Материал: Динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения [9].

.2.1 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Чаще всего под рынком недвижимости понимают сложный организационный механизм, основное назначение которого - свести вместе и осуществить передачу прав собственности на объекты недвижимости от продавцов к покупателям [2].

Если рассматривать рынок недвижимости как интегрированную категорию с характерными чертами, присущими другим видам рынков (рынков товаров, услуг, инвестиций и др.), то с уверенностью можно сказать, что рынок недвижимости тесно связан с созданием условий, необходимых для осуществления любой деятельности человека - производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной.

Исходя из этой особенности, степень развития рынка недвижимости различных стран (в том числе и Республики Беларусь) и/или отдельных его секторов можно охарактеризовать по сложившимся специфическим условиям, сформированным под влияниям большого количества факторов, а также по основным направлениям определения цены и динамики стоимости квадратного метра того или иного вида объекта недвижимости. Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости любой страны, зависят от форс-мажорных ситуаций, политического, экономического, социального и иного положения в каждой стране.

Становление и развитие белорусского рынка недвижимости - очень сложный и противоречивый процесс, который протекал в сложный период зарождения и формирования рыночных отношений в экономике страны. Можно выделить следующие характерные черты периода становления рынка недвижимости в Республике Беларусь [11].

Экономические процессы переходного состояния, происходящие в этот период во всех сферах экономики, накладывали особый отпечаток на взаимоотношения его участников, а также на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

Такое состояние формирует и основное содержание рыночных процессов, характерных для этого периода, перераспределение имеющегося фонда недвижимости, формирование элементов системы недвижимого имущества и его инфраструктуры, установление прав собственности и новых форм отношений между участниками рынка.

Так как рынок недвижимости взаимодействует в большей или меньшей степени со всеми сферами экономики, то он будет подвержен влиянию процессов, происходящих на них.

Это значит, что на становление рынка недвижимости, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы: экономическая и социальная нестабильность; политическая нестабильность; неуверенность в будущем у значительной части населения, сверхвысокие темпы инфляции; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий, отсутствие четких механизмов функционирования и пробелы в законодательном регулировании деятельности различных сфер экономики народного хозяйства [10, с.163-177].

Специфика недвижимости как товара заключается в том, что объект недвижимость одновременно может выступать и как объект сделок, и как услуга, и как права собственности на недвижимое имущество [2]. Это, в свою очередь, формирует особенности рынка недвижимости и позволяет выявить специфические факторы формирования цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране:

. 3апаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок, защиту прав собственности.

. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

. Отсутствие профессиональных участников, обладающих достаточными знаниями механизма функционирования рынка недвижимости.

Обобщение опыта становления рынка недвижимости в Республике Беларусь позволяет выделить основные этапы этого процесса. Это дает возможность проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах. Характерной чертой процесса становления рынка недвижимости является перераспределение имеющегося фонда недвижимости на основе рыночного принципа - наиболее эффективного, т.е. обеспечивающего максимальную доходность и максимальное использование недвижимости.

В силу специфических особенностей формирования и стадий развития отечественного рынка недвижимости, сформированные под воздействием различных факторов сегменты рынка недвижимости в Беларуси развиты неравномерно: рынок земли практически неразвит; рынок коммерческой недвижимости развит слабо; наиболее крупным и наиболее развитым сегментом является сектор жилой недвижимости. Однако в последнее время государственными органами, профессиональными участниками и некоммерческими профессиональными объединениями рынка недвижимости разрабатывается согласованная стратегия развития цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране [11].

1.3 Основные индикаторы рынка жилой недвижимости г. Минска

Обзор рынка жилой недвижимости Минска за июль 2014 года.

Не самый легкий для рынка 2014 год пересек свой экватор. Под занавес первого полугодия плавное снижение средней цены завершенных сделок сменилось довольно резким спадом. Продолжение этих процессов в июле было бы тревожным звонком для продавцов и дало бы толчок к снижению цен предложения.

Спрос на квартиры в июле, несмотря на прогнозируемый сезонный спад активности, остался на довольно высоком уровне. За последние 8 лет лишь дважды продажи квартир в июле были выше текущего показателя. Сделок по сравнению с предыдущим месяцем было совершено на 2,3% меньше. Впрочем, после уточнения данных* вполне вероятно, что июльский результат будет даже выше показателя июня.

В сравнении с июлем 2013 года различия куда более весомые. Напомним, что годом ранее было совершено порядка 1150 сделок купли-продажи квартир, что на 21% выше нынешнего показателя. Вероятнее всего и в августе эта тенденция продолжится, зато в сентябре мы вправе ожидать, что впервые в этом году покупательская активность превысит показатели 2013 года. Тогда в первый осенний месяц было продано 853 квартиры, что даже по меркам текущего года является средним показателем.

Впервые в 2014 году ежемесячный уровень предложения пошел на спад. В данном случае дала о себе знать сезонность: при стабильном рынке часть продавцов откладывает дела на осень ввиду наступившей поры отпусков.

Структура спроса по сравнению с июнем претерпела ряд изменений, на рисунке 1.3 видны изменения [12]. Так, на 5% вырос спрос на 2-комнатные квартиры в Минске, в то время как 1-комнатных квартир купили несколько меньше (-3,5%). Заметное снижение интереса со стороны покупателей ощутили владельцы 3-комнатных квартир. Сделок в этом сегменте было совершено на 17% меньше, чем в июне. Спрос на квартиры с 4 и более комнатами увеличился на 20%.

Рисунок 1.2 - Динамика изменения спроса и предложения на квартиры в Минске

Рисунок 1.3 - Структура сделок предложения квартир в разрезе по комнатам

Активность покупателей с точки зрения географии также изменилась. Парадоксальная ситуация: несмотря на общее снижение числа сделок купли-продажи квартир в Минске, спрос вырос в 7 районах города из 9. Максимальный приток покупателей ощутили на себе Заводской (+33%) и Партизанский (+40%) районы столицы, у остальных показатели были куда скромнее и варьировались от +1% до +15%.

В то же время на 23% снизился спрос на жилье в Московском и Центральном районах Минска, что нивелировало показатели в остальной части города. Интерес к жилью в центральной части города и в зонах пешеходной доступности к метро остался стабильным.

Средняя цена сделки в июле выросла на 1,7%. Это довольно неожиданный показатель особенно на фоне -1,2% в мае и -2,6% в июне. Причины подобных изменений не в последнюю очередь связаны с изменение структуры спроса - в июне относительно дорогих 1- и 2-комнатных квартир было продано в 3,6 раза больше, чем 3- и 4-комнатных квартир, “квадрат” в которых традиционно стоит меньше. В июле это отношение выросло до 4,1. На рисунке 1.4 представлена динамика изменения средней цены квадратного метра квартиры в Минске [12].

Рисунок 1.4 - Динамика изменения средней цены квадратного метра квартир

Чтобы лучше понять происходящее, следует рассмотреть динамику цен внутри самих сегментов с оглядкой на указанные выше факты.

Средние цены квартир по результатам сделок купли-продажи в июле составили:

-комнатные квартиры - 1767 $/м² (+3,5% за месяц);

-комнатные квартиры - 1648 $/м² (-0,5%);

-комнатные квартиры - 1551 $/м² (-1,0%);

-комнатные квартиры - 1608 $/м² (-1,7%).

Общий рост средней цены реальных сделок единолично “вытянули” 1-комнатные квартиры, где практически полностью был нивелирован июньский обвал. Что касается негативной динамики всех остальных сегментов, то темпы снижения цен росли по мере увеличения числа комнат.

Роль 1-комнатных квартиры, как “стартеров” большинства цепочек сделок, наиболее ярко проявляется сейчас, когда рынок не имеет кредитной подпитки. Ходовые "однушки" постепенно обособляются от остальных сегментов рынка. Так, разница в средней цене сделки между 1- и 3-комнатными квартирами достигла в июле 14% - это максимальный показатель в 2014 году. Более того, за последние 3 года лишь однажды это значение было выше.

Ценообразование в объявлениях о продаже квартир в июле практически не претерпело изменений. Снижение общегородского индекса цен составило всего 0,1%. В зависимости от числа комнат колебания составили от +0,2% у 1-комнатных квартир до -0,8% у 4-комнатных квартир.

Заметных колебаний цены предложения квартир в домах различного возраста и материала стен также отмечено не было. Квартиры в кирпичных домах советской эпохи выросли на максимальные в городе 0,8%. Быстрее остальных снижались цены на хрущевки и брежневки.

Лидерами по росту цен среди микрорайонов города на этот раз стали Грушевка, районы станции метро “пл. Якуба Коласа” и улицы Старовиленской. В этих жилых зонах цены выросли на 3-4%. Что касается другого конца списка, то быстрее остальных (-2-3% за июль) снижались цены в районе улицы Уральской, в м-не Запад и вблизи Велозавода.

Рисунок 1.5 - Средние цены предложения квартир в Минске

Ниже, приведена карта (рис. 1.6), на которой указаны цены в минкроройонах Минска [12].

Рисунок 1.6 - Цены на квартиры в микроройонах Минска за июнь 2014 г.

Снижение цен на жилье преобладало в соседних столицах. Так, в Киеве средняя цена предложения квартир "потеряла" за июль 1%. Последние данные из Варшавы также свидетельствует о негативной динамике. Цены на квартиры в столицах балтийских стран с начала года выросли, однако июльские результаты наверняка будут скорректированы из-за ослабления курса евро. На конец июля в Москве отмечался уверенный рост цен на квартиры (+1,7%). Впрочем этот показатель уже неактуален, т.к. на фоне введенных против РФ санкций за первые две недели августа московский индекс цен на жилье “откатился” почти на 2% [12].

Средняя стоимость коммерческой недвижимости за май-июнь 2014 года.

Данные приводим за период с 16 мая по 18 июня 2014года. В статистику вошли объявления, размещенные в регионе Минск и Минская область.

. Офисная недвижимость

.1. Аренда. С 16 мая в самом посещаемом разделе было размещено 82 объявления, средняя стоимость аренды за 1 м.кв. составила 16 евро.

.2. Продажа. Количество размещенных объявлений - 13 штук, средняя стоимость продажи за 1 м.кв. - 1 913 долларов, что можно увидеть из рисунка 1.7 [13].

. Торговая недвижимость

.1. Аренда. Всего было размещено 17 объявлений, средняя цена за 1 м.кв. - 15 евро.

.2. Продажа/покупка. 7 объявлений, 2265 долларов, что видно из рисунка 1.8 [13].

Рисунок 1.8 - Цены на торговую недвижимость

. Складская недвижимость.

.1. Аренда. 27 объявлений, 5,8 евро, на рисунке 1.9 [13].

Рисунок 1.9 - Цены на складскую недвижимость

На рисунке 1.10 указана диаграмма средней стоимости аренды коммерческой недвижимости за май-июнь месяц 2014 года [13].

Если сравнить приведенные данные с предыдущим периодом, то средняя стоимость аренды офисных помещений снизилась на 2 евро (с 18 до 16), а 1 метр для продажи стал дешевле на 317 долларов.

Что касается торговой недвижимости, то здесь также наблюдается спад - средняя стоимость аренды одного квадратного метра упала на 17%, а продажи - почти на 29%.

Рисунок 1.10 - Средняя стоимость аренды за май-июнь 2014 года

Стоимость аренды склада осталась на прежнем уровне - около 6 евро на 1 метр квадратный [13].

Глава 2. Подходы и методы в оценке недвижимости

.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

Оценка недвижимости - один из важнейших механизмов, без которого невозможно организовать эффективное управление собственностью. Независимая оценка недвижимости - это процесс, в ходе которого незаинтересованный оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости или права в отношении данного объекта [14].

Основные подходы оценки недвижимости.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.