Статья: Анализ эффективности инвестиционного проекта по строительству многофункционального комплекса Золотая бухта в городе Анапа

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Краснодарский кооперативный институт

Krasnodar cooperative institute

Анализ эффективности инвестиционного проекта по строительству многофункционального комплекса "Золотая бухта" в городе Анапа

Analysis of efficiency investment project for construction of multi-sector "Golden Bay" in Anapa

Санькова Анна Александровна, студентка

Глущенко Татьяна Евгеньевна, к.э.н., доцент

Sankova Anna A., student

Glushchenko Tatiana E., Ph.D., Associate Professor

Праведна оценка инвестиционной привлекательности проекта строительства второй очереди многофункционального комплекса «Золотая бухта в городе Анапа. В процессе исследования определены потребности и наличие требуемых условий инвестирования, обоснован выбор источников финансирования с учетом их цены; выявлены внешние и внутренние факторы, влияющие на результаты инвестирования. Определены оптимальные инвестиционные решения, учитывающие возможные для инвестора риски. Определены срок окупаемости проекта, показатели рентабельности.

Краснодарский край в последнее время занимает первые места в рейтингах инвестиционной привлекательности российских регионов. Туризм, гостиничный бизнес играют значительную роль в экономике Краснодарского края. Особо интересными для инвесторов являются объекты курортной инфраструктуры. В связи с этим актуально исследование вопросов, связанных с инвестиционной привлекательностью проектов строительства таких объектов.

Целью исследования стала оценка инвестиционной привлекательности проекта строительства второй очереди многофункционального комплекса «Золотая бухта». Гостиничный комплекс находится на территории города Анапа - одного из крупнейших курортов черноморского побережья Краснодарского края. Курорт известен уникальными бальнеологическими факторами. На территории курорта расположены источники целебных минеральных вод. Грязи Анапских месторождений обладают лечебными и косметическими свойствами. Большую ценность для отдыхающих представляет уникальный смешанный горно-степной воздух .

По версии Всемирной федерации водо- и климатолечения Анапа дважды заслуживала звание «Лучший курортный регион мира». Трижды становилась лидером престижного конкурса «Курортный Олимп» [5,7].

Организационно-правовой формой гостиничного комплекса «Золотая бухта» является общество с ограниченной ответственностью. Форма собственности - частная. Основной вид деятельности комплекса - предоставление услуг временного размещения и проживания туристов различных категорий.

В состав гостиничного комплекса «Золотая бухта» в настоящее время входит апарт-отель «Панорама» - общая площадь 51 546 кв.м. (апартаменты площадью от 60 до 170 кв.м., пентхаусы, ресторан, крытый бассейн), многофункциональный зал, офисные помещения, подземный гараж.

Планируется строительство: апарт-отеля «Клиф» - апартаменты, рестораны и бары, благоустроенный пляж с сопровождающей инфраструктурой, ночной клуб; отеля «Аквапалас» - апартаменты класса «люкс», открытый бассейн, благоустроенный пляж с открытыми бассейнами с морской водой и пляжной инфраструктурой; док-сервисов - апартаментов, размещенных в комфортабельных виллах на пирсе; торгового и рекреационного центра «Бамбук».

В настоящее время комплекс располагает благоустроенной территорией с парками, экзотическими растениями, фонтанами, подъездными дорогами, пешеходными променадами, эскалаторами для спуска и подъема отдыхающих на пляж и с пляжа, открытыми автостоянками. В процессе исследования определены потребности и наличие требуемых условий инвестирования, обоснован выбор источников финансирования с учетом их цены; выявлены внешние и внутренние факторы, влияющие на результаты инвестирования. Определены оптимальные инвестиционные решения, учитывающие возможные для инвестора риски. Определены срок окупаемости проекта, показатели рентабельности. Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает рассмотрение основных стартовых условий. Общая стоимость проекта составит 1 430 520 тыс. рублей, в том числе капитальное строительство, включая прилегающую инфраструктуру 1 345 119 тыс. рублей (таблица 1).

Таблица 1 Оценка необходимых инвестиций строительства апартамент-отеля «Клиф», тыс. рублей

инвестиционный привлекательность строительство финансирование

В бюджете инвестиционных затрат учтены затраты на строительство, расходы по налогам и сборам, связанным с загрязнениями окружающей среды и арендой земли во время строительства, а также прочие расходы. Для реализации проекта предполагается использовать как собственные денежные средства, так и заемные [1,12].

Затраты на заработную плату в периоды строительства отеля «Клиф» составляют - 7948,8 тыс. руб. в год и 10228,8 тыс. руб. в год в период эксплуатации.

Затраты по договору генподряда, комплектацию объекта определяются экспертным путем. Затраты по договору аренды земельных участков на период строительства (2015-2018 годы) определись в соответствии с установленными комитетом по управлению муниципальным имуществом города Анапа, ставками строительства (2015-2018 годы) и составляют 8 912 ,9 тыс. рублей в год.

После ввода в эксплуатацию право собственности на реализованные объекты переходит дольщикам. Следовательно, в 2019 г. после продажи апартаментов составляющих 52% от общей площади проекта, расходы по аренде земельного участка уменьшатся на 52% и составят 4 608, 1 тыс. рублей в год.

Для дальнейшего анализа инвестиционного проекта и его полноценной оценки определяли предполагаемую сумму выручки от продажи апартаментов и предполагаемую сумму выручки от дальнейшего использования оставшейся части объекта. При этом учитывали себестоимость квадратного метра проданных апартаментов. При выборе цен на квадратный метр жилья и иного имущества учитывали существующие на сегодняшний день расценки по аналогичным объектам, с обязательным учетом месторасположения и эксклюзивности проекта.

В таблице 2 приведен расчет выручки от сдачи в аренду нереализованных коммерческих площадей, рублей в год.

Таблица 2 Выручка от сдачи в аренду нереализованных коммерческих площадей

Выручка от продажи 103 апартаментов отеля «Клиф» за период 2015 - 2018 гг. составит - 1 431 101 тыс. руб. при себестоимости - 700 104 тыс. руб.

Выручка от сдачи в аренду17 апартаментов первого этажа составит 53 914 тыс. рублей в год.

Для достоверного анализа и расчета налоговых платежей проекта сформирована обобщенная таблица финансовых показателей деятельности предприятия за период предполагаемого использование заемных денежных средств.

Фонд оплаты труда и прочие расходы формируются на основе итоговых данных за 12 месяцев. Предприятие использует схему с применением долевого строительства, что позволяет находиться на упрощенной системе налогообложения [9].

Прибыль за рассматриваемый период с использованием заемных средств составит 253 163 548 рублей, что обеспечивает простую рентабельность затрат в 15,5%. Оценка проекта на основе чистого приведенного эффекта (дохода) NPV производится как с учетом использования заемных средств, так и без их использования. На аналогичных условиях рассчитана, и внутренняя норма доходности IRR [3]. В таблице приведены финансовые показатели проекта «Клиф» в период строительства.

Таблица 3 Финансовые показатели проекта «Клиф» в период строительства (с 2015 по 2018 гг., тыс. рублей)

В таблице приведены финансовые показатели проекта «Клиф» в период строительства.

Таблица 4 Финансовые показатели проекта «Клиф» в период эксплуатации (с 2019 по 2026 гг.), тыс. рублей.