Материал: Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва

Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ТАРАСА ШЕВЧЕНКА

ІНСТИТУТ ПІСЛЯДИПЛОМНОЇ ОСВІТИ

ЕКОНОМІЧНИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ФІНАНСІВ

Контрольна робота

З дисципліни «Ринок фінансових послуг»

Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва

Виконала студентка 2-го курсу

напряму підготовки 6.030508 -

«фінанси і кредит» заочної форми

навчання

Кучеренко Оксана Іванівна

Київ - 2015

ВСТУП

Актуальність теми. Однією із ключових проблем, яка гальмує розвиток житлового будівництва в Україні, є недостатність його фінансового забезпечення. Тому виникає необхідність поглибленого дослідження питань, пов’язаних з фінансуванням житлового будівництва, пошуком альтернативних джерел фінансового забезпечення, запровадженням ринкових механізмів фінансування будівництва житла через залучення державних та приватних інвестицій за умови мінімізації ризиків, покращення інвестиційного середовища та активізації ролі банківського сектора економіки на ринку житлового будівництва. Адже від наявних фінансових ресурсів та ефективності їх використання залежать результати забезпечення населення гідними житловими умовами.

Предметом дискусій серед вітчизняних науковців та практиків сьогодні є питання вибору механізмів фінансування житлового будівництва. Окремі аспекти іх функціонування у своїх працях розглянули В. Базилевич, І. Коркуна, Т. Майорова, С. Науменкова, О. Тригуб. Проте спірним залишається питання вибору найменш ризикованого варіанту залучення коштів у фінансування житлового будівництва, та визначення ролі кожного з них у формуванні Фондів фінансування будівництва житла (ФФБ) в Україні. Питання розвитку Фондів фінансування будівництва житла обумовлюють необхідність наукового обґрунтованого підходу, оскільки їх функціонування зробить процес житлового будівництва відкритим і прозорим, знизить ризикованість для всіх учасників Фонду фінансування будівництва житла.

Метою даної роботи є обґрунтування теоретичних і практичних засад щодо підвищення ефективності функціонування ФФБ житла.

Для досягнення цієї мети автором були поставлені такі завдання:

1.      обґрунтувати теоретичні аспекти фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва;

2.      провести аналіз фінансового забезпечення житлового будівництва та механізмів залучення недержавних коштів для його фінансування;

3.      систематизувати ризики, характерні для учасників ФФБ;

4.      провести аналіз ефективності функціонування ФФБ житла;

5.      визначити основні засади нагляду та регулювання діяльності ФФБ.

Об’єктом дослідження є процеси фінансового забезпечення житлового будівництва. Предметом дослідження є теоретичні і методичні засади забезпечення ефективного функціонування і розвитку ФФБ житла в Україні.

Україна суттєво відстає від зарубіжних країн за обсягами та якістю житла, забезпеченістю ним населення. Рівень доходів основної частини населення не дозволяє купувати житло не тільки за ринковими цінами , а й за собівартістю. Тому важливим являється вдосконалення системи фінансового забезпечення житлового будівництва.

1. Теоретичні аспекти фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва (ФФБ)

Структура фінансування житлового будівництва залежить від типу житлової системи, від способу забезпечення потреби суспільства в житлі. Розрізняють житлові системи, що базуються на механізмі державного забезпечення житлом та на ринкових умовах. Більшість житлових систем відносять до змішаного типу, коли ринковий механізм забезпечення житлом не виключає державної чи комунальної участі. Як показує досвід, в більшості країн житловий комплекс є об’єктом економічного та адміністративного регулювання з використанням різних форм фінансування.

У розвинених країнах переважає ринковий підхід до вирішення житлової проблеми. Оскільки середній клас займає в суспільстві провідне місце, виникає можливість купувати нове житло в кредит на основі пропозицій розвиненого житлового ринку та стабільності банківської системи, яка дозволяє розвивати ринок іпотечних кредитів. Але приблизно 20% населення соціально незахищені та отримують практично безплатне комунальне житло.

У вітчизняній практиці при плановій економіці основними були державне житлове будівництво та будівництво житла підприємствами та організаціями для своїх працівників, тоді як кооперативна та індивідуальна забудова в містах відігравали незначну роль. Із переходом на ринкові засади та скороченням бюджетного фінансування житлового будівництва та забезпечення населення житлом, основним джерелом інвестицій у житлове будівництво стали власні заощадження населення. Однак, низький рівень платоспроможності основної частини населення зумовлює пошук нових джерел фінансування будівництва житла.

В Україні кошти з державного бюджету направляються в основному на реалізацію цільових програм відтворення житла і зменшуються з кожним роком. Фінансові кошти місцевих бюджетів являються лімітованими і призначені в цілому для оплати завершеного будівництва житла незаможних верств населення. Фінансування житлового будівництва за рахунок коштів підприємств і некомерційних організацій також носить обмежений характер.

Будівництво є однією з найперспективніших галузей, які можуть перетворити кошти населення та підприємств у високоприбуткові інвестиційні ресурси. На сьогоднішній день законодавством України окреслені кілька варіантів залучення інвестиційних ресурсів у будівництво, усі вони мають свої відмінності. Саме тому виникає необхідність чіткого з'ясування усіх переваг та недоліків існуючих методів фінансування будівництва житла в Україні, одним із яких є залучення інвестиційних ресурсів за допомогою використання Фондів фінансування будівництва (ФФБ) [1].

Стаття 2 закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю» визначає, що фонд фінансування будівництва - це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Фонд фінансування будівництва створюється за власною ініціативою фінансовою установою, яка відповідає вимогам закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю». ФФБ може бути двох видів: ФФБ виду А та ФФБ виду Б.

Для фонду фінансування будівництва виду А поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Для ФФБ виду Б:

Ø забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися вимог управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, здійснювати спорудження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, у разі виконання управителем графіка фінансування будівництва;

Ø управитель визначає поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху і комфортності та приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва.

Метою створення ФФБ є отримання довірителями фонду у власність житла. У процесі створення і функціонування ФФБ беруть участь три сторони:

замовник (забудовник);

управитель;

довіритель

Замовником (забудовником) - може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва та уклала договір з управителем. Закон України «Про архітектурну діяльність» визначає замовника будівництва як фізичну або юридичну особу, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування.

Управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном (довірителів) і здійснює управління залученими коштами. Таким чином, створення та управління ФФБ можуть здійснювати фінансові компанії, які мають відповідну ліцензію на здійснення діяльності із залучення коштів фізичних осіб для фінансування об’єктів будівництва, а також комерційні банки. Особливість полягає у тому, що для фінансової компанії ця діяльність є основною, а для банку - лише однією із банківських послуг.

Довіритель - це особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. Управитель створює фонди фінансування будівництва за власною ініціативою.

На підготовчому етапі розробляє правила фонду, які регламентують порядок взаємодії забудовника, управителя, і довірителів, встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління ФФБ та регулюють інші умови роботи фонду. По суті, правила є публічною офертою (пропозицією укласти договір) для вступу до ФФБ. Вони є обов’язковими до виконання всіма учасниками.

Для забудовника фінансування через механізм ФФБ є досить легким. Достатньо тільки звернутися до фінансової установи, підготувати пакет необхідних документів, переконати фінансову установу у своєму потенціалі, почати та закінчити будівництво.

При фінансуванні через ФФБ присутній жорсткий державний контроль. Довіритель має повний доступ до інформації про хід будівництва. Будинок повинен здатися у термін, зазначений у договорі. Довіритель може у будь-який час отримати свої кошти з ФФБ (для цього передбачено резервний фонд у розмірі 10 % від загальної суми ФФБ). У цьому разі гроші не знецінюються, так як довіритель отримує не вкладену суму, а суму вартості житла з урахуванням ринкового подорожчання.

Для успішного функціонування та розвитку будівництва житла в Україні в умовах інвестиційного спаду необхідна розробка та реалізація концепції, яка охоплює усі стадії інвестиційного процесу, та дозволяє державі здійснювати ефективне регулювання цієї галузі економіки країни.

При цьому вплив державного регулювання будівництва житла повинен залишатися досить високим з переважним використанням непрямих заходів регулювання. Вдосконалення законодавчої бази по регулюванню механізмів залучення інвестиційних ресурсів у будівництво житла є одним із пріоритетних напрямів подальшого розвитку держави, коли держава виступає гарантом правових відносин господарюючих суб'єктів та несе функцію соціального захисту населення, визначає стратегічні напрями розвитку сфер економіки. У такій ситуації питання організації залучення інвестицій у будівництво житла складають основу стратегічного розвитку держави.

нагляд фінансування будівництво житло

2. Аналіз фінансового забезпечення житлового будівництва та механізмів залучення недержавних коштів для його фінансування

На сьогодні питання вибору механізму фінансування житлового будівництва є предметом дискусій серед вітчизняних вчених і практиків. Окремі аспекти створення та функціонування цих інструментів розглянули у своїх працях В.Д. Базилевич, Т.О. Євтух, В.І. Кравченко, Т.В. Майорова, К.В. Паливода, А.А.Пересада, В.А. Поляченко. Однак спірним залишається питання вибору найменш ризикованого механізму залучення грошових коштів для фінансування будівництва житла, а також ролі кожного механізму у вітчизняній системі фінансування житлового будівництва [5].

Нині в Україні одними із основних механізмів інвестування в капітальне будівництво житла є фонд фінансування будівництва (ФФБ) (див рис. 1).

Рис. 1. Експертна оцінка надійності механізмів фінансування житлового будівництва у відсотковому значенні [6]

Аналіз діяльності фондів фінансування будівництва житла засвідчує динамічний за всіма показниками розвиток фондів, який забезпечує їм значний потенціал щодо подальшого ефективного функціонування. Підтвердженням тому є основні показники діяльності ФФБ в Україні. Так, за 2005-2011 рр. обсяги залучених коштів від довірителів ФФБ зросли у 13,2 раза, кількість довірителів збільшилась у 5,7 раза, а кількість управителів - відповідно у 3,2 раза, кількість самих ФФБ збільшилась у 4,4 рази [6].

Функціонування цього механізму складається з таких елементів:

між управителем і забудовником укладається генеральна угода і пакет договорів, встановлений законодавством;

після підписання договору з довірителями відбувається акумулювання коштів у фонді (на окремому банківському рахунку управителя);

управитель, в свою чергу, перераховує зібрані кошти забудовнику відповідно до графіка, затвердженого сторонами;

забудовник здійснює будівництво;

після закінчення будівництва забудовник передає нерухомість у власність довірителям [2].

Слід зазначити, що через введення механізму фінансування будівництва житла за допомогою створення ФФБ у малих будівельних компаній немає можливості заснувати свою фінансову установу, а тому й заснувати свій ФФБ. Невеликі будівельні компанії мають декілька виходів з цієї ситуації: об'єднатися та створити одну фінансову установу, яка потім відкриє декілька ФФБ під кожний проект; невеликі будівельні компанії можуть залучати кошти за допомогою банків, відповідно виплачуючи їм відсотки; або перетворитися у субпідрядників виконуючи будівельні роботи за договорами генпідряду.

Деякі українські банки пропонують будівельним компаніям наступну схему по створенню ФФБ. Сутність схеми полягає у організації кредитування будівництва житлової нерухомості під заставу будівельної техніки, нерухомості, та/або майнових прав на нерухомість, яка буде збудована у майбутньому за наступною схемою: банк кредитує забудовника через відкриття траншевої кредитної лінії під заставу будівельної техніки, нерухомості, та/або майнових прав на нерухомість, яка буде збудована у майбутньому за рахунок ФФБ, організованого банком як управителем ФФБ. Банк акумулює грошові кошти інвесторів-довірителів, отримані на основі договорів про участь у ФФБ, на рахунку ФФБ, з якого фінансує забудовника згідно з графіком фінансування та будівельним кошторисом. При необхідності банк кредитує довірителів під заставу майнових прав на об'єкти інвестування у складі нерухомості, яка буде збудована у майбутньому забудовником. Із суми грошових коштів, перерахованих на поточний рахунок забудовника, банк здійснює договірне списання, у раніше затвердженому відношенні, частини коштів у рахунок погашення кредиту до повного повернення усієї суми кредиту.