земли населенных пунктов;
земли сельскохозяйственного назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли водного фонда;
земли лесного фонда;
земли запаса.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для размещения и развития городов, поселков, сельских поселений.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли,представленные для нужд сельского хозяйства. В современных условиях земли предоставляются в бессрочное пользование.
Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации
К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, полностью или частично изъяты из хозяйственного и гражданского оборота и для которых установлен особый правовой режим.
К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.
К землям лесного фонда относят земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления,земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства, нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).
К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.
.2 Характеристика использования земельных ресурсов при назначении государственной оценки земель на примере региона (Московская область, г. Химки)
.2.1 Общие сведения
Химки - один из крупнейших городов ближнего Подмосковья. Население - 238 456 чел. (2016). Химки - третий по населению подмосковный город после Балашихи и Подольска.Расположен на берегу канала имени Москвы. Город непосредственно примыкает к северо-западу Москвы (граница проходит по Московской кольцевой автомобильной дороге), а также с запада, севера и востока опоясывает московские районы Куркино и Молжаниновский.Образует административно-территориальную единицу (город областного значения с административной территорией) и одноимённое муниципальное образование городской округ Химки.
Указом Верховного Совета СССР от 26 марта 1939 года был образован город Химки в составе рабочих посёлков Химки, Петровское, Лобаново, дачных посёлков Петропавловский и Николаевский. Новый город насчитывал 23,1 тыс. человек. В 1940 году Химки стали центром новообразованного Химкинского района.
.2.2 Рельеф и водные ресурсы
Современный рельеф города Химки возник в результате деятельности внешних и внутренних сил. На рельеф подействовали дождевые и снеговые потоки, а также деятельность человека. Город находится на самой высокой части Московской области - Клинско-Дмитровской гряде. Высота некоторых холмов этой гряды достигает 290 метров. Как в Московской области, так и в городе Химки имеются большие запасы полезных ископаемых осадочного происхождения. Это - известняки, доломит, гравий, пески, глины, фосфориты и торф.
На территории городского округа расположены следующие водные ресурсы:река Химка <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D0%B8%D0%BC%D0%BA%D0%B0_(%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%BA_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B)>, река Сходня <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BD%D1%8F_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)>, река Клязьма <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%BB%D1%8F%D0%B7%D1%8C%D0%BC%D0%B0_(%D1%80%D0%B5%D0%BA%D0%B0)>, канал имени Москвы <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB_%D0%B8%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B8_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B>, Химкинское водохранилище, Клязьминское водохранилище.
.2.3 Растительный мир
Лесное хозяйство играет важную роль в экономике и жизни населения. Лесная растительность является источником ценнейшего древесного сырья и пищевых продуктов, а также имеет важное санитарно-гигиеническое и рекреационное значение. Химкинский район покрыт хвойно-лиственными лесами. Всвязи с прокладкой Ленинградского шоссе и строительством Николаевской железной дороги, и развитием промышленности, площадь этих лесов значительно сократилась. Основными лесообразующими породами в Химках является ель, дуб, сосна, липа, клен.
.2.4 Экология
Несмотря на то, что город и прилежащие районы находятся за пределами столицы, экологическая ситуация в этом районе весьма печальная. Очень много лесов, парков и других зелёных территорий, но они не окупают даже того, что выбрасывают в атмосферу только Химкинские заводы и фабрики. На сегодняшний день в очень плохом состоянии, с точки зрения экологии, находится канал им. Москвы.
Химкинский район обладает довольно высоким промышленным потенциалом, большой плотностью городского населения. В городе большое количество автомобильных дорог, железнодорожная магистраль, крупнейший аэропорт "Шереметьево". Промышленность района, представлена в основном высокотехнологичными предприятиями, аэрокосмическая промышленность, выбрасывает в атмосферу более шести тысяч тонн вредных веществ. Наибольший ущерб окружающей среде наносит автотранспорт, керамический завод, завод древесностружечных плит.
.2.5 Экономика
На сегодняшний день город Химки стабильно и планомерно развивается, является финансово самостоятельным, благополучным в экономическом отношении населенным пунктом Московской области. Это важнейший транспортный и промышленный центр, имеющий значение не только для региона, но и для всего нашего государства. В Химках соединяются наземные и водные транспортные пути, из которых особую важность имеет автострада ленинградского направления.
Химки - один из самых застраиваемых районов Подмосковья. По итогам 2016 года Химки стали первыми в рейтинге муниципалитетов Московской области по вводу строительных объектов. В 2016 году здесь было введено 390 тысяч кв. м жилья. На начало 2017 года в стадии строительства находятся 28 жилых комплексов.
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:
Анализ местоположения и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района расположения.
Анализ рынка и его сегментов, аналогичных исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.
Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.
Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов) и прогноз уровня доходов (арендных ставок).
Рекомендации по целесообразности использования объекта.
Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.
.1 Система показателей использования земель
земля оценка кадастровый регион
Факторы, определяющие оптимальное использование земли:
местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются местоположения, инфраструктура);
физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические факторы, инженерно-геологические и другие;
рыночный спрос - данный фактор показывает соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия).
максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;
финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;
законодательная или юридическая допустимость - связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования;
.2 Основные пути рационального использования земель
Рациональное использование земель - обеспечение в процессе производства максимального эффекта в осуществлении целей землепользования с учетом охраны земель и взаимодействия с природными факторами. Рациональное использование земель, создаёт условия повышения их эффективности и позволяет укрепить законность в области земельных отношений.Рациональное использование земель обеспечивает:
наибольшую эффективность в достижении целей, для которых она предоставлена;
надёжную и всестороннюю охрану земель
оптимальное взаимодействие земель с другими природными факторами;
.3Критерии рационального использования земель
Критерии рационального использования земель определяются с количественных и качественных показателей. Количественный критерий рационального использования земель характеризуют фактическое состояние и использование всего земельного фонда. выражается в двух основных параметрах:
Экономное использование земель, что определяет необходимостью разрешения противоречия между ограниченностью земельных ресурсов государства и возрастающими потребностями в земельных участках для размещения производственных мощностей и других объектов, расширения распашки для удовлетворения потребностей в продовольствии растущей численности населения и так далее. При отводе земель под строительство отводимая площадь должна быть разумно обоснована либо не превышать установленных нормативными актами пределов отвода;
Рациональное совмещение располагаемых объектов. Например, совмещением линий электропередач с дорогами; применением сервитутов для смежного участка (проезда, прохода по нему).
Количественный критерий рационального использования земель преобладает в несельскохозяйственной сфере, а качественный критерий - в сельскохозяйственной. Качественный критерий производится по природным признакам. Это заключается в следующем:
В установлении обязанностей для всех землепользователей, осуществляющих работы с нарушением почвенного покрова, снимать, хранить и не нарушать почвенный плодородный слой, который в состоянии усилить плодородную силу земли;
В ограничении использования сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд. В частности, земли сельскохозяйственного назначения подразделены на: обычные, ценные и особо ценные, и в зависимости от степени ценности они могут отводиться для несельскохозяйственных нужд в исключительных случаях, либо их вообще запрещается отводить для таких целей;
В установлении всеобщей обязанности охраны почв от эрозии, заражения, загрязнения и других негативных последствий.
В установлении обязанности всех лиц, использующих землю (собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов), повышать уровень плодородия почв независимо от природных свойств;
Если нехватка земельных площадей может быть восполнена в несельскохозяйственной сфере инженерными решениями (в жилищной сфере - строительством многоэтажных зданий; в транспорте и промышленности - размещением подземных сооружений), то дефицит земель сельскохозяйственного использования невосполним
Таким образом, рациональное использование земель имеет две основные стороны: с количественной стороны оно выражается в экономии земель, предотвращении отвода земельных площадей под несельскохозяйственные объекты, а с качественной стороны - предполагает обеспечение и не ухудшение плодородия земель.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земля обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Главная роль в повышении эффективности использования земли принадлежит государству, которое должно разрабатывать и осуществлять целевые программы по сохранению земельных угодий, недопущению их сокращения и нецелевого использования, также способствовать изменению экономических условий, создающих основу для расширенного воспроизводства, реализации преимуществ новых отношений собственности и механизма хозяйствования.
Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни и содействия региональному развитию.В результате проведения государственной кадастровой оценки получается реальная картина стоимости земель на территории Российской Федерации, что позволяет проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней, а такжеэффективное управление земельными ресурсами и объектами недвижимости.Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельных ресурсов представляет собой вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Эффективное использование земель возможно при рациональном использовании земельных ресурсов. Рациональное использование земель осуществляется следующими способами: