Статья: Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (ипотечное страхование)

Кредитный риск, как правило, страхует заемщик, являющейся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома (квартиры). Договор страхования заключается в пользу кредитора-залогодержателя.

Может применяться также схема, при которой кредитор страхует свой риск по кредиту, заключая договор страхования. Кредиторы требуют оформлять страховку по наиболее рискованным с точки зрения андеррайтинга кредитам и не требуют застраховывать те кредиты, которые, по их оценке, менее рискованны. Важным элементом системы страхования ипотечных кредитных рисков является установление стандартов предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Другие вопросы ипотечного страхования, обычно подпадающие под нормативно-правовое регулирование, включают: 1) максимально допустимое значение показателя LTV, превышение которого требует ипотечного страхования; 2) прямое регулирование деятельности ипотечных страховщиков соответствующим регулирующим органом; 3) ограничения видов жилья, кредиты на приобретение которого могут быть застрахованы, только завершенными строительством объектами.

Например, в США жилищное законодательство требует страхования жилищных кредитов с показателем LTV свыше 80% при их продаже на вторичном рынке уполномоченными организациями, пользующимися правительственной поддержкой, - «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». В Канаде стандартным требованием является наличие страховки от государственной или частной компании по жилищным кредитам с показателем LTV свыше 75%.

В США банкам разрешается снижать объем резервируемых средств до 50% по жилищным кредитам с LTV меньше или равным 80%. По кредитам с LTV выше 80% требуется резервирование в объеме 100% ввиду явно более высокого уровня риска. Однако при наличии страховки от уполномоченной страховой компании объем резервных требований снижается до 50% норматива. (Отметим, что по ипотечным кредитам, связанным со строительством, и кредитам под залог доходной коммерческой недвижимости это требование остается на уровне 100% норматива.)

Затраты на страхование ипотечных кредитов и определение цены страхового полиса

В соответствии со сложившейся практикой частные компании определяют размер страховых взносов на основе накопленного опыта использования данного вида страхования. В большинстве стран частные компании ориентируются на опыт государственных страховых компаний, которые первыми начали предлагать услуги.

При определении цены страхования ипотечных кредитов необходимо иметь в виду, что, поскольку данный вид страхования стимулирует кредиторов допускать более высокий показатель соотношения суммы кредита к стоимости предмета залога, комбинированные кредитные риски, о которых шла речь в начале этой главы, в целом возрастают. Однако хорошо организованная программа ипотечного страхования может снизить «цену риска», которую платит кредитор или заемщик за кредитные риски, переходящие к страховщику, за счет диверсификации риска при работе во многих регионах и со многими кредиторами («эффект больших чисел»), а также последовательного применения стандартов андеррайтинга страхуемых кредитов.

Основными факторами, влияющими на цену страховки, являются:

· частота страховых выплат Ї доля кредитов, по которым наступил страховой случай и было выплачено страховое вознаграждение в течение года; однако более точным является подход, при котором кредиты по каждому учетному году выделяются на основании определенных критериев, оказывающих влияние на погашение кредита, таких как соотношение LTV, характеристики финансового инструмента (вид ипотечного кредита, например фиксированная или переменная ставка процента), характер использования имущества (для собственного проживания или в качестве объекта инвестиций);

· величина выплат Ї средний размер выплаченного страхового вознаграждения; основными факторами, влияющими на величину выплат, являются наличие правовых барьеров, замедляющих процедуру обращения взыскания, а также сумма, которую можно получить при продаже заложенного имущества в связи с изменениями цен на жилье;

· устойчивость рынка Ї количество страховых полисов в год, остающихся в силе на конец каждого учетного периода; случаи рефинансирования, досрочной выплаты кредита и непогашения кредита приводят к снижению показателя устойчивости.

Стоимость капитальных ресурсов играет важную роль при определении затрат на данное страхование и размера страховых взносов. Кроме того, законодательное требование о вложении средств только в надежные активы с низким уровнем рисков приводит к снижению доходов, которые может получить ипотечный страховщик.

Схема, по которой расходы по страхованию ипотечных кредитов переносятся на заемщиков, оказывает влияние на степень доступности кредита, а следовательно и на успех данного кредитного продукта на рынке. Оплата договора страхования кредитором может производиться в форме единовременного платежа в момент заключения договора страхования или же периодических платежей в течение срока действия страховки. Для формирующегося рынка единовременный платеж может оказаться предпочтительней, в основном с точки зрения административной эффективности.

В свою очередь, кредитор может перенести расходы по страхованию на заемщика: 1) путем прямой передачи обязанностей по страхованию кредита (тогда договор страхования заключает заемщик); 2) за счет соответствующего увеличения процентной ставки по кредиту; 3) в форме единовременного платежа в момент заключения кредитной сделки; 4) путем увеличения суммы выдаваемого ипотечного кредита на величину, полностью покрывающую необходимые страховые взносы.

Программа страхования Федеральной жилищной администрации (США)

Федеральная жилищная администрация (ФЖА) является структурным подразделением Департамента жилья и городского развития США. Программа страхования ипотечных кредитов на приобретение жилья реализуется на основании статьи 203 (б) Федерального закона о жилье (National Housing Act, 1934). Эта программа, разработанная после периода массового непогашения кредитов в результате Великой депрессии в США, первоначально была нацелена на содействие приобретению жилья в собственность за счет снижения кредитных рисков кредиторов.

Основные современные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. ФЖА в настоящее время в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям с низким и умеренным доходом. Размеры кредитов, подлежащих страхованию в рамках социально-направленных программ, ограничены. Участниками программ могут быть лица, доход которых не превосходит установленных показателей.

Следует подчеркнуть, что в начале своей деятельности ФЖА страховала все кредиты, отвечающие ее требованиям. Собственно, те стандарты, которые сейчас используют операторы вторичного рынка (в том числе «знаменитое» LTV 70%), и были сформированы ФЖА как требования к кредитам, которые страховало государство.

Сравнительные сведения о программах ипотечного кредитования частных страховых компаний США и ФЖА представлены в табл. 1. Отметим несколько принципиальных различий. Частные компании предоставляют страховое покрытие 20Ї30% от суммы требований кредитора, в то время как ФЖА страхует все разрешенные требования в полном объеме. В целом страхование в ФЖА дороже, чем в частных компаниях, что отражает различия в обслуживаемом сегменте рынка.

Сравнительная характеристика ипотечных страховых инструментов частных компаний в США и ФЖА

кредит риск страхование ипотечный

По программам ФЖА кредитор страхует свои ипотечные кредиты, соответствующие требованиям ФЖА.

Ниже рассматриваются основные аспекты данной программы, от важнейших требований к кредиторам, участвующим в программе ФЖА, до процесса обращения взыскания и удовлетворения требований кредитора.

Требования к сертифицированному кредитору

Кредитор (залогодержатель) должен подтвердить наличие активов в размере не менее $ 250 000 плюс 1% от общего объема застрахованных ипотечных кредитов, выданных и обслуживаемых в течение предыдущего финансового года на сумму, превышающую $ 25 млн: максимальное требование - $ 1 млн.

Ликвидные активы залогодержателя должны составлять не менее 20% от чистых активов.

Кредиторами обычно являются ипотечные компании, кредитно-сберегательные общества, коммерческие банки, банки взаимных сбережений, агентства по жилищному финансированию штата, кредитные союзы.

Кредитор должен иметь страховку от финансовых потерь, связанных со злоупотреблениями и неумышленными ошибками служащих компании.

При одобрении кредитора на участие в программе ФЖА проверяет отчеты о кредитной деятельности; финансовые отчеты, заверенные аудитором; лицензии на деятельность в соответствующем штате, квалификационные данные руководящего персонала, наличие плана контроля качества; наличие соответствующего материально-технического обеспечения.

ФЖА проводит проверку заявителя на предмет наличия квалификации и ресурсов для обслуживания кредитов ФЖА.

Мониторинг и лишение сертификации

Каждые три месяца ФЖА анализирует количество невыплаченных кредитов и предъявленных страховых требований по различным территориям и рассчитывает средние региональные показатели.

Прежде чем предпринять какие-либо действия в отношении кредитора, ФЖА отслеживает все случаи невыплаты кредитов, выданных данным кредитором, в течение не менее года.

В случае если количество невыплаченных кредитов и соответствующих выплат страхового вознаграждения по кредитам какого-либо кредитора превысит средний региональный показатель на 200%, сертификация отзывается в течение 60 дней.

ФЖА может в любое время потребовать от кредитора последний финансовый отчет и другие документы, относящиеся к кредитной деятельности.

Кредитор должен иметь план контроля качества, охватывающий все элементы процесса оформления каждого кредита: проведение личной беседы с заемщиками, приобретающими жилье впервые, проверку наличия всех требуемых документов, а также наличия у заемщика других кредитов по программе ФЖА, подтверждение доходов заемщика, проверку документов на предмет наличия признаков мошенничества.

Страхование

После одобрения кредитора для участия в программе ФЖА к этому кредитору переходит вся полнота ответственности по принятию решений о выдаче кредита.

По подавляющему большинству кредитов (99,9%) для получения решения о выдаче страховки кредитор не должен запрашивать разрешения ФЖА на выдачу застрахованного кредита. Это право предоставляется кредиторам, которые, помимо перечисленных выше требований, должны иметь не менее пяти лет опыта выдачи ипотечных кредитов населению.

Одобренный ФЖА кредитор вправе выдать застрахованный ФЖА кредит любому лицу, соответствующему требованиям ФЖА и обладающему достаточной кредитоспособностью и средствами для оплаты первоначального взноса и последующих платежей по ипотечному кредиту, однако и первая, и вторая суммы ниже, чем по аналогичным, но не застрахованным ФЖА кредитам, поскольку главной целью программы ФЖА является повышение доступности жилья для граждан с низким и средним уровнем доходов.

Страховой взнос

Размер страхового взноса не дифференцирован в зависимости от типов заемщиков.

Целью программы является работа, основанная на самоокупаемости деятельности ФЖА, однако в ходе ее реализации могут быть периоды, когда объема поступлений от страховых взносов недостаточно для покрытия расходов по страховым выплатам. В таких случаях разница может быть покрыта за счет федерального бюджета США. При этом ставки страховых взносов периодически пересматриваются в целях восстановления самоокупаемости программы.

Порядок обращения взыскания и удовлетворения требований кредитора

Процедура обращения взыскания не может быть начата до тех пор, пока заемщик не просрочит не менее трех полных месячных платежей по кредиту. Однако обращение взыскания проводится в обязательном порядке, если просрочка достигает девяти платежей.

В соответствии с политикой ФЖА кредитор должен делать все возможное, чтобы не допустить обращения взыскания: разрешается выплата просроченного платежа по частям или даже реструктуризация кредита для снижения размера ежемесячных платежей для «старых» кредитов (т.е. кредитов, которые успешно погашались в течение достаточно длительного срока).

Во всех случаях на кредиторе лежит обязанность по обращению взыскания на имущество, заложенное в обеспечение ипотечного кредита, и вступлению во владение этим имуществом (по законодательству США разрешается внесудебное обращение взыскания по ипотеке).

В течение не более 30 дней после завершения процедуры обращения взыскания, освобождения имущества заемщиком и получения кредитором ликвидного титула собственности на это имущество кредитор может выбрать один из двух вариантов выставления страховых требований ФЖА в соответствии с установленной формой: