Глава четвертая «Проблемы соотношения публично-правового и частноправового регулирования в сфере защиты прав на недвижимость» состоит из двух параграфов.
Первый параграф «Разграничение публичного и частного права: эволюция критериев» посвящен рассмотрению основных подходов к разграничению публичного и частного права.
Проанализировано зарождение дуализма в праве начиная с Древнего Рима. Подчеркивается, что в общетеоретическом аспекте вопрос разграничения публичного и частного права - это вопрос отграничения вмешательства государства в сферу частных интересов его граждан. Грань между частным и публичным правом, особенно в современный период развития общественных отношений, весьма условна, исторически подвижна, и в любой момент государство может вторгнуться в любой правовой институт (И.А.Покровский).
Освещена эволюция критериев разделения публичного и частного права, которые определены в материальных и формальных теориях.
Представители материальных теорий в качестве разделительного признака определяли содержание регулируемых отношений. Суть первой теории этой группы, теории интереса (И.Б.Новицкий, Г.Ф.Шершеневич), заключается в том, что право, охраняющее интересы государства, - публичное, интересы частного лица - частное. При этом диссертант, указывая на некоторые положительные моменты теории, отмечает, что такого критерия, как «интерес», для разграничения публичного и частного права явно недостаточно. Вторая группа сторонников материальной теории (К.Д.Кавелин, Д.И.Мейер) делит право на публичное и частное с точки зрения предмета правового регулирования (имущественные и неимущественные отношения), признавая метод правового регулирования - дополнительным критерием. Для них частное право - то, которое регулирует имущественные отношения, как частных лиц, так и государства и других публично-правовых образований. Однако, подчеркивает диссертант, не определяя, как регулируются эти отношения, мы невольно придем к объединению отношений, имеющих между собой мало общего (например, гражданские права объединяются с фискальными обязанностями). Также не учитывается, что к сфере действия частного права относятся и неимущественные отношения, которые могут иметь денежную оценку
Сторонники формальных теорий берут за основу в качестве критериев разделения публичного и частного права либо по чьей инициативе осуществляется защита (теория инициативы защиты), либо различия положения субъектов в правоотношении (теория разделения права). Наибольший интерес среди всех приведенных классификаций, по мнению автора, представляет теория метода правового регулирования (И.А.Покровский, М.И.Брагинский, Б.М.Гонгало, Е.А.Суханов, В.Ф.Яковлев), поскольку предлагаемый критерий представляет собой хороший ориентир разделения отраслей, является конкретным и практически применимым.
Отмечается, что в последние годы в цивилистической литературе все чаще стали высказываться мнения о том, что для правильного разграничения публичного и частного права следует применять различные критерии в совокупности (например, предмет и метод правового регулирования, субъектный состав отношений, законный интерес и т. д.). Автор обосновывает, что последние две позиции наиболее соответствуют современному пониманию разделения частного и публичного и фактическому состоянию нашего законодательства. В то же время, все приведенные выше теории имеют рациональное зерно. Главная сторона проблемы сочетания публичного и частного права - поиск гармонии между ними, поскольку только в этом случае названные стороны правовой реальности взаимоусиливают друг друга, обретают социальную, правовую и иную ценность.
Во втором параграфе «Взаимодействие публичного и частного права в регулировании отношений, связанных с защитой прав на недвижимость» отмечается, что существует два вида взаимодействия публичного и частного права: во-первых, государство принимает участие в отношениях, которые регулируются частным правом, но не в качестве основного участника, а с целью обеспечения правопорядка; во-вторых, государство напрямую не участвует в частноправовых отношениях, но устанавливает нормы, характерные для публичного права (В.Ф.Яковлев). Все сказанное относится в первую очередь к праву собственности (в частности, праву собственности на недвижимость), которое, являясь по своей сути частноправовым институтом, все же имеет характерно выраженную публично-правовую направленность, связанную с его закреплением и охраной конституционным законодательством в числе прав и свобод гражданина.
Говоря о такой важной функции государства, как охрана и защита прав и интересов граждан на недвижимость, автор обозначает формы воздействия публично-правовых норм на указанный институт: установление ограничения гражданских прав, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним, а также включение императивных норм, содержащих определенные предписания и запреты.
Анализируя ограничения права на недвижимость, предусмотренные в ст. 261, 279, 284, 285 и др. ГК РФ, автор отмечает, что все они устанавливаются в общественных интересах («для государственных и муниципальных нужд»), однако на сегодняшний день в российском законодательстве нет точного понятия этих категорий, что позволяет трактовать их в ущерб частным собственникам. Зачастую они включают не только публичные потребности, но и частнохозяйственные интересы государственных и муниципальных органов как обычных собственников. В связи со сказанным предлагаются определения «общеполезности» и «общеполезных интересов» (государственных нужд).
Обращается внимание на некоторое противоречие Конституции РФ и ГК РФ. Часть 3 ст. 35 Конституции РФ предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, в то время как ГК РФ предусматривает изъятие земельного участка и для муниципальных нужд, что позволяет говорить о нелегитимности такой процедуры и расценивать указанное положение ГК РФ как нарушение прав собственника. Во избежания этого, в частности, предлагается новая редакция п. 1 ст. 279 ГК РФ, в которой оговорено изъятие земельного участка только для государственных нужд.
Предлагается уточнить формулировку п. 3 ст. 281 ГК РФ следующим образом: «По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных нужд, другой земельный участок на праве собственности с зачетом его стоимости в выкупную цену».
Обосновывается, что изменение, внесенное в ГК РФ относительно признания права собственности добросовестного приобретателя, является по меньшей мере ограничением (а скорее даже лишением) права собственности первоначального собственника. Это, как правило, объясняется необходимостью соблюдения общественных интересов, а именно обеспечением эффективности гражданского оборота и защитой интересов добросовестных приобретателей. При этом якобы соблюдаются и конституционные положения о том, что никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Поэтому сторонники признания права собственности за добросовестным приобретателем отмечают, что для его возникновения необходимо, чтобы в сложном юридическом составе, на основании которого указанное право возникает, присутствовало судебное решение. Однако в судебном решении лишь фиксируется факт признания того, что при наличии обстоятельств, указанных в ст. 302 ГК РФ, собственнику отказано в удовлетворении виндикационного иска, но ничего не говорится о том, что на его основании прекращается право собственности первоначального собственника.
Характеризуя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как форму воздействия публично-правовых норм на частноправовую сферу, автор отмечает, что она, с одной стороны, совершается по инициативе частных лиц, что является проявлением ее частноправового характера, с другой стороны, с целью соблюдения публичных интересов существует необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому государство стимулирует участников оборота к соблюдению установленных правил, например, не признавая возникшими незарегистрированные права, предусматривая случаи принудительной регистрации (п. 2 ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и т. п.
Подводя итог сказанному, автор подчеркивает, что для тех случаев, когда публичная власть ущемляет вещные права частных лиц неправомерными действиями, законом предусмотрено применение особых способов защиты (ст. 12 ГК РФ - неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, ст. 13 ГК РФ-признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления).
Обозначены и обоснованы направления развития института защиты прав на недвижимое имущество с учетом тенденций развития общественных отношений в РФ: 1) необходимость гармоничного сочетания публично-правового и частноправового регулирования отношений по поводу недвижимости, прежде всего, относительно таких стратегически важных объектов, как земля, недра и т. п. В подобных случаях вмешательство государства с помощью публично-правовых норм обусловлено необходимостью защиты общественных интересов, но оно должно осуществляться лишь в пределах, установленных законом (ст.1 ГК РФ) и при условии обеспечения защиты прав собственников; б). расширение способов защиты прав на недвижимое имущество. Речь идет, в частности, о самозащите как допускаемых законом односторонних действиях, применяемых управомоченным лицом, направленных на обеспечение неприкосновенности права, предупреждение правонарушений, а также ликвидацию последствий нарушения, в частности применение оперативных санкций; в) усиление восстановительно-компенсационной функции защиты прав на недвижимость. Особенно это касается ситуаций, когда государство в общественных интересах изымает объекты недвижимости для государственных нужд при отсутствии противоправного поведения управомоченного лица. Во главу угла следует ставить не компенсацию стоимости изымаемой недвижимости, как это на сегодняшний день закреплено в ряде статьей ГК РФ, а предоставление равнозначного имущества.
В заключении подведены итоги и сформулированы основные выводы диссертационного исследования.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ
Монографии, учебные пособия
1. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество. - М.: Юрлитинформ, 2007. - 248 с. (15,5 п. л.).
2.Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимое имущество в гражданском праве России. - М.: Издательский дом «Буквовед», 2007. - 445 с. (28 п. л.).
3. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России: Учеб. пособ. - Уфа: БашГУ, 2005. - 96 с. (6 п. л).
4. Тужилова-Орданская Е.М. К вопросу о принципах защиты права на недвижимость // Современная социально-экономическая трансформация России: ориентиры и итоги в контексте глобализации и регионализации: Коллективная монография / Под ред. О.В.Иншакова и др. - Краснодар: ЮИМ, 2006 (0,9 п. л.).
5. Тужилова-Орданская Е.М. Защита прав на недвижимость: проблемы и тенденции развития: Учеб. пособ. - Уфа: БашГУ, 2007. - 200 с. (12,5 п. л.).
6. Тужилова-Орданская Е.М.Отдельные способы защиты прав на недвижимость: Учеб. пособ. - Уфа: БашГУ, 2007. - 150 с. (9,3 п. л.).
Научные статьи, опубликованные в журналах, рекомендованных ВАК
7. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по ГК РФ // Журнал российского права. - 2004. - № 6. - С. 88-94 (0,4 п. л.).
8. Тужилова-Орданская Е.М., Валеев Р.А. Объект незавершенного строительства и распоряжение им // Закон. - 2005. - № 11. - С. 14-19 (0,5 п. л.) (соавторство идеальное).
9. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. - 2006. - № 2. - С. 19-22 (0,3 п. л.).
10. Тужилова-Орданская Е.М. История развития категории «недвижи-мость» // Вестник Самарского государственного университета. Специальный выпуск «Актуальные проблемы правоведения». - 2006. - № 1. - С. 70-76 (0,4 п. л.).
11. Тужилова-Орданская Е.М. Сравнительный анализ понятия «недвижимость» по российскому и зарубежному законодательству» // Вестник БГУ. - 2006. - № 3. - С. 102-105 (0,3 п. л.).
12. Тужилова-Орданская Е.М. Классификация вещно-правовых способов защиты права на недвижимость» // Вестник Оренбургского государственного университета. - Ч. 1: Гуманитарные науки. - 2006. - № 10. - С. 203-207 (0,4 п. л.).
13. Тужилова-Орданская Е.М., Гимадрисламова О.Р. Жилищный кооператив как способ приобретения гражданами права на жилое помещение // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 4. - С. 60-65 (0,3 п. л.) (соавторство идеальное).
14. Тужилова-Орданская Е.М. Коттедж как объект недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 5. - С. 4-10 (0,4 п. л.).
Материалы всероссийских и международных конференций
15. Тужилова-Орданская Е.М. Сравнительный гражданско-правовой анализ договора купли-продажи недвижимости в России и Германии // Договор в российском гражданском праве: значение, содержание, классификация и толкование: Материалы Всероссийского межвузовского «круглого стола» (Самара, 28-29 октября 2002 г.). - Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2002. - С. 160-162 (0,2 п. л.).
16. Тужилова-Орданская Е.М. К проблеме защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2003: Материалы IV Международной научно-практической конференции, посвященной 60-летию ЮУрГУ и 10-летию специальности «Юриспруденция» в ЮУрГУ. - Челябинск: НТЦ-НИИОГР, 2003. - Ч. II. - C. 55-57 (0,2 п. л.).