Существуют два варианта помощи заемщикам: банковские программы и государственная помощь. Крупные банки разработали для ипотечных клиентов программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную. В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по ипотечным платежам хорошему клиенту, попавшему в сложную финансовую ситуацию. Банки готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, т.е. продлить срок кредита или предоставить рассрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту.
Рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. Условия перекредитования ипотеки довольно жесткие, но для кого-то они могут оказаться «спасательным кругом».
Для оказания государственной помощи существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами. Дополнительно в 2009 г. создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Их помощью можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:
-- заемщик должен быть гражданином РФ;
-- заемщик и члены его семьи должны быть зарегистрированы в квартире (доме), приобретенной на средства ипотечного кредита -- это жилье для них должно быть единственным;
-- доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей составляет величину меньше суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика;
-- снижение дохода заемщика произошло в результате увольнения, либо существенного (более чем на 50%) изменения условий оплаты труда (в том числе по причине введения режима неполного рабочего времени или оформления отпуска без сохранения содержания);
-- у заемщика (созаемщика) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту;
-- до момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.
АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:
Общая площадь жилого помещения составляет:
-- для одиноко проживающих -- не более 50 кв.м в городе, не более 70 кв. м в сельской местности;
-- для двух человек -- не более 35 кв.м. на человека в городе, не более 60 кв.м на человека в сельской местности;
-- для трех человек и более -- не более 30 кв.м. на человека в городе, не более 50 кв.м. на человека в сельской местности.
-- стоимость 1 кв.м жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 50% среднюю рыночную стоимость, определенную Росстатом для каждого субъекта РФ.
Так же есть требование к ипотечному договору, который может быть реструктуризирован АИЖК:
-- ипотечный кредит был оформлен до 1 декабря 2008 года;
-- целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита;
-- первоначальный взнос при оформлении ипотеки составлял не менее 30% стоимости;
-- срок кредитования (на момент обращения за реструктуризацией) должен быть в интервале от 2 до 30 лет;
-- остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией составляет не менее 200 тыс. руб.;
-- необходимо наличие действующего договора ипотечного страхования.
Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, это позволит ему производить обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности.
Таким образом, в течение льготного периода (максимум 12 месяцев) заемщик вправе вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании льготного периода возможно два варианта расчета с кредитором:
-- увеличение срока кредитования;
-- увеличение размера ежемесячных платежей.
Реструктуризация так же предусматривает изменение валюты, процентной ставки и освобождение от уплаты штрафных санкций.
Однако реструктуризация не прощает долг заемщику, не освобождает заемщика от обязательств по страхованию, не освобождает его от внесения ежемесячных платежей.
Заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризация только однажды.
Одной из приоритетных задач ипотечного кредитования является привлечение ипотечных денежных средств в область первичного строительства. Ипотека остается важным фактором в формировании структуры рынка жилья. Если несколько лет назад был очевиден недостаток денежных средств на рынке недвижимости при избыточном предложении объектов, то в настоящее время положение на рынке существенно изменилось. На рынок пришли ипотечные деньги, в результате чего спрос на недвижимость возрос. Активное развитие ипотечного кредитования, безусловно, оказывает влияние на рост цен на жилье: доступность ипотеки провоцирует спрос на квартиры, за которым не может угнаться предложение.
Развитие ипотечного кредитования действительно является одним из факторов повышения цен на квартиры. Начало активного продвижения банками программ ипотечного кредитования в 2006 г. привело к значительному увеличению спроса на наиболее ликвидные и доступные по цене однокомнатные квартиры в готовых домах (кредиты на долевое строительство почти не предлагались). Разумеется, достаточного количества предложения таких квартир не было, и цены на них начали резко расти, подтянув за собой весь рынок жилья.
Но развитие ипотечного кредитования -- не единственный и далеко не самый важный фактор роста цен. Гораздо больше на это влияют сложности с оформлением новых строительных площадок, рост цен на стройматериалы (цемент), повышение активности крупных частных инвесторов, скупающих строящиеся квартиры на начальных этапах строительства и сами спекулятивные настроения на рынке. Ипотека дает вливание новых денег на рынок недвижимости не более 5%. Это не тот объем, который бы повлиял на резкий скачок цен.
Вывод: ипотечное кредитование оказывает положительное влияние на рынок недвижимости в РФ. Но, несмотря на ряд нововведений, защищающих права кредиторов, для дальнейшего роста ипотечного рынка необходимо справиться с рядом проблем:
-- недостаточностью правового обеспечения ипотеки;
-- относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Лишь небольшой группе россиян выгоден ипотечный кредит, т.к. «богатым» россиянам ипотека для покупки недвижимости не требуется, а существенной группе «бедных» россиян, она не по средствам и лишь небольшая прослойка среднего класса может и хочет воспользоваться ипотечным кредитованием;
-- отсутствием эффективного рынка ипотечных ценных бумаг;
-- отсутствием единого кадастра объектов недвижимости;
-- ростом цен на недвижимость.
Между тем, ипотечный рынок в России имеет значительный потенциал. Для стабильного развития ипотечного рынка, по крайней мере, на послекризисном этапе необходимо государственное регулирование, которое предоставит возможность корректировать ситуацию при тех или иных макроэкономических изменениях.
Литература
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. -- СПб.: Питер, 2002. -208 с.
2. Владимирова Т.А., Оселедец В.М. Теория и практика ипотечного кредитования. http://www.sifbd.ru/innovation-persons/ipoteka/tipik
3. Квартирный ряд. -- 2009. -- 10 апреля.
4. Голицын Ю.П. Фондовый рынок дореволюционной России: очерки истории. -- М.: Деловой экспресс, 1998.
5. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. -- 2004. -- №3 -- С. 34-36.
6. Недвижимость СПб: Мнения экспертов. http://spb.rbc.ru/realty/comments/30/09/2008/249296.shtml
7. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -- М.: Изд. дом «Аудитор», 1999г. -- 112 с.
8. Стерник Г.М., Коробкова М.В., Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок. http://www.realtymarket.org/II-Peterburgskii-ipote-nii-forum/VLIYANIE-PARAMETROV-IPOTE-NOGO-KREDITOVANIYA-NA-KOEFFICIENT-DOSTUPNOSTI-JILYA-.html
9. Тюлькина М. Классические модели ипотеки. http://www.nedv.info/main/estate_abroad/2009/4/10/318/