Кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.
Кредит с перезакладываемым залогом основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.
Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.
На сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.
Рассмотренный перечень механизмов ипотечного банковского кредитования не является исчерпывающим для мировой практики, но более чем достаточен для уровня развития банковского ипотечного кредитования в российских банках. Из перечисленных видов кредитов в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки уже сегодня закладывают в собственные программы (например, возможность досрочного гашения при аннуитетном кредите и др.) [2].
В мировой практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели ипотечного кредитования:
? расширенно-открытую (американскую);
? сбалансированно-автономную (немецкую);
? усеченно-открытую (английскую, испанскую, французскую, итальянскую и др.)
Американская модель, существующая в своем виде уже более ста лет, ориентирована на стандартные финансовые продукты -- закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму -- заемными деньгами, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15-30 лет.
В рамках американской модели образуются два ипотечных рынка -- первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по нему конечному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит.
Российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели, хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2-3% от ВВП, в то время как в США -- в разы больше.
Отличие немецкой модели ипотеки от американской состоит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинаковыми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Ведь никто не будет быстро принимать решение о покупке ценных бумаг, условия реализации которых в каждом случае различны. Поэтому для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система строительных сбережений.
Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита заемщику выплачиваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т.п. Нетрудно догадаться, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. Так что в Германии ипотекой довольны все -- и государство, и вкладчики.
Третьей моделью ипотечного кредитования -- наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной -- является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д. Вторая характерная черта -- зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.
Усеченно-открытая модель относительно проста и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инфраструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако и в таких развитых странах, как Великобритания, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг.
Безусловно, у каждой модели ипотеки есть свои плюсы и минусы. Главной особенностью американской схемы является передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс кредитора вторичного, а соответственно, и перераспределение основных ипотечных рисков. Данную систему перераспределения рисков и можно считать минусом американской модели, поскольку банк-кредитор из центральной фигуры рынка кредитования превращается в чисто операционное звено некоего очень большого «конвейера».
Немецкая модель ипотеки более безопасна, т.к., по большому счету, финансы находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. К минусам такой схемы можно отнести то, что человека ограничивают в выборе недвижимости, и то, что собственником жилья можно стать только после полной выплаты его стоимости.
Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны.
Вполне вероятно, что под влиянием мирового финансового кризиса модели ипотеки претерпят некоторые изменения. Хотя самые простые действия в этом направлении банками уже предприняты -- условия по предоставлению ипотечных кредитов во всех странах изменились, а требования к заемщикам стали более жесткими. [9].
Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества:
? возможность сразу жить в новой квартире, доме;
? жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться;
? безопасность обеспечивается договорами страхования;
? заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет;
? длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими;
? в некоторых районах существует социальная ипотека.
Недостатками ипотеки можно назвать:
? переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.);
? много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.);
И все же преимущества ипотечного кредитования позволили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 года.
Так, по данным министерства регионального развития РФ общий объем выданных ипотечных кредитов в 2006 г. более чем в 2 раза превысил целевой индикатор. В 2007 г. целевой показатель объема выданных ипотечных жилищных кредитов составил 250 млрд руб. По данным Центрального банка Российской Федерации общий объем ипотечных жилищных кредитов на 4% превысил показатель объема ипотечных кредитов, выданных в 2006 г. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составила 14% -- в рублях и 11% -- в валюте.
По данным Центрального Банка по объему выданных ипотечных жилищных кредитов по федеральным округам лидирует Центральный федеральный округ, Сибирский федеральный округ и Приволжский федеральный округ. По субъектам Российской Федерации -- Москва, Тюменская область и Санкт-Петербург. Наименьший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в Республике Адыгея, Карачаево-Черкесской Республике и Республике Алтай.
Исторически короткий срок развития рыночных отношений в экономике России привел к тому, что ипотека из области законодательного процесса и исследования зарубежного и дореволюционного российского опыта вступила в последние годы в стадию практического развития. Накопленный опыт мониторинга и анализа ситуации с ипотекой, проведенное в 2003-2006 гг. комплексное исследование деятельности агентства недвижимости позволяет выявить определенные закономерности и особенности процесса в современных условиях России. Исследование показало, что с 2000 г. в Москве рынок ипотечных сделок прошел три стадии: старт и взлет (до 2 квартала 2005 г.), стабилизация (до 2 квартала 2006 г.), новый рост (с 3 квартала).
Ситуация на рынке ипотеки в 2001-2005 гг. характеризовалась бурным ростом объемов ипотечных операций. Так, по данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн, в 2002 -- $260 млн, в 2003 -- около $500 млн, в 2004 -- $1 млрд, в 2005 -- $2,6 млрд, в 2006 г. -- порядка $6 млрд [8].
Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитуются объекты только вторичного рынка и т.д.). Обнадеживает, что государство намерено поддержать ипотечные банки. В планах создание внутреннего рынка рефинансирования ипотечных займов, что даст возможность банкам разрешить кризис ликвидности и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.
Аналитики не берутся давать точные прогнозы о влиянии нынешнего финансового кризиса на Российский рынок недвижимости в целом и Петербургский в частности, и расходятся в оценках того, когда именно ситуация на финансовых рынках приведет к изменениям в жилищной сфере. По мнению аналитиков финансовый кризис спровоцирует сложности с рефинансированием ипотечных программ, т.к. здесь использовались западные финансовые ресурсы, которые сейчас практически недоступны. Это вызовет значительное снижение темпов роста ипотеки [6].
От глобальных катаклизмов отечественную ипотеку спасла только «недоразвитость». Объем отечественной и американской ипотеки нельзя сопоставить: на конец 2008 г. объем ипотечных кредитов в России составил всего 2% от ВВП, а в США -- более 50%.
Многие банки вследствие кризиса пытаются минимизировать свои риски путем увеличения размера первоначального взноса заемщика с 10 до 20%. Раньше в подтверждение источника дохода принимались различные источники, теперь же только справки по форме 2 НДФЛ о «белой» заработной плате, причем зарплата поручителей не должна уступать зарплате заемщика. Так же предпочтение отдается молодым и здоровым, т.е. лояльная политика банков сменилась на жесткий контроль.
Грандиозные планы государства на ипотечное кредитование не выдержали столкновения с грубой действительностью кризиса. По данным ЦБ, за январь 2009 г. выдано 6110 кредитов в рублях, 2867 ипотечных рублевых кредитов. По данным на 1 февраля 2009 г. количество выданных кредитов в валюте неуклонно стремится к нулю: оформлено 167 кредитов, с использованием ипотеки 152. Долги по раннее выданным жилищным кредитам все время увеличиваются: на 1 января 2009 г. размер просроченной задолженности по ипотеке в рублях составил 6,73 млрд руб. (по сравнению с 819 млн руб. на 1 января 2008 г.), т.е. за год просроченная задолженность по рублевым кредитам выросла в восемь раз. За январь долги увеличились еще на 0,54 млрд руб. -- до 7,27 млрд руб. Размер просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте на начало года составил 6,373 млрд руб. (годом ранее -- 405 млн рублей). На 1 января 2009 г. долги выросли еще на 1,5 млрд руб. -- до 7,89 млрд руб. Итого -- по сравнению с началом 2008 г. -- просроченная задолженность выросла в 19 раз [3].
Сегодня многие заемщики в связи с уменьшением доходов или полной их потерей (сокращением на работе) не могут гасить ипотечный кредит согласно графика. Еще сильнее пострадали заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза.