Департамент образования и науки города Москвы
Государственное автономное образовательное учреждение
высшего образования города Москвы
«Московский городской педагогический университет»
гуманитарно-правовой колледж института права и управления
Афанаскин Сергей Станиславович
КУРСОВАЯ РАБОТА
Тема: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Специальность: 40.02.01 Право и организация социального обеспечения
(очная форма обучения)
Руководитель курсовой работы: Шестопалов Михаил Андреевич
Москва
2019
Содержание
Введение
Глава 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом
1.1 Понятие недвижимости и ее признаки
1.2 Органы осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
Глава 2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и порядок её осуществления
2.1 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними
2.2 Процедура государственной регистрации прав на жилое помещение в городе Москве
Заключение
Список литературы
Введение
В процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимым имуществом на территории нашего государства признаются земельные участки, участки недр, а также все объекты, имеющие прочную связь с землей. К последним относятся объекты, которые невозможно переместить в пространстве без несоразмерного ущерба их назначению: это здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, предприятия, как имущественные комплексы, а также иное имущество, отвечающее названному признаку. Данный вид имущества всегда представляет для субъектов гражданского права особую, очень важную категории вещей. Для физических лиц в первую очередь недвижимое имущество будет являться местом постоянного проживания. Для юридических лиц недвижимость также важна - на ней размещаются их помещения, производства, склады, то есть все то, без чего они не могут осуществлять свою деятельность, будь то систематическое извлечение прибыли, либо же иная цель создания. Государство, понимаю особую значимость данного вида имущества, установило его определенную процедуру регистрации, которая имеет правообразующее значение. В соответствии с частью 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В отношении сделок статья 164 ГК РФ также устанавливает правило, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Исходя из Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Подтверждение данных действий государством заключается во внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр управомоченным органом.
Целью данной работы является рассмотрение теоретических и правоприменительных аспектов государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
В рамках поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Определить принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Изучить государственные органы, занимающиеся государственной регистрацией;
Раскрыть порядок проведения государственной регистрации.
Изучить процедуры государственной регистрации прав на жилое помещение в городе Москве.
Объектом исследования является недвижимое имущество.
Предметом работы является государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним.
В работе были использованы сравнительно-сопоставительный метод, обобщения, описания и другие методы научного познания.
Работа состоит из введения, двух глав, четырех параграфов и заключения.
Глава 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом
1.1 Понятие недвижимости и ее признаки
Деление имущества на движимое и недвижимое зародилось ещё в римском праве и до сих пор воспринято практически всеми современными правовыми системами. В качестве основного критерия такого разграничения выступала способность вещей к перемещению с сохранением их физической сущности, т. е. без изменения формы, экономического назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, неспособные к такому перемещению, признавались недвижимыми, все остальные вещи относились к разряду движимых. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок приобретения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, определенного ограничения этих прав и административного контроля за их осуществлением. Очевидно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.
Далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.
К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Похожий аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир, они отнесены к недвижимости Гражданским кодексом. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения. Вероятно, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой, по крайней мере, относительно самой себя. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к недвижимому имуществу. Одни придерживаются той же позиции, что и законодатель, говоря о синонимичности данных понятий, например, В.А. Лапач. Другие разграничивают данные понятия. Так, Н. В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права. Этой же позиции придерживается и С. П. Гришаев, говоря об ошибке законодателя, ведь имущество - более широкое понятие по сравнению с вещами, включающее в себя помимо вещей также имущественные права. Профессор Г.В. Чубуков делает вывод о том, что понятие «недвижимость» обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним «недвижимого имущества», а как «совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного происхождения и размещения на земле».
Хоть в действующем Гражданском кодексе и есть определение недвижимого имущества, оно, по сути, закрепляет лишь два критерия, по которым можно обособить его от движимого. Таковыми критериями являются неразрывная связь имущества с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. В науке множество авторов, такие как Н. А. Сыродоев, И. Л. Брауде, И. А. Емелькина, И. В. Козлова, дискутируют на эту тему. Они придерживаются такой позиции, что, исходя из современных технологических и научных достижений, существует возможность перемещения зданий, строений и сооружений без нанесения какого-либо ущерба их назначению. В то же время профессор Н. А. Сыродоев утверждает, что необходимо полностью исключить данный признак из определения, а профессор И. Л. Брауде, наоборот, пишет о том, что наличие всех современных достижений в перемещении зданий не превращает их в подвижную установку, это можно считаться своеобразным новым строительством, поскольку закладывается новый фундамент. Подвижные же помещения, вроде вагонов на рельсах или разборных металлических гаражей, не являются строениями. А согласно Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении их неразрывной физической и юридической связи с землей. И. В. Козлова отмечает, что в силу оценочного характера критерия абсолютно точное и одинаковое решение о прочности связи объекта с землей невозможно, и делает вывод, что значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи. И. А. Емелькина же пишет о том, что многие объекты недвижимости могут быть перемещены без ущерба назначению, тем не менее, как правило, объекты, укрепляемые в земле фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время.
Исходя из вышеизложенного, представляется целесообразным сохранить в определении недвижимости оба вышеперечисленных критерия, так как в противном случае многие сборно-разборные конструкции будут признаны недвижимостью, к примеру, переносные гаражи, будки, киоски. В это же время данное определение необходимо дополнить таким критерием, как постоянная связь с землей, потому как если объект находится на земле временно, то он в будущем будет либо перенесен, либо снесен, значит недвижимым имуществом он так и не станет.
Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”. Так же в данный момент в науке критикуется действующее определение недвижимого имущества, закрепленное в ГК РФ, тем не менее, и в научных трудах также нет единого подхода к решению выявленных законодательных проблем, поскольку одни авторы считают так, другие иначе.
Итак, можно выделить следующие признаки недвижимости:
Во-первых, конкретного понятия недвижимого имущества не содержится в законодательстве Российской Федерации, законодатель выводит его определение через перечисление конкретных объектов, которые относятся к недвижимости.
Во-вторых, из приведенного в законодательстве определения, можно сделать вывод, что объекты признаются недвижимостью исходя из их природных свойств, исходя из их неразрывной связи с земной поверхностью, а также исходя из юридического критерия, согласно которому объект признаются недвижимостью в силу закона. В этой связи интересной представляется позиция Л. М. Наумовой, выделяющей три группы критериев оценки имущества как недвижимого:
оценочные - исходящие из оценки стоимости, сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение;
технические - исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта, монолит или легковозводимые конструкции, наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций;
юридические - исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами.
В-третьих, необходимо отметить особенности права собственности по отношению к недвижимому имуществу, которое является абсолютным, а также является наиболее широким механизмом, позволяющим управомоченному лицу в полной мере воздействовать на объект недвижимости, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться.
в-четвертых, особенностью недвижимого имущества является процедура государственной регистрации права собственности на недвижимость, которая является обязательной и служит единственным доказательством принадлежности объекта недвижимости к конкретному лицу. Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.
В связи с этим получается что, в настоящее время проблемами определения понятия «недвижимое имущество» являются, синонимичность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «недвижимая вещь», так же не дается четкого разграничения между движимым и недвижимым имуществом благодаря критерию неразрывной связи с землей, ведь сейчас дома и многую недвижимость легко перемещают с места на место, а корабли, самолеты и некоторые другие движимые вещи относят к недвижимому имуществу, ровно как и, отсутствие в определении недвижимости такого необходимого критерия, как постоянная юридическая связь с землей.
1.2 Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
Большинство операций с недвижимостью - покупка или продажа, долгосрочная аренда, ипотека, дарение, наследование и другие - невозможны без процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и проведение сделок с ним.
В указе Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767«О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было установлено, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной книге.
11 декабря 1993 года Президент Российской Федерации издал Указ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», предусматривавший необходимость формирование единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость.
21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С 31 января 1998 года до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции регистрацию прав должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета.
В октябре 2004 года была создана Федеральная регистрационная служба, а с 1 января 2005 года центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы начали осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Российской Федерации.