Статья: Арендное жилье в России: предпосылки, проблемы и перспективы развития

В следующем 2019 г. также не стоит ждать существенного роста реальных доходов населения. Более того, часть аналитиков предполагают, что они могут уйти в минус. Это связано с запланированным повышением НДС с 18 % до 20 % с 1 января 2019 года.

Таким образом, неопределенность статуса занятости и дохода у населения, а также неуверенность в стабильности получения дохода, может изменить существующий тренд жилищных предпочтений от приобретения жилья в собственности (с помощью ипотечного кредитования) к проживанию в съемном (арендном жилье). Для государства важно преломить ситуацию на рынке арендного жилья и перейти от неформального «серого» рынка аренды -- к регулируемому, цивилизованному рынку. На наш взгляд, меры, предусмотренные для решения этой проблемы своевременны, но недостаточны.

Рис.2. Среднедушевые доходы населения 2008-2018

Составлен по данным: URL: https://smart-lab.ru/blog/491106.php.

Рис. 3. ВВП и среднедушевые доходы населения в базовых ценах

Связь мобильности и выбора формы приобретения жилья. Причиной выбора аренды коммерческого жилья, является не только невозможность приобретения жилья в собственность из-за низких доходов и отсутствия первоначального взноса на ипотеку, но также и возросшая мобильность населения. «Сложившиеся за последние двадцать лет потоки внутренних миграций противоречат геополитическим интересам страны. При продолжении развития ситуации в таком же направлении существует реальная угроза депопуляции огромных территорий страны, что приведет к усложнению их управляемости и контролируемости» [11].

Независимые эксперты также подтверждают появление нового тренда на рынке съемного жилья -- смена места жительства вслед за работой и появление новой категории -- трендсеттеров, которые предпочитают не иметь собственного жилья и перемещаться вслед за работой, снимая квартиры. Но до уровня развитых ев- ропейских стран, где в среднем половина населения пользуется арендованным жильем, нам еще далеко13.

Таблица 2

Распределение ответов на вопрос: «Оцените, какие условия созданы в Иркутской области лично для вас и для вашей семьи для .... » (%)

* Составлена по данным статистических бюллетеней Иркутскстата «Миграция населения» за 2010-2017 гг.

Снижение реального роста доходов населения и рост коммунальных платежей привели к тому, что население нашло вариант для пополнения «выпавших доходов» через сдачу жилья в «серый» наем. При этом, если в городах миллионниках население сдает в наем, как правило, инвестиционную квартиру, то в малых и средних городах России -- единственную, выезжая при этом за город и приспосабливая свои дачные и садовые участки для постоянного места проживания. Это породило свойственный только для России особый вид миграции, который можно назвать «дачной миграцией» и который требует отдельного исследования.

Анализ, проведенный в рамках Стратегии14, показывает, что семьи, которые уже арендуют свое жилье, имеют, в среднем, опыт 2-3 переездов. Основные причины смены места жительства --изменение семейного статуса, улучшение жилищных условий и смена места работы/учебы. А 65 % арендаторов готовы переехать в другой населенный пункт при возможности трудоустройства, если будет оказана поддержка в обеспечении жильем.

Иркутская область не является исключением из общего правила. Как показывают исследования, главными факторами миграции из Иркутской области выступают: отсутствие трудоустройства на хорошую, интересную, высокооплачиваемую работу и невозможность приобретение жилья в собственность [12, с. 10]. Авторы исследования выделяют внутрирегиональную миграцию, основные потоки кото- рой направлены с севера на юг, в промышленные города (прежде всего в областной центр); а также межрегиональную миграцию, где ее главным вектором остается движение с Востока в Центр и движение в Московский регион. Результаты социологического исследования подтверждают высокую корреляцию между уровнем миграции и возможностью приобретения жилья в собственность [12, с. 12]. Несомненно, этот факт следует учитывать при формировании региональной жилищной политики, так как его игнорирование приводит к дальнейшему оттоку квалифицированных кадров и ухудшению условий социально-экономического развития региона.

Таблица 3

Таким образом, «возведение арендного жилья, способного на условиях найма позволит мотивировать экономически активную часть населения страны для переезда к новым рабочим местам» [13] и может стать частью программы по устойчивому развитию региона.

Нецивилизованная «серая» практика ведения арендного бизнеса. По результатам исследования Стратегия развития жилищной политики РФ до 2025 года. URL: http://www.minstroyrf.ru/ docs/15909., 95 % всего рынка аренды составляют арендодатели -- физические лица, каждый третий арендатор живет без договора аренды, у 40 % арендаторов -- договор заключен на срок менее 1 года. Предпочитаемый срок действия договора аренды --1 год, это -- результат отсутствия практики заключения долгосрочных договоров, что соответствует действующему законодательству. Так, по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за 8 месяцев 2018 г. в России зарегистрировано только 3,3 тыс. договоров аренды (как правило, юридические лица), что подтверждает теневой характер коммерческой аренды, так как физические лица в силу сложившейся практики не регистрируют договора найма.

На территории Иркутской области на октябрь 2018 г. перечень организаций, осуществляющих сдачу в аренду (наем) жилых помещений составляет 19 организаций, при этом статусу доходного дома (коммерческая аренда), соответствует только одной организации -- ООО «Ангарский доходный дом» дочерней компании АО «Иркутское региональное жилищное агентство» (далее -- АО «ИРЖА»).

Иркутская область в 2015 г. стала одной из первых площадок в России по реализации пилотного проекта «Арендное жилье» в рамках соглашений о сотрудничестве с Правительством Иркутской области и Агентством ипотечного жилищного кредитования. К сожалению, первоначальная схема строительства «доходного дома» через ипотеку юридического лица (финансирование строительства за счет ипотеки АИЖК с выкупом закладной АО «ИРЖА») не случилась из-за слабо проработанной схемы финансирования со стороны АИЖК. Поэтому строительство велось за счет собственных и привлеченных средств АО ИРЖА. Арендный Жилой

Фонд, составил 27 квартир, в т. ч. 22 однокомнатных и 5 двухкомнатных общей площадью 1 009 кв. м. в 6 микрорайоне г. Ангарска. Конечными арендаторами являются работники сферы здравоохранения. Данный проект соответствует понятию «доходный дом», предусмотренный Стратегией развития 2025 год. По итогам трехлетней эксплуатации специализированного АЖФ можно сделать вывод о его востребованности. Работодателям оказалось удобнее на долгосрочной основе работать с управляющей компанией, чем с разнородными арендодателями -- физическими лицами.

Благодаря данному пилотному проекту АО “ИРЖА” смогло получить успешный опыт работы с арендным жилым фондом (далее -- АЖФ), в результате которого отработаны:

механизмы поиска и привлечения работодателей, заинтересованных в аренде квартир для своих сотрудников;

вопросы управления эксплуатацией АЖФ;

схемы работы с поставщиками коммунальных услуг;

схемы взаимодействия с бюджетными организациями, которые заинтересованных в аренде квартир для своих сотрудников.

Данный пилотный проект позволил создать в Иркутске необходимую инфраструктуру и отработать все необходимые механизмы по работе с коммерческим и некоммерческим арендными фондами. На его базе возможна реализация региональных социальных программ по улучшению жилищных условий граждан разных социальных групп. Для удовлетворения потребности в арендном жилом фонде среди сотрудников областных государственных учреждений, областных государственных унитарных предприятий и акционерных обществ, акции которых находятся в государственной собственности Иркутской области необходимо разработать Положение (Стратегию) строительства доходных домов в Иркутской области.

Справочно: В 2017 г. Министерство строительства, дорожного хозяйства Иркутской области произвело оценку потребностей в арендном жилом фонде среди сотрудников областных государственных учреждений, областных государственных унитарных предприятий и акционерных обществ, акции которых находятся в государственной собственности Иркутской области. В жилых помещениях, предоставляемых по договорам найма, нуждается 2 194 сотрудника, вместе с членами семей -- 5 145 граждан.

Расчетный объем жилья для удовлетворения обозначенной потребности составляет 93 443 кв. м, расчетный объем финансовых средств, необходимых для его строительства (приобретения) составляет 3 279,7 млн руб. (принимая во внимание стоимость 1 кв. м жилья в 35 098 руб., установленную для Иркутской области Минстроем России).

Как отмечают эксперты, мировое сообщество разработало механизм по обеспечению граждан жилыми помещениями, включая финансовые и организационные инструменты. Самых положительных результатов достигают те страны, которые этим опытом пользуются. Например, самые эффективные поставщики наемного жилья для решения социальных задач -- это некоммерческие застройщики, а самое грамотное стимулирование их появления -- государственная поддержка, направленная на строительство и управление арендным жилищным фондом [14; 15].

Так, согласно расчетам, представленным ООО ««Ангарский доходный дом», снижение ставки налога на имущество с 2,2 % до 0,55 % позволит снизить размер ежемесячной ставки аренды за 1 кв. м для граждан на 21 %, с 330 руб. до 270 руб. в месяц, что соответственно снизит нагрузку на арендаторов -- работников социальной сферы.

В соответствии co «Стратегией развития жилищной сферы Российской Федерации до 2025 г.» разработанной Минстроем России при участии фонда ДОМ. РФ (бывшее АИЖК), в качестве одной из мер стимулирования предусмотрено: «создание благоприятных нормативно-правовых условий для развития легального рынка аренды и строительства арендного жилья, в том числе -- установление отдельного регулирования для фондов арендной невидимости (ФАН), включая отмену налога на имущество»16.

Принятие таких поправок позволит сформировать легальный арендный фонд у арендодателей и снизить нагрузку на арендаторов-работников социальной сферы. До принятия указанных поправок на федеральном уровне, возможно внесение изменений и обеспечить снижение налога на имущество юридических лиц в регионе.

Таким образом, несмотря на разработанную Стратегию развития жилищной сферы до 2025 г., в ближайшее время необходимо дополнительно решить ряд вопросов в сфере формирования цивилизованного рынка арендного жилья:

Требуется привести терминологию, используемую в Стратегии в сфере аренды (найма) жилья, некоммерческого найма и социального жилья в соответствие с действующим законодательством; решить вопрос о переводе апартаментов из категории «нежилое помещение» в «жилое».

Разработать механизмы строительства и управления жилищным фондом, находящегося как в собственности, так и на условиях найма, в соответствии со спецификой каждого региона, включая сложившийся уровень реальных доходов; миграции; стимулирующих механизмов в области жилищного строительства арендного жилья и управления арендным жилищным фондом.

Список использованной литературы

Грушина О. В. Доступность жилья как особая характеристика экономической системы государства / О. В. Грушина // Известия Иркутской государственной экономической академии. -- 2011. -- № 6 (80). -- С. 140-146.

Торгашина И. Г. Жилищное строительство в период кризиса [Электронный ресурс] / И. Г. Торгашина // . -- 2015. -- Т. 6, № 2. -- Режим доступа: http:// brj-bguep.ru/reader/article.aspx?id=20029. -- DOI: 10.17150/2072-0904.2015.6(2).17.

Хомкалов Г. В. Применение «воспроизводственного подхода» в целях решения жилищной проблемы в стране / Г. В. Хомкалов, И. Г. Торгашина, К. В. Демьянов // Известия Байкальского государственного университета. -- 2018. -- Т. 28, № 1. -- С. 63-73. -- DOI: 10.17150/2500-2759.2018.28(1).63-73.