Ипотечное кредитование в Российской Федерации
Благих И.А.
профессор кафедры истории экономики и экономической мысли экономического факультета
Санкт-Петербургского государственного университета,
доктор экономических наук, профессор
Яковлев А.А.
соискатель кафедры экономики и предпринимательства Балтийской академии туризма и предпринимательства (г. Санкт-Петербург)
В статье рассматриваются особенности российского и зарубежного рынка ипотечного кредитования. Исследуется процесс его становления в истории российской экономики, функционирование в современных условиях, в том числе влияние кризиса 2008-2009 гг. Также в статье изучается влияние ипотечного рынка на рынок недвижимости
Ключевые слова: экономика недвижимости, рынок жилья, ипотечное кредитование, ипотека
В современной России термин «ипотека» чаще всего ассоциируется с рынком недвижимости. В связи с этим встает вопрос о том, какое влияние оказывает ипотечное кредитование на развитие данного рынка.
Термин «ипотека» произошел от греческого слова hypotheke, что означает залог, заклад. Современное же значение данного термина можно вывести основываясь на ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из текста которого следует, что залог недвижимого имущества и ипотека являются однозначными понятиями.
Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кредита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента.
Ипотечный кредит -- способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По Федеральному закону РФ «О залоге», залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.
Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.
Вывод: ипотека была порождена хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.
Действие механизма ипотечного кредитования основывается на надежной законодательной базе.
В России же, несмотря на то, что уже в XIII-XIV вв. возник заклад на землю, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. ипотечный кредитование российский
В 1754 г., когда были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купечества, кредитование осуществлялось под залог имений.
Таким образом, вначале второй половины XVIII в. в России начал формироваться институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и срочности), а недвижимость служила обеспечением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита.
В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Государственный заемный банк, целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, главным образом -- дворянству [2].
Само понятие «ипотека» появилось в теории российского права в 60-70 гг. XIX столетия и было заимствовано из зарубежного права (французского и германского).
Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия.
С начала 70-х гг. XIX столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитование становилось все более востребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. -- 294,9 млн руб., в 1877 г. -- 415 млн руб. [4].
Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. Вскоре появились городские кредитные общества и земельные банки, которые выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. К 1905 г. в России существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15450. В первом десятилетии XX в. они объединили интересы 8 млн человек. [7].
Из вышесказанного можно сделать вывод, что к 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой [5].
В 1917 г. развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено, т.к. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования.
Возрождение института ипотеки в России связывают с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. С принятием этого закона возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья. Можно выделить такие особенности ипотечного жилищного кредитования как кредитование под жилую недвижимость, приобретение жилья для заемщика в качестве целевого назначения, длительность срока кредитования от 10 до 30 лет.
На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) -- физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы -- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы -- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.
Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы.
Продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.
Операторы вторичного рынка -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.
Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
Оценщики -- юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
Риэлторские фирмы -- юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -- нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.
Ипотека на недвижимость регистрируется в органах государственной регистрации. В случае предоставления ипотечного кредита коммерческими банками, ипотечный кредит как вид банковского кредита предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Расчет конкретных характеристик банковского ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы кредитования. Существующие системы кредитования можно представить в виде системы, в которой существует два основных вида ипотечного кредита: ипотечный кредит с постоянными выплатами и ипотечный кредит с переменными выплатами[2].
Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) -- это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты).
Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках, так как позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срок договора.
Существует несколько видов ипотечных кредитов с переменным платежом.
В случае кредита с «шаровым» платежом предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (т.е. эффект снежного кома) [1]. Для российской практики такой вид ипотечного кредитования может быть слишком рискованным, т.к. российская экономика недостаточно стабильна для подобных схем ипотечного кредитования.
Такой вид ипотечного кредита как стандартный кредит от остатка характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга. Минусом данной схемы можно назвать чересчур обременительные платежи в начале срока погашения.
Кредит с участием представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.
Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования заключаются в минимальном первом взносе, последующем равномерном увеличении взносов, и, наконец, установлении платежей по схеме аннуитетного кредита.
Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.
Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.
Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.
Разновидность этого вида кредита -- кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.