Курсовая работа (т): Доходный подход

. В варианте с неизменными дивидендами применяется формула

Vt = А/r (модель нулевого роста)

. Если дивиденды возрастают с постоянным темпом прироста (модель постоянного роста). Тогда пусть базовая величина дивиденда (т.е. последнего выплаченного дивиденда) равна D и ежегодно она увеличивается с темпом прироста g. По окончании первого года периода прогнозирования будет вы-плачен дивиденд в размере D(1 + g), по окончании второго года D(1+g) 2 и т.д. Тогда формула

 = Σ Ct /(1+r) t имеет вид: Vt = Σ~ t=1 D(1+g) t /(1+r)t

Фактически необходимо определить приведенную стоимость аннуитета постнумерандо с постоянным относительным изменением его членов

Vt = D(1+g) /(r- g)

Данная формула называется также моделью Гордона и имеет смысл при r>g. Очевидно, что числитель формулы представляет собой первый ожидаемый дивиденд фазы постоянного роста.

. При оценке акций, дивиденды которых возрастают с изменяющимся темпом прироста, используется модель переменного роста. Согласно вышеуказанной формуле текущая цена обыкновенной акции очень чувствительна к параметру g: даже незначительное его изменение может существенно повлиять на цену. Поэтому в расчетах иногда пытаются разбить интервал прогнозирования на подынтервалы, каждый из которых характеризуется собственным темпом прироста g. Так, если выделить два подинтервала с темпами прироста g и q соответственно, то формула принимает вид:

Vt = D 0 * Σ n t=1 * (1+g) t /(1+r) t + D n * Σ ~ t=n+1* (1+q) t /(1+r) t

где D0 - дивиденд, выплаченный в базисный момент времени; Dn -прогноз дивиденда в n-м периоде; g - прогноз темпа прироста дивиденда в первые n периодов; q - прогноз темпа прироста дивидендов в последующие периоды.

Пусть продолжительность фазы непостоянного роста составляет n лет, дивиденды в этот период по годам равны Сt, t = 1,2,... ,n; Cn+l - первый ожидаемый дивиденд фазы постоянного роста с темпом g; r -приемлемая норма прибыли.

Из приведенной схемы видно, что в первые n лет прогнозируется бессистемное изменение величины годового дивиденда, а начиная с момента (n+1), эта величина будет равномерно увеличиваться, т.е.

Cn+1=Cn(1+g); Cn+2=Cn+1(1+g)= Cn(1+g) 2 и т.д

В этом случае формулу

t = Σt * Ct /(1+r) t

можно записать в виде

Vt = Σ n t=1 * С t /(1+r) t + Σ ~ t=n+1* С n (1+g) t - n /(1+r) t

На основании формулы Гордона преобразуем второе слагаемое в правой части равенства

Vt = Σ ~ t=n+1* С n (1+g) t - n /(1+r) t = 1/(1+r) n * Σ ~ t=1* С n (1+g) t /(1+r) t = С n (1+g) /(r - g) * 1/(1+r) n

Следовательно, можно получить формулу

Vt = Σ n t=1 * Ct /(1+r) t + Cn(1+g)/r-g * 1/(1+r) n

Задача

В конце каждого из последующих четырех лет фирма предпологает выплачивать дивиденды в размере: 1,5; 2,0; 2,5; 3,5 долл. Какую цену вы готовы заплатить за акцию данной фирмы, если ожидается, что в дальнейшем дивиденды будут расти на 5% в год, а требуемая ставка дохода составляет 19%.

Решение:

В результате преобразования формулы Гордона получим:

Vt = Σ n t=1 * Ct /(1+r) t + Cn(1+g)/r-g * 1/(1+r) n

Где n = 4, в данном случае

t - количество лет в течении которых соответственно выплачиваются дивиденды

Ct - это дивиденды которые фирма предпологает выплачивать за каждый год

Cn - это дивиденды которые фирма предпологает выплатить за последний год

r - требуемая ставка дохода

g - доходность операции, в данном случае на 5%

Vt = (1,5/1 + 0,19) + (2,0/(1 + 0,19)2 ) + (2,5/(1 + 0,19)3 ) + (3,5/(1 + 0,19)4 ) + (3,5(1+ 0,05)/0,19 - 0,05) * (1/(1 + 0,19)4 ) = 18,98 долл. . Таким образом, в условиях эффективного рынка акции данной фирмы на момент оценки должны продаваться по цене, примерно равной 18,98 долл.

Заключение

Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

В данной работе были раскрыты два метода, представляющих доходный подход:

метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.

.метод дисконтирования денежного потока - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.

Преимущества метода прямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Основные проблемы метода прямой капитализации:

. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.

Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, т.к. позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Также, представленная методология используется при оценке стоимости незавершенного строительства, земельных участков и инвестиционых проектов.

Если ставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.

Модель Ринга предполагает, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.

Список литературы

1. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.

2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.

. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.- 303с.

. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.

. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

. Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. - 114 с.