Статья: Арендное жилье в России: предпосылки, проблемы и перспективы развития

Братский государственный университет

Арендное жилье в России: предпосылки, проблемы и перспективы развития

T. И. Кубасова

Л. А. Каверзина

Аннотация

Анализируются основные положения Стратегии развития жилищной сферы РФ до 2025 г., которая кардинально изменила подход государства к механизму обеспечения населения России доступным жильем. Отмечается, что наряду с традиционным механизмом обеспечения населения доступным жильем через механизм ипотечного кредитования вводится альтернативный механизм -- предоставление арендного жилья через коммерческий и некоммерческий формат. Анализ нормативно-правовой базы арендных отношений (отношений найма) в жилищной сфере свидетельствует об отсутствии единого подхода к использованию основных понятий (аренда, наем, коммерческая аренда) применительно к рассматриваемой проблеме. Анализируется исторический и мировой опыт по решению жилищной проблемы для людей с низкими доходами, неспособными улучшить свои жилищные условия с помощью кредита под залог приобретаемой недвижимости. На основе анализа статистических данных рассмотрены предпосылки формирования цивилизованного рынка арендного жилья в России и Иркутской области и обозначены основные тренды развития.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА. Доступное жилье, жилищная сфера, аренда, наем, коммерческое арендное жилье, некоммерческое арендное жилье, доходный дом, государственное регулирование.

наем аренда жилье

T. I. Kubasova

Baikal State University, Irkutsk, Russian Federation

L. A. Kaverzina

Bratsk State University, Bratsk, Russian Federation

N. Makarova

Baikal State University, Irkutsk, Russian Federation

RENTAL HOUSING IN RUSSIA: BACKGROUND, PROBLEMS AND DEVELOPMENT PROSPECTS

ABSTRACT. The main provisions of the Strategy for the Development of the Housing Sphere of the Russian Federation until 2025, which radically changed the state's approach to the mechanism of providing the Russian population with affordable housing, are analyzed. It is noted that along with the traditional mechanism of providing the population with affordable housing through the mechanism of mortgage lending, an alternative mechanism is introduced --the provision of rental housing through

a commercial and non-commercial format. The analysis of the legal framework of rental relations (employment relations) in the housing sector indicates the absence of a unified approach to the use of basic concepts (rent, hire, commercial rent) in relation to the problem under consideration. The author analyzes the historical and global experience in solving the housing problem for people with low incomes who are unable to improve their living conditions with the help of a loan secured by the acquired property. Based on the analysis of statistical data, the prerequisites for the formation of a civilized rental housing market in Russia and the Irkutsk region are considered and the main development trends are identified.

KEYWORDS. Affordable housing, housing, renting, renting, commercial rental housing, non-commercial rental housing, apartment building, government regulation.

Постановка проблемы

Институциональные изменения в жилищной сфере России являются прямым отражением социально-экономической политики, проводимой Правительством РФ на определенном отрезке времени. Так, проводимая с 1991 приватизация государственной собственности шла параллельно с приватизацией жилищного фонда, который в то время был представлен более чем на 85 % социальным жильем (социальный наем) и на 15 % -- жильем в собственности (включая кооперативную). «Переход от социалистической экономики с бесплатным предоставлением жилья всем категориям граждан к рыночной... произвел запуск проблемы доступности» [1, с. 141]. К 2017 году структура жилищного фонда зеркально поменялась: доля жилья социального найма снизилась с 85 % до 7 %, а доля жилья в собственности увеличилась до 86 %.

С 2004 по 2016 годы ипотека стало основным драйвером роста приобретения жилья в собственности: так доля семей, способных улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки в стране увеличилась с 9 % до 35 %, при этом объем выдачи ипотеки увеличился в 29 раз в реальном выражении, а объем ипотечной задолженности (портфель выданных ипотек) достиг 5 % ВВП1. Несмотря на то, что с 2004 г. потребность населения в жилье снизилась почти в 1,5 раза, более 45 % российских семей до сих пор не могут (в силу низкой платежеспособности) приобрести жилье в собственность. Катализатором изменений в жилищной сфере выступил кризис 2014 г., в результате которого произошло:

дальнейшее расслоение населения по доходам и снижение реального роста доходов населения;

расширение предложения со стороны «серого рынка» арендного жилья, как реакции собственников жилья с невысокими доходами;

увеличение спроса на съемное жилье за счет лиц, не попадающих в систему ипотечного кредитования (как правило, молодежи и семей с доходами ниже средних);

рост безработицы в малых и средних городах России, который привел к увеличению миграции населения в региональные центры и крупные города-миллионники.

Помимо социально-экономических факторов, влияющих на переформатирование жилищной политики в сторону арендного жилья, необходимо учитывать психологически -- изменение потребительских ценностей с появлением молодого поколения «Z». Для них концепция владения вещами, включая приобретение жилья в собственность, определявшая цель и жизненные ценности старшего поколения периода 90-х гг., становится не актуальной.

«Жилье является социально значимым «ресурсом»» [2, с. 3], поэтому важнейшей задачей государственной жилищной политики в современной России является формирование рынка доступного жилья, не только за счет жилья, приобретаемого в собственность при помощи ипотеки, но и арендного жилья, предназначенного для различных групп населения. Участие государства в преодолении жилищной проблемы позволяет решить «социальную задачу, способствуя реализации конституционного права граждан России на жилище, как обеспечивая напрямую жильем отдельные категории населения, имеющие на это права, так и создавая возможности для приобретения жилья для всех остальных групп населения на рыночной основе» [3].

Целью данной статьи является определение роли и места арендного жилья в современной жилищной политике, анализ предпосылок, выявление проблем и перспектив развития.

Исследование проведено на основе официальных данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области, Минстроя РФ, ДОМ РФ, Минстроя Иркутской области, АО Иркутское региональное жилищное агентство.

Вопросам развития арендного жилья посвящены многочисленные труды зарубежных авторов: М. Хаффнер., Д. Хоекстра., М. Оксли., Г. Хейден. [4], а также работ российских ученых в области жилищной политики и доступного жилья О. В Грушиной [1], Н. Б. Косыревой [5]. Н. В. Абрамовой [6], Т. С. Федоровской, С. Э. Маслей[7], А. П. Корчагина, В. С. Казейкина[8].

Опыт прошлого России и современный опыт развитых стран, показывает, что между рынком жилья в собственности и арендным жильем формируются определенные соотношения и зависимости. «Так, в дореволюционной России в начале двадцатого века структура жилищного фонда по формам собственности была примерно следующей: частные односемейные дома -- 50 %, социальное жилье -- 10 %, частные доходные дома -- 40 %. В настоящее время в США только 40 % жилищного фонда находится в частной собственности; 44 % -- арендный жилищный сектор; остальные --социальный жилищный фонд. Похожая ситуация наблюдается и в большинстве европейских стран, где арендный жилищный сектор (частный и муниципальный) составляют от 30 % в Австрии, до 55 % -- в Швеции [9].

В программных документах ООН по населенным пунктам (ООН-Хабитат) также неоднократно отмечалась, что «непонимание важной функции, которую выполняет сектор аренды жилья»2 -- это самый серьезный недочет национальной жилищной политики. В проведенных исследованиях ООН-Хабитат в начале 2000-х отмечалось, что «поскольку число домохозяйств, которым вообще ничего не досталось в ходе приватизации жилья, продолжает расти, особенно, среди молодежи, мобильного населения и бедных, отсутствие физически и финансово доступного жилья, предоставляемого на условиях аренды на формальном рынке, заставляет перечисленные группы населения арендовать жилье в неформальном секторе с минимальной гарантией, это создает препятствия для роста мобильности населения, и, соответственно, для повышения гибкости рынка труда».3 Данная аргументация актуальна для России и в настоящее время.

Как мы видим, проблема формирования жилищного фонда, построенного на оптимальном соотношении доли собственного и арендного жилья, является актуальной не только для России, но и для большинства стран. Именно поэтому, в теоретическом и прикладном значении эту проблему рассматривает все мировое сообщество. В России сформировался неформальный «серый» рынок арендного жилья, как реакция на снижение реального роста доходов населения и роста коммунальных расходов. При этом в городах миллионниках население сдает в наем, как правило, вторую, инвестиционную квартиру, а в малых и средних городах России -- единственную, выезжая за город и приспосабливая свои дачные и садовые участки для постоянного места проживания. Это особый национальный тренд, который можно назвать «дачной миграцией» и который требует отдельного исследования.

Между тем, как показывает международный опыт, главной политической целью жилищной политики развитых стран является обеспечение населения доступным жильем в комфортной городской среде не только за счет развития рынка ипотечного кредитования, но и развития институционального (нормативно регулируемого) рынка арендного жилья. К 2017 г., когда потенциал ипотечного кредитования в условиях продолжающегося спада платежеспособности населения был исчерпан, с целью активизации отрасли жилищного строительства была разработана и опубликована Стратегия развития жилищной сферы РФ до 2025 г., (в дальнейшем -- Стратегия).

Таблица 1

Целевые показатели Стратегии развития жилищной сферы РФ до 2025г'*

* Составлена по данным Стратегия развития жилищной политики РФ до 2025 года http://www. minstroyrf.ru/docs/15909

Для достижения целевых показателей Стратегии впервые, наряду с традиционным механизмом обеспечения населения доступным жильем через механизм ипотечного кредитования, предусматривается разработка и внедрение альтернативного механизма -- предоставление арендного жилья через коммерческий и некоммерческий формат. Несмотря на своевременность постановки стратегической задачи, Стратегия содержит в себе ряд методологических недоработок в области понятийного аппарата и механизмов формирования рынка арендного жилья.

Несмотря на то, что в соответствии с гражданским и жилищным законодательством в отношении жилого помещения с гражданами могут заключаться только договоры найма, а договор аренды жилого помещения заключается только с юридическими лицами4, 5 [10], в терминологии Стратегии за рынком найма жилья для физических лиц укрепилось наименование «арендное жилье». Так в Стратегии указывается, что «в качестве инструмента повышения спроса на рынке жилья необходимо рассмотреть механизм предоставления социального жилья в наем. Данный инструмент практически отсутствует на современном рынке аренды»6. В связи с этим понятия «наем» и «аренда» в Стратегии употребляются часто в качестве синонимов, что вводит в заблуждение и не соответствует существующей нормативно-правовой практике7. Также появился новый термин «некоммерческая аренда». При этом, как отмечают эксперты, в России нет понятия «некоммерческая аренда» [10]. Действующий Жилищный кодекс относит к этой категории два вида условного «некоммерческого» найма: договор социального найма и договор найма жилищного фонда социального использования. И применительно к жилым помещениям государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого гражданам в наем на условиях договоров социального найма, установлено бессрочное право нанимателей на бесплатную приватизацию этих жилых помещений,8 то есть предусматривает оформление жилья в собственность. В дальнейшем во избежание разночтений, мы будем использовать терминологию, закрепленную в Стратегии.

Третий спорный момент в использовании терминов, на который необходимо обратить внимание при изучении Стратегии -- юридический статус апартаментов, так как до сих еще не введены поправки в законодательство, которые позволят считать апартаменты жилым помещением (сегодня они относятся к категории нежилого). Стратегия рассматривает «апартаменты», как форму арендного жилья бизнес и элит класса и АИЖК (ДОМ.РФ) реально осуществляет пилотные проекты, инвестируя исключительно в дорогостоящие апартаменты в г. Москва. На наш взгляд, это дискредитирует саму идею социальной принадлежности сегмента рынка арендного жилья к доступному жилью.

Справочно: в 2016 г. АИЖК в проекты арендного жилья составил 13,5 млрд руб. Пилотный арендный комплекс компания реализовала в московском МФК «Лайнер» на Ходынском поле. С этой же целью агентство приобрело пул квартир в столичных ЖК Match Point и ЖК «Символ». В 2017 г. АИЖК выкупило у группы ГК ТЭН квартиры в ЖК «Парк Легенд»для сдачи в аренду. Позже банк ВТБ совместно с АИЖК инвестировал в строительство 85 тыс. кв. м арендного жилья в столице 16 млрд руб. До конца 2020 г. ДОМ.РФ планирует вложить в создание фонда арендного жилья 100 млрд руб9.

Стратегия предполагает одновременно развитие двух форматов арендного жилья (коммерческая и некоммерческая аренда)10, при этом выделяют различные виды институциональной аренды: доходные дома и корпоративная аренда (рис. 1).

С целью определения возможностей строительства арендных домов и их использования, рассмотрим основные предпосылки развития рынка арендного жилья: снижение реальных доходов населения; повышение мобильности населения; «серые» схемы ведения арендного бизнеса.

Рис. 1. Классификация рынка арендного жилья

Составлен по данным Стратегия развития жилищной политики РФ до 2025 года http://www. minstroyrf.ru/docs/15909//

Нестабильность и снижение реальных доходов населения. Несмотря на рост официальных «белых» зарплат, в России продолжается падение реальных доходов, которые Росстат не в состоянии учитывать. Реальные располагаемые доходы населения падают на протяжении последних четыре лет. «В 2014-м --на 0,7 %. в 2015-м -- на 3,2 %, в 2016-м --на 5,8 %, 2017 г. они сократились на 1,7 % , отчитался Росстат 19 сентября».11 Независимые эксперты также подтверждают, что для оценки качества жизни необходимо сравнивать не номинальные, а реальные показатели (без учета инфляции). Тогда мы увидим, «что прирост за 10 лет ВВП был 29 %, а среднедушевые доходы населения только 25 %, а за 5 лет мы вообще имеем падение ВВП на 5 %, а среднедушевых доходов населения на 10 %» (рис. 2, 3)12.