Материал: Динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска

Динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска

Оглавление

Введение

Глава 1. Недвижимость и рынок недвижимости

.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

.1.1 Экономическая сущность и функции недвижимости

.1.2 Управление рынком недвижимости

.2 Оценка недвижимости и виды стоимости

.2.1 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

.3 Основные индикаторы рынка жилой недвижимости г. Минска

Глава 2. Подходы и методы в оценке недвижимости

.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

.1.1 Рыночный сравнительный подход в оценке недвижимости: метод парных продаж

.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

Заключение

Список использованных источников

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (это земля, административные здания, сооружения, производственные, складские, торговые и прочие помещения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит основной базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В Беларуси происходит постепенное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при покупке и продаже жилых помещений. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Объектом исследования данной работы является вторичный рынок жилья.

Предмет исследования - динамика предложения и цен на рынке вторичного жилья города Минска.

Задачи исследования:

) изучение особенностей формирования первичного и вторичного рынков жилой недвижимости;

) изучение средней стоимости квартир в Минске;

) обзор динамики изменения средней цены предложения и фактической цены на рынке вторичного жилья в городе Минске;

) анализ активности на рынке вторичного жилья.

В курсовой работе я попытаемся рассмотреть особенности рынка недвижимости, функции недвижимостью, факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости, а также анализировать вторичный рынок недвижимости в Минске.

Глава 1. Недвижимость и рынок недвижимости

.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1, с. 375] .

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [1, с. 375].

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

развития (создания) объектов недвижимости;

управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период - это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 1). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка [2].

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Рисунок 1.1 - Субъектная структура рынка недвижимости

Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (республиканские и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

республиканские и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К иным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

другие специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат [2, с. 205].

Ситуация на рынке недвижимости Республики Беларусь несколько отличается от ситуации на рынках других стран СНГ. Можно утверждать, что рынок в данной стране более стабильный, чем в остальных государствах. Во время кризиса в Республике Беларусь не отмечалось слишком значительного спада цен на недвижимость. Ситуация оставалась достаточно стабильной. Это одна из причин того, что недвижимость Беларуси заинтересовала новых клиентов. Главным образом из соседней России. Хотя и количество сделок с недвижимостью на рынке страны сократилась на 35% (на конец 2009 года), по сравнению с тем же периодом в 2008 году.

Беларусь - одно из 130 государств, в котором существует налог на недвижимость [3]. Он определен Законом Республики Беларусь Верховного Совета Республики Беларусь "О налоге на недвижимость" от 23 декабря 1991, № 1337-XII (с последними изменениями от 29 декабря 2006). Физические лица платят налог на недвижимость не позднее 15 ноября каждого года. Для физических лиц налог на недвижимость рассчитывается по ставке 0,1 процента с учетом ее увеличения (или снижения). Этот уровень определяется местными советами депутатов, исходя из оценки зданий и сооружений, принадлежащих лицам.

Президент Беларуси Александр Лукашенко своим Указом от 20 марта 2009 № 144 "Об отдельных вопросах в налогообложении" внес соответствующие изменения в документы, регулирующие взымание налога на недвижимость (с целью приведения в соответствие с Законом Республики Беларусь "О налоге на недвижимость"). В соответствии с внесенными изменениями, с 1 января 2009 налогом на недвижимость облагаются только здания и сооружения, даже те, строительство которых еще продолжается. Ранее обложению налогами подлежало всё имущество организаций (и то, что было подвижным и было объектом основных финансовых поступлений).

На территории Беларуси граждане России могут приобрести в собственность объекты недвижимости на тех же правах, что и местные жители. В отношении иностранцев и лиц без гражданств: они имеют право приобрести недвижимость после того, как уже получили вид на жительство. Или могут приобрести объект от имени юридического лица, зарегистрированного в Республике Беларусь. Такие же правила действуют и в случае с коммерческой недвижимостью.

Согласно национальному законодательству, владеть землей в Беларуси имеют право только граждане Республики Беларусь. Если иностранец планирует покупать частный дом, земля, на которой этот объект недвижимости стоит, должна быть оформлена в аренду на максимальный срок до 99 лет. Частным лицам на территории РБ может предоставляться лишь право пользования землей. Вся земля в стране принадлежит государству. При условии, что хозяин-иностранец захочет продать дом с участком (полученный по наследству или в качестве подарка), владельцем может стать только гражданин Беларуси или само государство. Если же участки под строительство остаются незастроенными, государство может экспроприировать их у пользователей. С 1 января 2007 на территории государства вступил в силу новый порядок, который позволяет подобные действия. Переход права собственности на недвижимость наступает в момент государственной регистрации сделки (купли-продажи). Договор подлежит обязательной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру [4].