки недвижимости.

Таблица 5 Количественные данные по Караидельскому району за 2021 г.

Составлено автором

Таблица 5 Основные ТЭПы для каждого проекта

Составлено автором

Методом параметрического анализа данных проведена оценка объемов капитальных вложений в проектах, где выведена средняя сметная стоимость строительно-монтажных работ (34,75 тыс. руб.) для Республики Башкортостан в текущих ценах на 2 квартал 2023 года. Общие капитальные вложения на реализацию строительной части проектов представлены в таблице 5 для каждого решения. Продажа домов в проектах планируется начаться в 5 квартале до их полной реализации в 36 квартале.

Таблица 6План решений маркетинга

Составлено автором

По данным аналитического центра НАФИ, каждый второй житель России, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, а не квартире. Выяснилось, что 42 % жителей страны хотели бы купить или построить собственный дом. Ещё 12 % -- планируют приобрести коттедж, 4 % -- таунхаус. Таким образом, загородному жилью отдали предпочтение 58 % россиян Аналитический центр «НАФИ» [Электронный адрес] .

Проживание в посёлке имеет ряд преимуществ, таких как наличие инженерных коммуникаций, подъездных путей, чистая территория, упорядоченная застройка по проекту. Загородная недвижимость наиболее привлекательна для семей, ведь 70 % жителей -- семьи, из них -- 80 % с детьми.

Примерный образ целевой аудитории: молодая целеустремленная семья от 28 до 35 лет (с ребенком или без), работающая удаленно, либо работает один из партнеров (муж передвигающийся до работы на собственном автомобиле, а жена находится в декретном отпуске), ведут активный и здоровый образ жизни, питаются натуральной экологичной пищей, прагматики, социально активные, с домашними питомцами.

По итогам анализа основных преимуществ ИЖС и запросов целевой аудитории становится понятно, что потенциальным клиентам интересны экологичность места проживания, новый образ жизни, большое пространство, безопасность и интересные знакомства. Целевая аудитория к покупке дома подходит сознательно и безэмоционально, сравнивая различные варианты цен, районов и только потом решаются покупать недвижимость.

Так же планируется показать ЦА плюсы проживания далеко от города посредством оригинальных офферов: лес, собственный пляж, речка, летние и зимние развлечения.

Не все покупатели ориентируются в различие названий зданий, например, как в слове «дуплекс» или «таунхаус». Оказалось данные термины многим малоизвестны [4], поэтому в наших проектах транслируется понятие «коттеджи».

Так же, чтобы обозначить преимущество наших проектов, будет прописана вся инфраструктура, которая дополняет наш посёлок: школы, детские сады, игровые площадки для детей и взрослых.

Далее следует определить расчётную величину, которая позволит оценить доходность будущих инвестиций.

Таблица 7 Обоснование ставки дисконтирования (плюсы и минусы конструктивных решений)

Составлено автором

Ставка дисконтирования определена кумулятивным методом оценки ставки дисконтирования с учетом премии за риск (табл. 7) исходя из следующей формулы [5]:

d = Emin + r,

где d -- ставка дисконтирования (номинальная); Emin -- минимальная реальная ставка дисконтирования; r -- коэффициент, учитывающий уровень инвестиционного риска (премия за риск).

Примем величину Emin, как ставку рефинансирования ЦБ РФ -- 7,5 % (на июнь 2023 г.), премия за риск принимаем относительно проекта.

При определении ставки дисконтирования суммировались премия за риск и ставка рефинансирования ЦБ РФ. Таким образом, анализируя малоэтажное строительство, было выявлено, что кирпичное домостроение является классическим решением, где известна технология возведения, имеется доступный материал в регионе, высокая капитальность, а также требуется большое количество рабочей силы для строительства, но существенным недостатком является его дороговизна, что, возможно, может не устроить покупателя [6]. Как следствие при расчете данного предложения NPV оказался самым низким.

Далее при определении ставки дисконтирования для каркасного домокомплекта учитывались такие факторы, как быстрота и легкость возведения, также требование большого количество строителей в данном направлении, доступный материал в Республике Башкортостан, и относительно небольшие затраты на возведение здания. Но при доступности материала, присутствует значительный риск несвоевременной поставки материала на место строительства.

Для строительства домокомплекта из СИП-панелей присутствует тот же риск, как и для кирпичного и каркасного строения -- логистика. Но данный тип конструктивного решения имеет ряд больших преимуществ. Панельный домокомплект собирается быстрее остальных, всего за 1 месяц. Относительно других материалов является самым дешевым в плане затрат на строительство [7].

Строительство из профилированного бруса является самым удобным, так как сырьевая база находится в том же месте, в 8 км от места, где будет возводиться коттеджный посёлок. Это значит, что проблем с поставкой материалов не будет. По сравнению со строительством из кирпича, данный вид решения возводится всего лишь за 2 месяца, показатели срока окупаемости и NPV самые высокие относительно других вариантов. Технология возведения известная и одна из самых простых.

Таблица 8 Ключевые показатели эффективности проекта