Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет. Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть депозиты в БВУ, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые “оптовые” источники в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Именно “оптовые” источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с поставленной задачей сохранности они могут быть направлены на покупку надежных ипотечных ЦБ.
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты.
На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ЦБ, приобретение которых предоставляет это право. Такие ЦБ имеют качественные различные характеристики: наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового менеджмента постоянно вызывают появление новых видов таких ЦБ. Например, в США, где наиболее развит ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ЦБ.
Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных ипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг. Выполнение этих функций в Казахстане осуществляет КИК.
Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на: вероятный размер кредита; срок кредитования; условия погашения кредита; размер процентной ставки; размер регулярного платежа. Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. Если процентная ставка ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из госбюджета, чтобы компенсировать банкам возможный ущерб от инфляции. А поскольку возможности государственной поддержки ограничены, то с помощью искусственного занижения процентных ставок невозможно увеличить масштабы ипотечного рынка. Максимальный период кредитования напрямую зависит от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, так как количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже. Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, период кредитования под залог коммерческих объектов может быть существенно короче, чем по жилью, так как предполагается, что барыш, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты [6, с. 44-50].
Основная роль ипотечного кредитования заключается в разрешении противоречий между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни, и планами потребления домашних хозяйств, их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки.
Таким образом, создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить его в пользование на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированную маржу, а населению - финансировать покупку жилья. Значение ипотеки для страны заключается в следующем:
вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ЦБ;
рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;
денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически участвуют в развитии инфраструктуры села, города, местного строительного комплекса, в создании и поддержке рабочих мест, а не уходят на сторону;
применительно к БВУ технологии кредитования под залог недвижимости позволяют сделать шаг к общепринятой системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Литература
Гражданский кодекс РК. Общая часть. Особенная часть. - Алматы: Юрист
- 330 с.
Мустафин А.М. Ипотечное кредитование//Актуальные проблемы юридических наук. - 1998. - Вып. 2. - С. 14-20.
Грибанова С. Жизнь в кредит//НП. - 2002. 14 июня
Замуруева И. Ипотека на потоке // Комерсант Власть. - - №32. - С. 50-51.
Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. №2723 “Об ипотеке недвижимого имущества” (с изменениями, внесенными Законами РК №154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.)
Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования//Деньги и кредит. -- №6. С. 44-50.