Статья: Анализ современных подходов, методов и инструментальных средств нахождения справедливой стоимости активов

3. Метод сравнительной единицы

Следующий метод сравнительной единицы применяется при определении затрат замещения зданий, автомобильных дорог и площадок, железнодорожных подъездных путей, линий электропередач и прочих сооружений. Необходимо определить удельные затраты замещения. Данный метод основан на определении удельной стоимости строительства аналогичного объекта такой же полезности. В общем случае расчет затрат замещения проводится по формуле 8:

ЗЗ = Сб Ч К1 Ч К2 Ч К3 Ч К4 Ч К5 Ч Кпр Ч Vо(Sо), (8)

где: ЗЗ -- затраты замещения объекта, руб. без учета НДС;

Сб -- стоимость строительства за единицу измерения в базовых ценах на дату источника;

К1 -- регионально-климатический коэффициент;

К2 -- корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности;

К3 -- регионально-экономический коэффициент;

К4 -- корректирующий коэффициент на разницу в стоимости строительства на дату цены аналога и дату определения справедливой стоимости;

К5 -- корректирующий коэффициент на различие в объеме или площади;

Кпр -- корректировки на прочие различия;

Vо(Sо) -- количество единиц измерения (1 м3, 1 м2 и др.).

Рассмотрим подробнее данные коэффициенты:

- Регионально-климатический коэффициент (К1). Применяется для учета различий в затратах на строительство в регионе расположения объекта от условий строительства аналога (базовый регион Московская область), обусловленных различиями в климатических условиях регионов. В качестве источника для определения корректировки использовались данные, публикуемые в информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве».

- Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К2). Применяется для учета различий в затратах на строительство в регионе расположения объекта от условий строительства аналога (базовый регион Московская область), обусловленных различиями в сейсмической обстановке регионов. В качестве источника для определения корректировки использовались данные, публикуемые в специализированных справочниках оценщика «КО-ИНВЕСТ».

- Регионально-экономический коэффициент (К3). Применяется для учета различий в затратах на строительство в регионе расположения объекта от условий строительства аналога (базовый регион Московская область), обусловленных экономическими различиями регионов. Данный коэффициент зависит от класса конструктивной системы (КС) рассматриваемого объекта. В качестве источника для определения корректировки использовались данные, публикуемые в информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве».

- Корректирующий коэффициент на разницу в стоимости строительства на дату цены аналога и дату определения справедливой стоимости (К4). Является корректирующим коэффициентом на изменение цен в строительстве после базовой даты уровня цен справочников и других источников удельных расценок. Данный коэффициент приводит уровень цен стоимости строительства с даты источника данной информации к фактическим ценам на дату определения затрат замещения. В качестве источника для определения корректировки использовались данные, публикуемые в информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве».

- Корректировки на прочие различия (Кпр). Применяется для учета прочих различий между анализируемым объектом и аналогом.

- Корректировка на различие в объемных показателях (К5). Применяется для корректировки различий в объеме или площади между объектом и аналогом из справочника.

4. Метод сравнения с аналогом

Следующий метод сравнения с аналогом применялся при определении справедливой стоимости объектов, относящихся к контрольно-измерительным приборам и автомобильному транспорту. Рассмотрим алгоритм применения метода сравнения с аналогом:

1) Подбор объекта аналога. На первом этапе применения метода сравнения с аналогом подбирается объект, схожий с рассматриваемым по конструкции, функциональному назначению, ключевым характеристикам [2]. В качестве источников информации об аналогах могут использоваться информация о реальных сделках из открытых источников, прайс-листы и коммерческие предложения заводов-изготовителей, контракты на поставку аналогичного оборудования, специализированные базы данных.

2) Определение затрат замещения. Затраты замещения в рамках метода сравнения с аналогом рассчитываются по формуле 9:

ЗЗ = Cан Ч K, (9)

где Сан - цена предложения аналогичного объекта на рынке;

К - совокупный коэффициент, отражающий различия между объектом и аналогом, который обычно определяется как произведение отдельных корректировок, отражающих различия в отдельных элементах.

3) Индекс изменения цен с даты предложения по дату анализа. Данная корректировка применяется в том случае, если дата на которую актуальна цена рассматриваемого аналога отличается от даты проведения анализа. В зависимости от страны-производителя рассматриваемого объекта, в качестве источников могут использоваться данные, публикуемые государственными органами статистики, в том числе:

- Федеральная служба государственной статистики (Росстат), www.gks.ru;

- Статистическая служба Европейского союза (Eurostat), epp.eurostat.ec.europa.eu.

Статистические службы публикуют несколько типов ценовых индексов, в том числе:

- индексы потребительских цен;

- индексы цен производителей промышленных товаров по видам экономической деятельности;

- индексы цен производителей на отдельные виды промышленных товаров.

Конкретный тип индекса выбирается в зависимости от типа рассматриваемого объекта.

4) Корректировка на сопутствующие затраты. Данная корректировка отражает затраты, необходимые для ввода в эксплуатацию объекта. Они могут включать:

- транспортные расходы;

- устройство фундаментов под оборудование;

- монтажные работы и затраты;

- шефмонтаж;

- пусконаладочные работы.

Для определения сопутствующих затрат могут использоваться следующие источники:

- данные о сопутствующих затратах на различные типы оборудования по отраслям, публикуемые в информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве»;

- данные фактических контрактов;

- данные заводов-производителей и поставщиков;

- данные специализированных сервисных и инжиниринговых компаний.

5) Корректировка на различие в курсах валют цены предложения и анализируемого объекта. Данная корректировка применяется при анализе объектов иностранного производства и отражает изменения курса валюты страны-производителя оборудования за период между датой цены аналога и датой определения стоимости. Расчет корректировки проводится по формуле 10:

k = C1 / C2, (10)

где k - размер корректировки;

C1 - курс валюты страны производителя оборудования на Дату анализа стоимости;

C2 - курс валюты страны производителя оборудования на дату цены аналога.

В качестве источника курсов валют используются данные Центрального банка РФ.

6) Корректировка на параметрические отличия. Корректировка на параметрические отличия вносится для объектов-аналогов, которые не идентичны анализируемому объекту и имеют существенные различия в основных эксплуатационных параметрах. Корректировка на параметрические отличия может рассчитываться по следующей формуле 11:

Ккор = (Х / Хан)b, (11)

Где Ккор - корректировка на параметрическое отличие;

Х и Хан -- значение параметра у анализируемого объекта и у аналога;

b -- показатель степени, учитывающий влияние параметра X на цену (коэффициент торможения). Коэффициент b учитывает нелинейную зависимость стоимости объекта от его ценообразующего параметра и определяется на основе эмпирических исследований. Для основных видов оборудования данный коэффициент обычно составляет 0,6Ї0,8, при этом нижнее значение диапазона, как правило, соответствует узкоспециализированному и технологически сложному оборудованию.

5. Метод индексации

Метод индексации используется при отсутствии информации о технических характеристиках или о ценах на аналогичное основное и вспомогательное технологическое оборудование, а также для оценки несущественных имущественных групп, таких как компьютерная техника, производственный и бытовой инвентарь. Метод индексации реализуется с применением двух типов индексов:

- Внутригрупповой индекс - индекс цен, определенный в рамках одной группы основных средств расчетным способом. Внутригрупповые индексы определялись в разрезе основных групп основных средств: здания, сооружения, машины и оборудование, транспортные средства.

- Внешний индекс - индекс цен, опубликованный в открытых источниках информации (данные органов статистики). Внешние индексы определялись на основе данных Федеральной службы государственной статистики (Росстат) и данных бюллетеней КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Метод индексации является базовым для расчета объектов НЗС и прочих ОС. Рассмотрим алгоритм анализа стоимости незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства включают затраты на строительно-монтажные работы, проектно-изыскательские работы, приобретение зданий, оборудования, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты. Анализ стоимости затрат замещения объектов, представляющих собой новое строительство, проводился на базе метода индексации капитальных вложений. Сущность метода заключается в пересчете капитальных вложений (затрат) в определенном периоде к Дате анализа с применением индексов СМР, опубликованных в справочниках Ко-Инвест. Расчет производился по следующей формуле 12:

ЗВ=У(КВiЧКi), (12)

где: ЗВ -- затраты воспроизводства на Дату анализа, руб.;

КВi --капитальные вложения (затраты) в i-ом периоде, руб.;

Кi -- коэффициент (индекс) учитывающий изменение стоимости к Дате анализа для i-го периода.

Анализ стоимости капитальных вложений в машины и оборудование осуществлялся методом индексации балансовой стоимости. Детальное описание данного метода представлено в разделе описания алгоритма применения метода индексации для анализа стоимости ОС.

Итак, мы рассмотрели все методы оценки ОС и алгоритмы их расчета. Теперь вспомним, что определение величины справедливой стоимости объектов основных средств затратного подхода происходит путем корректировки затрат воспроизводства/замещения на все виды износа (обесценения). Справедливая стоимость анализируемого объекта в рамках затратного подхода определяется по следующей формуле13:

СС = ЗЗ(ЗВ) х (1 - И физ) х (1 - И функ) х (1 - И экон) (13)

где ЗЗ(ЗВ) - затраты замещения (воспроизводства);

И физ - физический износ, %;

И функ - функциональный износ, %;

И экон - экономический износ, %.

Проанализируем алгоритмы расчета всех трех видов износа.

1) Физический износ определяется с использованием метода эффективного возраста на основе оставшегося срока полезного использования [3]. Под сроком полезного использования понимается период с даты начала эксплуатации до даты предполагаемого выбытия объекта. Величина оставшегося срока полезного использования определяется на основании данных, предоставленных техническими специалистами Компании.

Сроки полезного использования активов принимаются на основании данных менеджмента Компании, данных заводов-изготовителей, а также справочника Marshall&Swift. Максимальная величина физического износа для объектов, находящихся в эксплуатации, ограничена значениями 90% для движимого имущества и 80% для недвижимого имущества на основании анализа данных справочника Marshall&Swift. Физический износ объектов анализа определяется с использованием метода эффективного возраста по формуле 14:

Ифиз = Тэф/Тпи, (14)

где Ифиз - физический износ, %;

Тэф - эффективный возраст анализируемого объекта;

Тпи - срок полезного использования анализируемого объекта;

Т оспи = Тпи - Тэф, где:

Т оспи- оставшийся срок полезного использования.

Под эффективным возрастом объекта понимается возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст анализируемого объекта определяется в зависимости от нормативного и фактического срока службы в соответствии с таблицей, опубликованной в справочнике Marshall Valuation Service 2008.

Под сроком полезного использования (СПИ) понимается период с даты начала эксплуатации до даты предполагаемого выбытия объекта. Срок полезного использования активов принимается на основании анализа данных справочника Marshall&Swift и данных компании. СПИ для основных групп объектов представлены ниже (Табл. 1):

Таблица 1. Сроки полезного использования по группам основных средств