Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.).
Рента — устойчивый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.
Земельная рента — цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и/или других природных ресурсов. В ее составе различают дифференциальную, абсолютную и монопольную ренту.
Дифференциальная (разностная) рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту.
Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования — более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т. д.
Дифференциальную ренту II определяют как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором.
Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав.
Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты).
За земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки — арендная плата.
Земельный налог — налог, который уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов Федерации и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельно-кадастровых работ, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры.
Арендная плата — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику.
Земельный кадастр – это свод документальных сведений о положении земельных участков (земли) в стране. Для полного, эффективного и рационального изучения земельных хозяйств, необходимых для существования любой страны ресурсов, так сказать, изнутри, используются такие программы, как земельный кадастр участков. Также туда входят и охрана земель, и размещение сельскохозяйственных угодий и производства, и мелиорация земель, и химизация сельского хозяйства, а также решение задач, стоящих во главе сельского и народного хозяйства. Это все представляется в виде кадастровой системы.
Суть и цель ведения земельного кадастра состоит в систематизации и учете земли, земельных участков, определяются их принадлежность, природное расположение. В кадастр включается:
территориальное местоположение земли;
количество участков;
качество почв;
площадь земель;
целевое назначение участков;
правовой статус;
процесс внесения земельных участков в земельный кадастр.
Первоначально определяется земля на определенной местности, устанавливается категория земель, подсчитывается ее площадь, проверяется почва на состав и на загрязненность, делится на участки, каждому из которых присваивается номер (кадастровый номер), им в дальнейшем определяется принадлежность земли. Также в основах земельных кадастрах содержится и хранится вся информация о владельцах и пользователях земельных участков, а также об арендаторах земельных участков.
Категорией земель называется принадлежность земли к ее целевому использованию. Категории земель:
сельскохозяйственные земли;
земли транспорта и связи;
земли историко-культурного фонда;
земли, отданные под посадку леса;
водные земли;
населенные пункты;
земли рекреационного назначения;
земли особо охраняемые (территории национальных парков).
Существует такое понятие, как право пользования землей. Это подразумевает под собой четкое разграничение: владение, распоряжение, пользование. Все эти 3 понятия непосредственно касаются земельного кадастра, так как именно эта система устанавливает:
право пользования землей (т.е. в каких целях могут использовать землю, например, сельскохозяйственных, для строительства или в качестве хранения полезных ископаемых и т.д.);
право распоряжения (если земля категории населенных пунктов отдана в аренду для ведения сельского хозяйства или под пастбище скота, то документально она отдана в распоряжение определенному человеку);
право владения (т.е. устанавливается документальный обладатель того или иного земельного участка, пожизненное наследуемое владение).
На основе тщательного изучения ресурсов, получаемых от земли, в прямом смысле этого слова, проводят объективный анализ, разрабатывают общие направления и определяют различные другие меры и способы, конкретные мероприятия по сохранению и улучшению плодородия почв и эффективности землепользования по отношению к местным природных и климатических, экономических условий.
Землеустройство — мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство);
Объекты землеустройства — территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, а также части указанных территорий и зон;
Землеустроительная документация — документы, полученные в результате проведения землеустройства.
Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.
Юридической базой для проведения землеустройства являются статьи Земельного кодекса РФ, Федеральный проект «О землеустройстве», Положение о федеральной экспертизе важной землеустроительной документации, Положение об утверждении и согласовании землевладельческих методов, формирование и ведение государственного фонда данных, которые получены в результате соблюдения всех правил управления землеустройства. Исследования состояния земель проводится экспертами для получения достоверной информации об их количественном и качественном состоянии, поэтому включает в себя такие виды организационных работ: почвенные, сельские и геоботанические обследования, а также изыскания объектов; оценку качества территорий и природных ресурсов; инвентаризацию и распределение земельных участков.
Основаниями для проведения землеустройства выступают следующие факторы: решение федеральных структур государственной власти, органов местного самоуправления и представителей власти всех субъектов России о проведении организационных мероприятий; документы, которые подтверждают подлинность проведения землеустройства; юридические решения. 3.2 План объекта землеустройства
План объекта землеустройства составляется экспертами в результате корректного описания местоположения пределов территорий и определения границ на конкретной местности в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Указанный документ формируется постепенно посредством внесения проверенных сведений государственного кадастра российской недвижимости, материалов дистанционного зондирования, картографического анализа, а также по итогам измерений, полученных на определенном участке. Карта объекта землеустройства составляется представителем правовых органов, который обладает правом выполнения организационных и геодезических работ по землеустройству. Такая схема обязательно включает в себя основы текстовых и графических частей, разделяющихся на соответствующие разделы. В ситуациях, установленных реальными требованиями, к плану землевладельческого предмета прилагается государственная доверенность.
Оформление карты объекта землеустройства производится на бумажном носителе с использованием средств современной компьютерной графики, а также комбинированным методом. Внесение текстовых данных вручную осуществляется разборчиво чернилами, тушью или пастой приглушенного синего цвета. Подчистки, опечатки, различные приписки, зачеркнутые предложения и другие неоговоренные поправки в данном случае не допускаются. Все корректировки в изучаемом плане должны быть официально заверены подписью (с указанием инициалов и фамилии) и оттиском печати кадастрового инженера. Дизайн землевладельческой схемы невозможно выполнять карандашом. Все учетные записи, за исключением оговоренных случаев, прописываются исключительно на русском языке. Числа записываются только арабскими цифрами.
При правильном проведении землеустроительных мероприятий специалисты различают три основных этапа: Подготовительный период, в ходе которого координируются примерные сроки проведения геодезических работ по точному определению границ земельного участка, установлению его площади и всех иных важных сведений о будущем расположении объекта, выясняется цена мероприятий по землеустройству, формируется и проводится заключение контракта. На данном этапе клиент имеет полное право на консультирование по всем возникшим земельным вопросам, непонятным для него непонятным для него.
Полевая стадия. На конкретной местности осуществляется качественная топосъемка, определяются межевые знаки, которые были установлены в прошлом, подписывается соглашение, направленное на согласование границ смежных земельных участков.
Камеральный этап. Этот период характеризуется обработкой результатов проведенных геодезических работ и формированием межевого дела. Чтобы в максимально короткие сроки и без серьезных проблем провести грамотное оформление земли, необходимо приобрести в собственность недвижимость, которая находится на этой территории. Возможна регистрация земли по доверенности от владельца участка. Землеустроительные и кадастровые работы проводятся для того, чтобы сформировать рациональное использование земельных наделов и обозначить условия для их учета. Получить кадастровый паспорт подтверждающий ваше право на владение земли возможно только в том случае, если у вас есть универсальный кадастровый номер – это документ, являющийся официальной выпиской из государственного кадастра недвижимости. Это свидетельство включает в себя все сведения, необходимые для госрегистрации территории. На прибыль с земли должен непременно уплачиваться налог. Такая пошлина считается местной, следовательно, налоговые ставки на земельные участки не должны превышать 0,3% от его стоимости земель сельскохозяйственного назначения, которые предназначены для ведения подсобного хозяйства, а также зон, где находятся инженерная инфраструктура и жилищный фонд. Для территорий, относящихся к другим категориям, устанавливается государственный взнос в 1,5%.