1) ФЖА получает право собственности на имущество и продает его для покрытия своих убытков (ФЖА поддерживает контакты с риэлторскими фирмами по всей территории США, которые и проводят эту сделку, в настоящее время это является стандартной процедурой);
2) кредитор продает имущество на аукционе в установленном порядке (так называемая процедура удовлетворения требований без передачи прав собственности); требования кредитора удовлетворяются за счет чистой выручки от продажи, требования страховщику выставляются по той же форме, что и в первом варианте.
Независимо от того, освободил заемщик имущество или нет, в период обращения взыскания на это имущество обязанности по его содержанию в надлежащем состоянии лежат на кредиторе. При расходах на сумму до $ 500 предварительного согласия ФЖА не требуется.
Расходы кредитора (помимо возврата невыплаченного остатка основного долга), которые могут быть потребованы у ФЖА к возмещению, включают:
· обеспечение сохранности и надлежащего содержания имущества, на которое обращено взыскание;
· налоги, коммунальные платежи и расходы по выселению заемщика;
· услуги юриста / управляющего;
· расходы, связанные с обращением взыскания и передачей прав на заложенное имущество;
· налоги по сделке;
· проценты по ипотечному кредиту;
· страховые взносы.
Перспективы развития системы страхования ипотечных рисков в России
Основными условиями формирования системы страхования ипотечных рисков, независимо от выбранной формы государственного или частного страхования, являются:
· обеспечение надежности ипотечных жилищных кредитов путем широкого использования стандартных процедур их предоставления и обслуживания;
· формирование соответствующей законодательной базы;
· формирование необходимой для определения цены страховых продуктов информационно-статистической базы по ипотечным кредитам.
В настоящее время преждевременно говорить о полномасштабном создании системы страхования ипотечных кредитов в России, однако уже сейчас можно приступить к формированию условий для этого.
Проблемы разработки системы страхования
Правовые вопросы обращения взыскания на заложенное имущество в значительной мере уже решены, тем не менее потребуется несколько лет для того, чтобы накопить определенный опыт судебной практики обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения. Только тогда потенциальные страховщики будут чувствовать себя достаточно уверенно.
Одной из важнейших предпосылок развития системы ипотечного страхования является массовая стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, особенно в части оценки кредитоспособности заемщиков (андеррайтинг) и организации обслуживания кредитов. В России такая стандартизация уже началась. Вместе с тем необходима серьезная продолжительная работа, прежде чем эти процедуры получат признание и широкое распространение среди банков-кредиторов.
Ограниченность опыта ипотечного кредитования не позволяет c уверенностью определять стоимость страховки. Более того, отсутствует какая-либо программа сбора информации, на основании которой по прошествии нескольких лет аналитики смогут произвести соответствующие расчеты. Для этого необходимы данные от различных банков по выданным ипотечным кредитам и случаям обращения взыскания, однако банки, как правило, пока неохотно предоставляют такую информацию.
Создание условий для развития частного страхования кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании является, на наш взгляд, приоритетным направлением формирования системы ипотечного страхования в России.
Одним из вариантов решения этой проблемы является предложенная Р. Страйком и Д. Уайтли система совместной деятельности частных страховщиков и государства, в основе которой лежит модель Федеральной жилищной администрации США с некоторыми существенными изменениями. В рамках программы ФЖА убытки кредитора покрываются в полном объеме (при некоторых ограничениях, например, максимальной величины судебных издержек по определенным действиям). Это, разумеется, не стимулирует кредиторов тщательно проводить андеррайтинг и так же тщательно обслуживать кредиты. Однако ФЖА может лишить кредиторов права на участие в программе, а поскольку для большинства кредиторов - участников программы ФЖА ипотечное кредитование является основным видом деятельности, угроза лишиться этого права весьма эффективна. Что же касается России, где многие банки только приступают к ипотечному жилищному кредитованию граждан, то такая мера воздействия вряд ли принесет существенные результаты.
Формирование нормативных правовых основ системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании в России
В настоящее время российские коммерческие банки при установлении процентных ставок предусматривают компенсацию потерь в случае дефолта заемщика. Уровень кредитного риска по ипотечным кредитам в России определяется влиянием нескольких факторов:
· практическим отсутствием (единичным характером) судебных прецедентов вынесения решения об обращении взыскания на заложенное жилье в пользу банка-кредитора в случае непогашения ипотечного кредита заемщиком;
· отсутствием достаточного опыта ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья, на основании которого банки могли бы сделать статистически достоверную оценку кредитных рисков.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»» создал правовые предпосылки развития ипотечного страхования в России.
В ст. 31 «Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита» сказано: «Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодопреобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодопреобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.
Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.
Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке».
Страховое возмещение выплачивается кредитору в пределах страховой суммы и в соответствии с условиями, указанными в договоре между кредитором и страховой организацией. Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания.
Страховое покрытие и способ его применения известны как покрытие «верхнего слоя», когда страховые выплаты ограничиваются определенным процентом от убытков, понесенных кредитором. Требования кредитора к заемщику включают стоимость юридических и других услуг при обращении взыскания по кредиту, просроченные налоговые платежи и страховые взносы, расходы на содержание заложенного имущества, штрафы, пени, проценты, основной долг. Если вырученная от продажи заложенного имущества сумма меньше денежных требований банка-кредитора, у последнего возникают убытки в размере недостающей суммы. Покрытие «верхнего слоя» в настоящее время является общемировой нормой для частных ипотечных страховых компаний, предоставляющих страховку в случае дефолта заемщика, и колеблется в разных странах в диапазоне 15-50%.
Концепция создания системы ипотечного страхования в России прежде всего нацелена на формирование условий для обеспечения деятельности частных ипотечных страховых компаний, что со многих точек зрения представляется более предпочтительным. Необходимо создать соответствующие условия для того, чтобы частные ипотечные страховые компании начали осуществлять ипотечное страхование.
Определяющее значение для развития системы ипотечного страхования имеет сбор данных об ипотечных кредитах, что необходимо при расчете страховых тарифов. Банк России может организовать получение от банков отчетных данных о выданных ипотечных кредитах с целью создания централизованной базы данных под своим контролем.
Для определения страховой премии при страховании кредитного риска необходима следующая информация:
· о кредите (процентная ставка, срок, LTV, обеспечение, сумма кредита и др.);
· нарушениях графика погашения кредита;
· невозвратах кредита (дефолтах) и др.
Литература
1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.
2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.
3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.
4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.
6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004
8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р.Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.