Материал: Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва

Дана схема особливо приваблива у разі організації продажу нерухомості (квартир) на стадії будівництва перших поверхів житлового будинку (комплексу), коли у інвесторів є можливість побачити реальні результати будівництва. На початковому етапі банк кредитує забудовника, а при надходженні коштів від довірителів на подальшому етапі, банк здійснює за рахунок цих коштів часткове погашення кредиту до повного його повернення, знімаючи з забудовника необхідність в подальшому обслуговуванні кредиту (кредитної лінії).

Обов'язковою умовою підписання угоди між управителем ФФБ та забудовником повинно бути підписання угоди забудовником зі страховиком договорів обов'язкового страхування: будівельних робіт під час спорудження об'єкту та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок аварій або стихійних лих на користь управителя; відповідальності перед третіми особами - інвесторами фонду при проведенні будівельно монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та нанесення моральної та матеріальної шкоди третім особам внаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт - на користь інвесторів фонду.

Обов'язковою умовою підписання угоди між управителем фонду та забудовником повинне бути встановлення іпотеки, як забезпечення виконання обов'язків забудовником. Предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва. Іпотечний договір повинен бути у письмовій формі та завірений нотаріально [1].

Слід зазначити, що схема фінансування будівництва через створення ФФБ майже прозора. Вона дозволяє, з одного боку, будівельникам отримати підтримку фінансової установи (банка) на начальному етапі, а, з іншого - захистити фінансові інвестиції потенційних покупців від нецільового використання до завершення будівництва житла.

Страхування ризиків, які виникають при будівництві житла, дозволяє залучити до організації та контролю процесу будівництва спеціалістів страхових компаній, знижуючи таким чином ризики учасників процесу будівництва.

Як висновок можна зазначити, що основним позитивом ФФБ є участь у ньому незалежної фінансової установи, яка залучає кошти фізичних і юридичних осіб, спрямовує їх на фінансування будівництва житла здійснює контроль за процесом будівництва, а також, кредитує учасників цієї схеми під заставу житла, яке будують. А тому це зумовлює потребу подальшого дослідження діяльності фондів фінансування будівництва житла, удосконалення його організаційно-функціональної структури у складі банківських установ, яка б відображала цивільно-правові відносини між суб’єктами системи житлового будівництва.

В Україні сьогодні запроваджуються нові інструменти фінансування житлового будівництва, характерні для ринкової економіки, замість збанкрутілої технології бюджетного фінансування цієї галузі. Внісши низку змін до Законів України “Про інвестиційну діяльність” та “Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, Верховна Рада чітко обмежила методи інвестування та фінансування житлового будівництва, а саме: через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій із нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (IСI), недержавні пенсійні фонди (НПФ), а також шляхом випуску цільових облігацій.

Кожний механізм інвестування та фінансування житлового будівництва регулюється відповідними законодавчо-нормативними документами і має власні переваги та недоліки.

Фонди фінансування будівництва акумулюють кошти, передані інвесторами в довірче управління фінансової установи, яка керує ФФБ, котра частинами, у міру спорудження об’єкта, перераховує забудовнику кошти, контролюючи їхнє цільове використання та терміни будівництва. Переваги ФФБ полягають у законодавчо прописаній процедурі закріплення за інвестором конкретної квартири, визначено жорсткий контроль за роботою будівельників, участь у фонді незалежної фінансової установи. Недоліки полягають у ризиках виникнення фінансової піраміди: один фонд може фінансувати спорудження кількох будинків, що ускладнює контроль інвестора-фізичної особи над використанням інвестованих грошей [7].

Ризики, які несе інвестор, укладаючи договір про участь у ФФБ:

найбільший ризик для інвестора - це банкрутство забудовника;

перенесення строків завершення будівництва.

Кожна схема інвестування має свої переваги і ряд недоліків. Серед великої кількості запропонованих забудовниками варіантів інвестування в будівництво житла ФФБ є найбільш популярним, і це недарма. Насправді інвестиційне законодавство в Україні є надзвичайно «дірявим». Кількість забудовників, які наперед планують займатися шахрайством, є невеликою. Більшість проблем, що виникають у процесі будівництва, прямо пов’язані з вадами законодавства та бюрократичною машиною в державі.

Схема діяльності ФФБ і фонду операцій з нерухомістю (ФОН) схожа, різниця в тому, що ФФБ створюють з метою отримання їхніми довірителями житла у власність, а метою ФОН є отримання доходу власників його сертифікатів, зокрема через участь у фінансуванні будівництва житла.

У схемі інвестування через фонди фінансування будівництва беруть участь: довіритель (потенційний власник нерухомості), управитель ФФБ (фінансова організація), забудовник та іноді - страхова компанія. До речі, страхування комерційних ризиків управителя ФФБ є необов’язковим, але безумовним плюсом для інвестора. Інвестор вступає в договірні відносини лише з управителем, якому він передає майно у довірчу власність для фінансування будівництва. Сам же управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов’язується побудувати об’єкт нерухомості і передати його у власність довірителя. Зобов’язання забудовника перед управителем забезпечуються іпотекою. Крім того, за кожним об’єктом будівництва між управителем і забудовником укладають договір уступки майнових прав і договір доручення з відкладальними умовами. У разі порушення забудовником умов договору управителю доручають виконання функцій забудовника, у тому числі право передоручити їхнє виконання третій особі. Також при виникненні ризику порушення забудовником своїх зобов’язань договір уступки набирає сили, і до управителя переходять все майно і майнові права на нерухомість [2].

Роблячи висновки можна зазначити, що Фонд фінансування будівництва дійсно на сьогодні залишається найбезпечнішим способом інвестування у будівництво житла. Разом з тим, обирати ФФБ також слід дуже обережно, оскільки будь-яке інвестування - це ризик власними коштами.

4. Нагляд та регулювання діяльності ФФБ

Нагляд та регулювання діяльності управителів ФФБ здійснюють спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг та Національний банк України у межах своїх повноважень. Метою нагляду та регулювання діяльності ФФБ є контроль за дотриманням управителями ФФБ вимог законодавства, а також дотримання взятих на себе зобов’язань.

Основними напрямками нагляду та регулювання діяльності управителів ФФБ є:

. контроль за відповідністю Правил ФФБ та умов договорів про участь у ФФБ вимогам законодавства;

. контроль за дотриманням управителем обмежень, встановлених законодавством і Правилами ФФБ;

. виконання зобов'язань управителем ФФБ щодо включення довірителів до переліку, який управитель надає забудовнику для передачі об'єктів інвестування у власність довірителям;

. виконання управителем ФФБ зобов'язань щодо повернення коштів довірителям на їх вимогу та відповідності розміру сум коштів, що виплачуються довірителю, вимогам законодавства[4].

З метою впорядкування діяльності на ринку послуг із фінансування об'єктів будівництва Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг України розроблені та затверджені "Ліцензійні умови провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/ або здійснення операцій з нерухомістю" від 24 червня 2004 р. № 1225, дія яких поширюється винятково на небанківські фінансові установи - управителі фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю. Ліцензіат протягом строку дії ліцензії зобов'язаний дотримуватись нормативів щодо ліквідності, власного капіталу, співвідношення залучених коштів та власного капіталу, якості активів та ризиковості операцій, установлених законодавством України.

З метою забезпечення гарантій стабільної роботи на фінансовому ринку для одержання ліцензії небанківські фінансові установи в процесі своєї діяльності зобов'язані постійно підтримувати фінансові коефіцієнти на відповідному рівні (табл. 4.1).

Таблиця 4.1 Фінансові нормативи установ - управителів ФФБ

Для розрахунку коефіцієнта платоспроможності активи ліцензіата та майно, що перебуває в його управлінні та обліковується на окремому балансі, за ступенем ризику поділяються на групи та підсумовуються з урахуванням відповідних коефіцієнтів зваження. З цією метою за ступенем ризику виокремлюють такі групи:

) з коефіцієнтом зваження 0 %: грошові кошти в касі та в дорозі, гроші на рахунках у банках, на депозитних рахунках фінансових установ, банківські метали, державні цінні папери, активи, забезпечені державними гарантіями;

) з коефіцієнтом зваження 20 %: іпотечні облігації Державної іпотечної установи, активи, в тому числі права вимоги до юридичних осіб, забезпечені гарантіями фінансових установ; активи, які є правами вимоги до інших фінансових установ, зі строком погашення один рік або менше;

) з коефіцієнтом зваження 30 %: нерухомість і майнові права на нерухомість, забезпечені іпотекою відповідно до законодавства України, іпотечні облігації;

) з коефіцієнтом зваження 50 %: фінансові інструменти, залишкова вартість основних засобів і нематеріальних активів та інших необоротних активів; права вимоги до юридичних і фізичних осіб;

) з коефіцієнтом зваження 100 % - для інших видів активів та майна.

Власні активи ліцензіата мають забезпечувати постійне одержання чистого прибутку в сумі, достатній для формування резервного фонду в розмірі 25 % від статутного капіталу ліцензіата протягом п'яти років з початку діяльності. Резервний фонд - ліцензіат маєпостійно тримати у високоліквідних активах. Невиконання зазначених вимог є підставою для зупинення дії ліцензії до моменту виконання ліцензіатом усіх вимог законодавства.

Ліцензіат протягом строку дії ліцензії зобов'язаний дотримуватись вимог законодавства, яким регулюється діяльність небанківських фінансових установ, та Ліцензійних умов.

Слід зауважити, що нагляд та регулювання діяльності забудовників здійснює спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань будівництва та архітектури в межах та порядку, визначених законодавством і головними проблемами, які виникають на ринку ФФБ є такі:

зменшення чисельності довірителів ФФБ (фізичних осіб);

зменшення надходжень коштів до ФФБ;

зменшення довіри до ФФБ.

Існують ФФБ, об'єкти будівництва за якими не можуть бути введені в експлуатацію, а за деякими з них будівництво не ведеться або призупинено внаслідок недостатнього фінансування, браку у забудовників необхідних дозволів на будівництво або документів на користування земельною ділянкою. З кінця 2008 р. 32 ФФБ обліковуються як проблемні. Кошти, які в них було залучено від вкладників, становлять 286,88 млн. грн.

Державне регулювання будівельного ринку передбачає можливість державних установ самим стати фінансовими посередниками. За допомогою органів державного фінансового контролю держава має можливість контролювати, регулювати діяльність суб’єктів будівельного ринку. Така державна політика в галузі фінансування будівництва може значно поліпшити ліквідність іпотечних активів. На практиці часто довіряють державній власності або державним гарантіям депозитів фінансової установи.

Один із видів державного контролю є фінансовий контроль. Він є функцією та інструментом управління продуктивними силами й виробничими відносинами, в тому числі в будівельному комплексі. Тому підвищення ефективності цього контролю матиме наслідком посилення ролі держави у процесі забезпечення масового житлового будівництва та розширення доступності житла.

Ефективність фінансового контролю - похідна від його методології. Специфічні особливості контролю фінансів у будівництві потребують використання нових методів. Адже процеси у будівництві мають більш динамічний характер, ніж в інших сферах виробництва, а державний фінансовий контроль нині здійснюється лише у статиці, використовуючи дані фінансової звітності. Головне - не констатувати, фіксувати допущені порушення, а попередити негативні наслідки. Це можливо за умови відстеження динаміки змін, які відбуваються в будівельному процесі, спираючись на критерії, вироблені за допомогою методів математичного моделювання економічних систем у будівництві.

Зусилля органів фінансового контролю повинні зосередитись на апріорній стадії фінансування будівельних програм. Для того, щоб будівельний комплекс перетворився на ключовий фактор економічного зростання, національний економічний пріоритет, необхідна надійна, адекватна, ефективна система внутрішнього і зовнішнього контролю, яка не лише виявляє фінансові порушення, а й запобігає їм. Ці зміни в ідеології фінансового контролю викликані потребами сьогодення, оскільки державний фінансовий контроль має організовуватись, спираючись на національні інтереси як на принципові критерії.

ВИСНОВКИ

У даній контрольній роботі розвинуто теоретико-методологічні положення щодо ефективного розвитку та вдосконалення функціонування фондів фінансування будівництва житла в Україні. Результати проведеного дослідження функціонування ФФБ дозволили зробити такі висновки.

. На основі дослідження питань фінансового забезпечення житлового будівництва встановлено, що основним джерелом фінансування житлового будівництва в Україні є кошти приватних інвесторів - фізичних і юридичних осіб, що становлять альтернативу державному фінансуванню. Обґрунтовано доцільність використання нових (ринкових) механізмів залучення недержавних коштів, а саме ФФБ. Запропоновано розглядати ФФБ як організаційно-фінансову інституцію, яка залучає кошти фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла, здійснює контроль цільового використання коштів забудовником та страхування житлового будівництва, знижуючи таким чином ризики інвесторів. Такий підхід дасть можливість підвищити довіру потенційних інвесторів до забудовників, а відтак відновити потік інвестицій у будівельну галузь.

. З метою оцінки доцільності інвестування в житлове будівництво шляхом участі у ФФБ у роботі запропоновано методичний підхід до оцінювання ефективності функціонування ФФБ, який передбачає: розрахунок та аналіз показників ефективності інвестицій для кожного учасника фонду, аналіз чутливості цих показників до затягування термінів будівництва житла, порівняльний аналіз ефективності будівництва житла через ФФБ і без нього. Аналіз діяльності ФФБ дозволив виділити його переваги і недоліки перед іншими механізмами фінансового забезпечення житлового будівництва.