.1.1 Экономическая сущность и функции недвижимости
Рынок недвижимости рассматривается как сложная социально-экономическая система, развитие которой происходит в сегментах первичного и вторичного рынка. На его состояние оказывают влияние спрос и предложение.
Исследователи трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, что связано с ее различными экономическими характеристиками недвижимости. Недвижимое имущество одновременно выступает для одних лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных активов вещную природу), для других как реальный актив, предназначенный для личного или производственного потребления.
По этой причине ряд экономистов рассматривают недвижимость, в первую очередь, в качестве экономического блага (товара), а другие относят недвижимость к финансовым активам. Двойственная природа недвижимости порождает использование ее полезных свойств с целью удовлетворения как личных потребностей субъектов, так в качестве капитала [5].
Недвижимость как экономическое благо выполняет ряд функций:
в качестве предмета потребления служит ресурсом личного или общественного использования, т. е. включает жилую недвижимость, земли и строения медицинских, образовательных, оборонных и других социально значимых учреждений;
в качестве реального актива выступает одним из значимых ресурсов для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли; в этом качестве чаще рассматривается коммерческая недвижимость, в том числе хозяйственно-производственная, включая земли сельскохозяйственного назначения, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
в качестве условного финансового актива, или особого товара, приобретаемого для последующей перепродажи с прибылью; служит источником дохода от сдачи имущества в аренду и средством обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).
Недвижимость как товар обладает рядом специфических особенностей, определяющих и особенности рынка этого товара [6, с.85].
. Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью. Это означает, что недвижимость не может быть перемещена к покупателю, а наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту. То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос.
. В отличие от других товаров основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. По этой причине два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения.
. Недвижимость долговечна. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять десятки и более лет, при этом земля как вид недвижимого имущества при разумном ее использовании может служить бессрочно.
. Для недвижимости характерна ограниченность предложения и, как следствие, его низкая эластичность, по крайней мере, в краткосрочном периоде. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий и сооружений требует значительного времени и крупных капитальных затрат, а с другой - при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться.
. Каждый объект недвижимости в известном смысле уникален, хотя бы по месту расположения, поэтому даже две равноценные квартиры в типовом доме на различных этажах уже будут различаться по цене.
. В целом низкий уровень ликвидности.
. Недвижимость в качестве товара требует большего, по сравнению с другими видами товаров, информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, бывших владельцах и т.д.
К особенностям недвижимости как финансового актива относят:
неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;
слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;
неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;
необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс не только брокерских, но и управляющих компаний;
низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижают его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Двойственная природа недвижимости приводит к приобретению ею изначально несвойственных признаков и механизмов функционирования, создает новые возможности ее использования в экономике. Недвижимость решает задачи обеспечения интересов общества, выражающихся в предоставлении социально значимых услуг (жилья определенной комфортности, помещений, используемых в целях бизнеса), особом механизме функционирования, необходимым элементом которого является государственное регулирование; гарантии устойчивости и социально-экономической стабильности развития страны через участие в воспроизводственном процессе. В современной рыночной экономике внутренняя природа недвижимости проявляется в ее функционировании на стыке государственно-общественных и частных интересов, баланс которых призван обеспечить государственное регулирование.
Таким образом, функциональное предназначение и возможности различного использования объектов недвижимости не позволяют однозначно отнести их в качестве объектов к одному из типов рынка согласно экономической теории, которая выделяет рынок товаров и услуг (потребительский), рынок факторов производства и финансовый рынок. Объекты недвижимости по своему функциональному назначению могут быть отнесены либо к первому рынку (жилье для собственного проживания, дачные участки, гаражи для личного автотранспорта), либо ко второму (офисные и торговые помещения, жилые дома, предназначенные для сдачи в аренду, сельскохозяйственные угодья), либо к третьему (различного рода ипотечные ценные бумаги). Это приводит к объективной необходимости рассматривать рынок недвижимости обособленно, но в тесной взаимосвязи с конъюнктурой других рынков, для выявления его специфики, отличающей его от других рынков, определения его места в экономическом обороте и раскрытия экономического механизма его функционирования [5].
Универсального определения категории рынка недвижимости в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они считают наиболее значимым, что в большинстве случаев предопределено целью исследования, а также в силу того, что сама категория рынка в экономической теории не однозначна - может рассматриваться и с точки зрения большей абстракции как механизм и иметь конкретно-прикладное значение, в частности, когда анализируют рынок какого-либо товара с точки зрения субъектов рынка или различных институтов.
Дж. Фридман и Н. Ордуэй рассматривают «рынок недвижимости» как набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования [1].
Такая трактовка затрагивает экономический и юридический аспекты рынка недвижимости, не уделяя внимания различной природе самих объектов недвижимости и не вскрывая сущностные черты и специфику недвижимого имущества, в части его локализации и др.
Под рынком недвижимости Ю.В. Пашкус понимает экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [7, с. 32]. Эта трактовка не отражает дуальной сущности недвижимости, которая может выступать как экономическое благо и фактор производства.
Другое определение характеризует рынок недвижимости как взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости, что так же исключает из рассмотрения ряд принципиально важных сущностных черт, присущих объектам недвижимости. Иными словами, претендуя на универсальность, определение теряет индивидуальность и может быть применимо к другому рынку при замене «объектов недвижимости» на другой товар. Можно привести еще ряд аналогичных определений, вскрывающих один из аспектов функционирования рынка недвижимости [6].
1.1.2 Управление рынком недвижимости
Основные цели управления рынком недвижимости:
реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
Конкурентноспособность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников добросовестных приобретателей от любого произвола.
Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).
Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
Представительные органы государственной в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов
недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в
соответствии с установленными нормами [8].
.2 Оценка недвижимости и виды стоимости
В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:
рыночная стоимость;
инвентаризационная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении инвентаризационной стоимости используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки. Инвентаризационная стоимость используется для расчета налога на объект оценки по 2012 год включительно.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.