Статья: К выбору эффективных решений инвестиционных проектов малоэтажного типа в современных условиях строительства на примере Республики Башкортостан

К выбору эффективных решений инвестиционных проектов малоэтажного типа в современных условиях строительства на примере Республики Башкортостан

Исламова Элиза Булатовна

Шаяхметов Тимур Рустемович

Самофеев Никита Святославович

Аннотация

В последние годы сместился акцент на покупку загородной недвижимости. Потребительский спрос в сегменте посёлков увеличился, в т. ч. в связи с экологическими факторами. По данным Росстата, всего в 2021 году населением было построено индивидуальных жилых домов общей площадью жилых помещений 49,1 млн и кв. метров, что на 26 % больше, чем в 2020 году. В результате инвесторы сместили свои интересы в пользу проектов малоэтажного строительства. С этой целью авторами были обоснованы наиболее популярные конструктивные решения, используемые для строительства посёлков коттеджного типа в условиях Республики Башкортостан. На их основе авторами обоснованы основные решения инвестиционных проектов с применением типовых домокомплектов с использованием каменных конструкций, каркасных, модульных СИП-панелей и профильного бруса. Данные решения получили широкое распространение в различных вариантах малоэтажного строительства в последние десятилетия в РБ. В регионе сложилась вся необходимая материально-техническая база, необходимая для их реализации. Средняя цена на кв.м. в сегменте домов и коттеджей в Республике Башкортостан составляет 29 733 руб., а с учетом земельного участка по 42 752 руб., что считается относительно недорогим. Поэтому имеет смысл рассмотреть данные решения как отдельные инвестиционные проекты, сочетающие достоинства и недостатки каждого отдельного варианта.

Таким образом, для домов на основе кирпича характерна достаточно длительные сроки строительства, высокая капитальность, высокие удельные затраты. Для каркасного и модульного строительства характерны высокая скорость и темп строительства, унификация конструктивных решений при достаточно среднем уровне затрат. Для строительства из профильного бруса характерно относительно высокая капитальность и недорогая стоимость квадратного метра. Инвестиционное проектирование будет предусматривать разновременность капитальных вложений, общий объём затрат при эквивалентных условиях сравнения в виде готовых строительных объёмов продукций.

Итогом данного исследования является выбор оптимального варианта для инвестирования методом анализа ключевых показателей эффективности. В ходе анализа сектора индивидуального жилищного строительства по разным видам конструктивных решений за последние 5 лет, наблюдается рост доли коттеджного домостроения из древесных материалов на 15 %. Одним из преимуществ данного выбора является наличие сырьевой базы вблизи планируемого к застройке поселка. Вследствие чего сделан вывод, что строительство домокомплекта из профильного бруса является наиболее выгодным вариантом.

Ключевые слова: инвестиционный проект; коттеджный посёлок; малоэтажное строительство; домокомплект

Abstract

Islamova Eliza Bulatovna

Shayakhmetov Timur Rustemovich

Samofeev Nikita Svyatoslavovich

To the choice of effective solutions for low-rise investment projects in modern construction conditions on the example of the Republic of Bashkortostan

The emphasis has shifted to the purchase of suburban real estate in recent years. Consumer demand in the segment of settlements increased, including due to environmental factors. According to Rosstat, in total, in 2021, the population built individual residential buildings with a total living area of 49,1 million square meters. meters, which is 26 % more than in 2020. As a result, investors have shifted their interests in favor of low-rise construction projects. To this end, the authors substantiated the most popular design solutions used for the construction of cottage-type settlements in the conditions of the Republic of Bashkortostan. On their basis, the authors substantiated the main decisions of investment projects using standard house kits using stone structures, frame, modular SIP panels and profiled timber. These solutions have become widespread in various variants of low-rise construction in recent decades in the Republic of Belarus. The region has developed all the necessary material and technical base necessary for their implementation. Average price per sq. m. in the segment of houses and cottages in the Republic of Bashkortostan is 29,733 rubles, and taking into account the land plot, 42,752 rubles, which is considered relatively inexpensive. Therefore, it makes sense to consider these solutions as separate investment projects that combine the advantages and disadvantages of each individual option.

Thus, brick-based houses are characterized by rather long construction periods, high capitalization, and high unit costs. Frame and modular construction are characterized by high speed and pace of construction, unification of design solutions at a fairly average level of costs. For the construction of a profile bar, a relatively high capitalization and inexpensive cost per square meter are characteristic. Investment design will provide for the timing of capital investments, the total amount of costs under equivalent comparison conditions in the form of finished construction volumes of products.

The result of this study is the choice of the best option for investment by analyzing key performance indicators. In the course of the analysis of the sector of individual housing construction for various types of design solutions over the past 5 years, there has been an increase in the share of cottage housing construction from wood materials by 15 %. One of the advantages of this choice is the availability of a raw material base near the village planned for development. As a result, it was concluded that the construction of a house kit from a profile bar is the most profitable option.

Keywords: investment project; cottage village; low-rise construction; house kit

Актуальность, цель и задачи исследования

Строительная отрасль в последние годы получила достаточно мощный импульс развития, связанный с решением важных задач различного характера, направленных на внутренний рынок страны.

Создание строительной продукции жилого назначения в современных условиях требует учета многих факторов, так как для неё характерна сложность, логистика большого разнообразия ресурсов, потребность в разнообразных профессиональных строительных бригад и специалистов, в финансировании и реализации на рынке и др.

Отечественный рынок жилищного строительства в последнее время был подвержен ряду различных ударов и ограничений, приведших к его структурным изменениям, что привело к актуализации поиска сравнительных решений в проектах для инвесторов с целью баланса предложения. Инвесторы сместили свои интересы в пользу малоэтажной и загородной недвижимости. Вышеназванные факторы характерны практически для всех регионов страны, не является исключением и Республика Башкортостан.

В регионе сложился определенный рынок малоэтажного строительства, его доля, очевидно, растет и он остается привлекательным как для инвестирования, так и постоянного проживания для потребителей.

С целью исследования состояния малоэтажного строительства в условиях Республики Башкортостан в работе проведены исследования рынка, определены основные конструктивные решения 1-3-этажной застройки, характерные для инвестиционных проектов, а также риски реализации и основные технико-экономические показатели.

Задачи обоснования сопряжены с оценкой массовых конструктивных типовых решений, реализуемых в республике в рамках коттеджных поселков, представленных как инвестиционные проекты для актуальных социально-экономических условий данного рынка региона.

Область исследования, сбор даннях

Практика малоэтажного строительства в Республике Башкортостан представлена большим числом разнообразных проектов, начиная от традиционных капитальных строений на основе кирпича и бетона, заканчивая экспериментальными единичными вариантами на основе различных систем. Рынок региона весьма восприимчив к новым решениям и сбалансирован. каменный каркасный брус панель

Таблица 1Обоснование типовых конструктивных решений малоэтажного строительства для условий Республики Башкортостан

Составлено автором

С целью систематизации инвестиционных проектов малоэтажного строительства были выделены наиболее популярные конструктивные решения, используемые для строительства посёлков коттеджного типа в условиях Республики Башкортостан. На их основе обоснованы основные решения инвестиционных проектов с применением типовых домокомплектов с использованием каменных конструкций, каркасных, модульных СИП-панелей и профильного бруса. Данные решения получили широкое распространение в различных вариантах малоэтажного строительства в последние десятилетия в РБ. В регионе сложилась вся необходимая материально-техническая база, необходимая для их реализации. Поэтому имеет смысл рассмотреть данные решения как отдельные инвестиционные проекты, сочетающие достоинства и недостатки каждого отдельного решения (табл. 1). Таким образом, для домов на основе кирпича характерны достаточно длительные сроки строительства, высокая капитальность, высокие удельные затраты. Для каркасного и модульного строительства характерны высокая скорость и темп строительства, унификация конструктивных решений при достаточно среднем уровне затрат. Инвестиционное проектирование будет предусматривать разновременность капитальных вложений, общий объём затрат при эквивалентных условиях сравнения в виде готовых строительных объёмов продукций.

Каждый из вариантов имеет свои достоинства и недостатки, влияющие на результаты реализации непосредственно как инвестиционный проект, поэтому необходимо учесть разные факторы для оценки эффективности такого проекта с позиции инвестора. Следовательно, необходимо оценить состояние рыночной среды региона, с учетом действия факторов последних лет.

Официальная статистика по данным показывает устойчивый рост, как объемов, так и доли малоэтажного строительства различных объектов как в Республике Башкортостан, так и в целом по стране (табл. 2), что не согласуется с тенденциями изменения стоимости на основные общестроительные строительные материалы (табл. 3).

Таблица 2 Ввод общей площади многоквартирных и коттеджных домов в России и Республике Башкортостан, тыс. кв. м/%

По данным официальной статистики1

Анализ состояния строительной отрасли для Республики Башкортостан выполнен с применением модели «Портера» [1].

На основе пентаграммы Портера можно сказать следующее:

В данном регионе активно развивается загородное строительство. За счёт того,

что наш посёлок строится в 200 км от города Уфа, конкурентоспособность снижается.

Угроза входа новых конкурентов средняя, т. к. с тенденцией здорового образа жизни и загрязнения воздуха городов, спрос на коттеджные дома высок.

Давление поставщиков строительных материалов значительное, т. к. за последние несколько лет цены на сырьё сильно увеличились. Это создаёт проблему высокой стоимости квадратного метра для покупателя.

Товары-заменители не являются угрозой для коттеджного домостроения, т. к. преимущества у последнего значительные для конкуренции .

Угрозы со стороны покупателей незначительные, т. к. спрос на загородные дома есть.

Таблица 3 Средние цены на основные строительные материалы в Российской Федерации за 2018-2022 г.

По данным сайта «Esco construction»2

Рисунок 1. Пентаграмма 5-и сил Портера для отрасли малоэтажного строительства в Республике Башкортостан (составлено автором)