4) Открытость поощряет общественный контроль
Имеется большое число проблем, касающихся предоставления гарантированного жилья, в особенности жилья экономкласса, гарантированного коммерческого жилья. В отдельных регионах в сфере предоставления доступного жилья наблюдаются такие явления, как использование служебных полномочий в корыстных целях, махинации, взяточничество и др. Эти явления осложняют предоставление и так ограниченного жилищного фонда действительно нуждающимся в жилье семьям. Поскольку функционирование некоммерческих организаций является открытым и прозрачным, это делает осуществление их проектов открытым общественному надзору. Благодаря этому эффективно предупреждаются коррупция, махинации и др. негативные явления, обеспечивается полноценное использование жилищных ресурсов и реализация государственных гарантий.
3. Руководство по операционной работе для некоммерческих организаций, участвующих в обеспечении гарантированном жильем
1) Привлечение средств
Финансирование является ключевым вопросом в сфере строительства гарантированного жилья. Однако лишь при условии обеспечения стабильного финансирования можно гарантировать успешное развитие масштабных проектов строительства доступного жилья. В настоящее время в Китае существует четыре основных источника финансирования проектов доступного жилья. «Во-первых, это бюджетные расходы центрального правительства и местных органов власти, во-вторых, привлечение общественных средств, инвестируемых в строительство и эксплуатацию, в-третьих, целенаправленные долгосрочные банковские кредиты, и в-четвертых, это остаточные суммы после вычета резервных средств на случай риска и административных расходов из доходов от добавленной стоимости» [7]. Однако в процессе операционной работы эти четыре аспекта капитальных вложений не полностью осуществимы, что приводит к дефициту финансирования при строительстве доступного жилья по всей стране, а процесс строительства идет достаточно инертно. Участие некоммерческих организаций в аккумулировании средств под проекты доступного жилья имеет свои функциональные преимущества.
Некоммерческие организации могут использовать несколько каналов для получения финансирования в сфере строительства доступного жилья, в частности, следующие:
1) Финансовая поддержка. Основными ее формами являются: безвозмездное получение земель от правительства, либо получение земель под постройку гарантированного жилья по ценам ниже рыночных; частичное или полное освобождение от налогов; получение специальной финансовой помощи от центрального и местного правительств. Центральные и местные органы власти, переводя некоммерческим организациям финансовые средства под строительство доступного жилья, тем самым фактически позволяют некоммерческим организациям участвовать на разных этапах развития, строительства и управления доступным жильем.
2) Банковские кредиты. Являясь независимым юридическим лицом, некоммерческие организации могут работать с банками под гарантии местных органов власти для получения долгосрочных банковских кредитов.
3) Поступления от прибыли. В данную категорию входят доходы от продажи экономически доступного жилья и жилья с ограниченной стоимостью, доходы от аренды общественного арендного жилья и жилья с низкой арендной платой, доходы от аренды коммерческих зданий, относящихся к гарантированному жилью, а также другие инвестиции, направленные на разработку, строительство и управление гарантированным жильем. Поскольку характер некоммерческих организаций подразумевает, что их доход направлен на развитие этих организаций и проекты разработки и строительства, сами организации не могут получать доходы от прибыли, таким образом обеспечивается эффективность капиталовложений.
4) Прямое финансирование. В 2011 году канцелярия Государственного комитета по развитию и реформам Государственного совета обнародовала уведомление «О вопросах, касающихся применения облигационного финансирования для поддержки проектов строительства гарантированного жилья», в котором четко указано, что инвестиционные и финансовые платформы местных органов власти и другие предприятия, занимающиеся проектами строительства общественного арендного жилья, жилья с низкой стоимостью, жилья эконом-класса, жилья с фиксированной ценой, реконструкцией трущоб и другими видами доступного жилья, после прохождения процедур утверждения на соответствие условиям имеют право проводить финансирование в области проектов гарантированного жилья посредством выпуска корпоративных облигаций [8]. Корпоративные облигации выпускаются компанией в соответствии с правовыми процедурами. Некоммерческие организации, участвующие в предоставлении доступного жилья, имеют статус независимого юридического лица. Их работа может охватывать все аспекты, имеющие отношение к гарантированному жилью, сюда относятся стабильные субсидии от государства, доходы от аренды общественного арендного жилья и жилья с низкой стоимостью аренды, а также доходы от продажи квартир эконом-класса и жилья с фиксированной ценой и др. источники доходов. В то же время имеются разнообразные каналы финансирования для привлечения общественных средств, которые будут инвестированы в строительство доступного жилья в соответствии с требованиями правительства, касающимися условий корпоративного облигационного финансирования.
5) Пожертвования от фондов. В качестве источника средств для некоммерческих организаций может быть выбрана модель пожертвований от фондов. Однако при внедрении данных проектов, фонды должны подвергаться строгому надзору и проверке.
6) Корпоративная финансовая поддержка. С точки зрения развития будущих отношений между некоммерческими организациями и предприятиями, финансирование компаниями участия некоммерческих организаций в общественном управлении, позволяет не только реализовывать ответственность предприятий перед обществом, но и раскрывать преимущественную роль некоммерческих организаций, при этом достигаются взаимовыгодные цели. Таким образом, некоммерческие организации при наличии ограничений некоммерческого характера могут полагаться на рыночные платформы и посредством специализированных механизмов финансовой деятельности получать прямое финансирование в форме корпоративных облигаций.
2) Надзор над строительством проектов
На этапе строительства проектов некоммерческие организации обладают значительным преимуществом в области специализации, заключающемся в осуществлении сбора информации, получении обратной связи, надзоре и управлении, а также в исследовании степени удовлетворенности и др. Будучи независимыми сторонними организациями, некоммерческие организации играют роль связующего моста между правительством и народом при разработке проектов, планировании и других работах на ранних этапах, в полной мере реализуя функцию сбора информации и обратной связи, тем самым содействуя правительству в получении точной информации, касающейся спроса, а также гарантируя успешное продвижение проектов. С точки зрения управления и надзора некоммерческими организациями, в первую очередь необходимо усилить надзор над качеством строительства на протяжении всего процесса, а также внедрить систему выборочной проверки строительных материалов. В соответствии с требованиями строительных контрактов некоммерческие организации должны при строительстве объектов строго соблюдать требования, касающиеся качества строительства, а также осуществлять надзор над ходом строительных работ. Будучи одним из контролирующих и управляющих субъектов, некоммерческие организации изменили ранее установленный порядок, когда в процессе предоставления гарантированного жилья правительство являлось и застройщиком, и контролером. Отделение «спортсменов от судей» эффективно способствует обеспечению контрольных функций. При этом также усиливаются проверка и надзор, совместно с соответствующими правительственными ведомствами проводятся регулярные проверки строящихся проектов. В этой части некоммерческие организации должны поддерживать с соответствующими правительственными ведомствами отношения взаимного равенства и взаимного доверия, в полной мере реализовывать особенности их специализации, оказывать серьезную консультативную поддержку при проведении регулярных и нерегулярных проверок на этапе строительства и в дальнейшем выполнять функцию надзора. В-третьих, это регулярное оповещение общественности о графиках строительных работ объектов и ознакомление со связанными с ними материалами, касающимися инспекции и надзора. Таким образом проекты контролируются обществом. Так как некоммерческие организации выступают в качестве назначенной правительством третьей стороны, они могут гарантировать относительно независимое предоставление информации о ходе строительных проектов, а также о результатах надзора и проверок, таким образом ведение проектов подвергается общественному надзору. Наконец, после принятия строительных проектов проводятся исследование и анализ степени удовлетворенности жильцов, что в дальнейшем будет способствовать развитию политики правительства, позволит в полной мере использовать преимущества профессионалов и завоевать доверие правительства и общества, тем самым еще лучше исполнять роль субъекта снабжения на этапе строительства.
3) Вмешательство в механизм распределения доступа
Являясь третьей стороной, некоммерческие организации могут гарантировать справедливость и беспристрастность при распределении и использовании гарантированного жилья. Для этого, во-первых, необходимо создать систему «аудита и оповещения» для некоммерческих организаций, жилищного управления, гражданской администрации и управляющих подразделений по обеспечению жилищным фондом, а также систему регистрации для проведения жеребьевки и распределения нормированной аренды и продаж, за которую будут отвечать некоммерческие организации. Также некоммерческие организации будут собирать воедино информационные материалы о жилье и доходах членов семей, подающих заявки, проводить первичную проверку данных материалов и давать рекомендации по распределению продаж. Информация о заявках семей, прошедшая проверку, должна быть доведена до общественности. При отсутствии возражений, данные должны быть представлены в административный отдел для повторной проверки, после чего они публикуются в официальных СМИ. В случае если вновь не последовало возражений, данные передаются в административное ведомство по обеспечению жилищным фондом для постановки на учет и включения в список ожидания. Некоммерческие организации сортирует семьи, стоящие в очереди, в соответствии с приоритетными условиями предоставления и степенью нужды, а затем в соответствии с определенной пропорцией путем публичной жеребьевки отбирает семьи финалистов. Во-вторых, применяются различные формы надзора и управления. Некоммерческие организации могут организовывать команды, которые будут отвечать за ежедневные и периодические работы по надзору и управлению. Всеобщие обследования, выборочные проверки, расследования, обсуждения и посещения жилищ являются формой текущего контроля, которая может быть принята. Регулярный надзор и управление включают процедуры повторной оценки и утверждения в отношении ранее имеющегося объекта гарантии, своевременное получение данных относительно изменения жилищных условий семьи, изменения доходов семьи. В отношении несоответствующих нормам семей запускаются процедуры выхода из программы. Внедрение текущего надзора включает создание горячей линии и почтового ящика для жалоб, таким образом общественность будет принимать участие в надзоре.
4) Предоставление постуслуг
В настоящее время на основе правительственной концепции покупки социальных услуг у общественных организаций, роль некоммерческих организаций в управлении хозяйственной деятельностью в области предоставления гарантированного жилья на постэтапе главным образом выражается в обязанности проведения проверок, утверждения, взимания стоимости реализации, а также арендной платы за гарантированное жилье, домоуправлении, общественном обслуживании микрорайонов и др.
Независимость, вовлеченность, открытость и некоммерческий характер позволяют некоммерческим организациям определять рациональную величину арендной платы и стоимость реализации при предоставлении доступного жилья. При определении цены реализации жилья экономкласса некоммерческие организации могут установить прибыль на достаточно низком уровне, что весьма полезно для семей, проживающих в трудных условиях. В отношении жилья с низкой стоимостью и общественного арендного жилья некоммерческие организации могут гибко определять размер арендной платы в зависимости от финансовых возможностей квартирантов, окружающей среды данного микрорайона, инфраструктуры и других факторов. Ставка арендной платы корректируется каждые два года, при этом повышается или понижается в зависимости от изменения дохода семьи-квартиросъемщика. Некоммерческие организации несут ответственность за получение средств от реализации и арендной платы, при этом все полученные доходы депонируются на специальные счета под строительство доступного жилья, используемые для погашения основной суммы и процентов по банковским кредитам, процентов по облигациям, строительства новых проектов доступного жилья, а также оплаты административных и эксплуатационных расходов.
В сфере управления имуществом некоммерческие организации могут применять рыночную модель в целях обеспечения профессиональных услуг по управлению недвижимым имуществом микрорайонов гарантированного жилья. В их хозяйственную деятельность входит обслуживание и ремонт доступного жилья и его социальной инфраструктуры, управление торговыми центрами и стоянками для автотранспорта, контроль и управление охраной окружающей среды, озеленением, обеспечением безопасности, взиманием коммунальных платежей, донесением до квартирантов законодательных и нормативных актов, касающихся гарантированного жилья, положения о государственном жилье для содействия доступному жилью, а также расследования и привлечение к ответственности в отношении случаев незаконного использования гарантированного жилья и другие виды деятельности. Одновременно с этим некоммерческие организации в целях снижения расходов квартиросъемщиков на коммунальные услуги могут получать доходы, арендуя права на использование общественных объектов, таких как уличные фонари, уличная реклама и т.д. Некоммерческие организации также могут содействовать самоуправлению микрорайонов гарантированного жилья, обеспечивая надзор и техническую поддержку. Может быть создан Комитет домоуправления, состоящий из ожидающих трудоустройства граждан и пенсионеров из числа квартирантов, который будет нести ответственность за коммуникации, поддержку чистоты, патрулирование, техническое обслуживание и другую работу, касающуюся домоуправления. С одной стороны, данный Комитет сможет решить проблемы занятости, снизить стоимость оплаты за услуги домоуправления. С другой стороны, он может повысить ответственность и чувство долга квартирантов, а также способствовать построению гармоничной среды проживания.