МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ИСТОРИКО-АРХИВНЫЙ ИНСТИТУТ
ФАКУЛЬТЕТ ИСТОРИИ, ПОЛИТОЛОГИИ И ПРАВА
Кафедра истории и теории государства и права
Дипломная работа
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Специальность 030501 «Юриспруденция»
Трубина Екатерина Игоревна
Научный руководитель Рязанов Е.Е.
Москва 2013
Оглавление
Введение
Глава 1. Правовое регулирование ипотеки
.1 Общая характеристика правового регулирования ипотеки
.2 Коллизии правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, расположенных на земельном участке
.2.1 Правовое регулирование ипотеки зданий и земельного участка
.2.2 Одновременный залог земельного участка и расположенных на нем нежилых помещения в здании
Глава 2. Коллизии в правоприменительной практике и правопонимании
.1 Проблемы, возникающие в судебной практике в связи с толкованием положений законодательства о предмете залога
.1.1 Проблема сохранения залога при изменении недвижимого имущества, переданного в залог
.2 Возможность залога нескольких объектов недвижимости по одному договору ипотеки
Глава 3. Пробелы правового регулирования
.1 Реализация предмета залога
.2 Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома
.3 Пробелы правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий
Заключение
Список источников и литературы
Введение
Актуальность выбранной темы заключается в том, что в настоящее время ипотека является наиболее привлекательным видом залога, который применятся как способ обеспечения различных денежных обязательств. Это обусловлено, прежде всего тем, что объекты недвижимости, в отношении которых устанавливается ипотека, как правило обладают высокой стоимостью и ликвидностью, что и побуждает должника по денежному обязательству к его исполнению надлежащим образом, под угрозой потери имущества, одновременно являясь особой гарантией для кредитора даже в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения данного обязательства получить причитающиеся ему денежные средства.
На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные Федеральным законом «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило ряд проблем, которые возникают в процессе применения данных норм гражданами и компетентными органами.
Данная ситуация обусловлена прежде всего тем, что в правовом регулировании ипотечных отношений существуют определенные пробелы, противоречия, а также расхождения в правовом регулировании отдельных вопросов института ипотеки, таких как основания возникновения ипотеки; перечень объектов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации самой ипотеки, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на недвижимость, заложенную по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации недвижимого имущества и многих других.
Говоря о конкретных проблемах, существующих в данное время в сфере ипотечных отношений, следует признать недостаточно урегулированными некоторые вопросы определения перечня имущества, которое в соответствии с Законом об ипотеке может или должно быть заложено по договору ипотеки. Исходя из действующих нормативно-правовых актов и судебных решений необходимо ответить на вопрос требуется ли одновременная ипотека права аренды земельного участка в случае, если предметом ипотеки является нежилое помещение, расположенное на данном участке, а также необходим ли одновременный залог земельного участка при залоге такого объекта недвижимости как объекта незавершенного строительства.
Существует ряд проблем, связанных с ипотекой земельных участков. Одной из главных представляется коллизия между нормами ст. 22 Земельного кодекса и положениями статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке». Первая предусматривает, что залог права аренды земельного участка по общему правилу осуществляется без получения согласия собственника земельного участка (иное может быть предусмотрено договором); вторая же говорит о том, что право аренды может быть заложено только с согласия собственника.
Актуальным является вопрос о возможности изменения предмета ипотеки - объекта недвижимости в период действия ипотечного обязательства. Данный вопрос актуализирован тем, что суды в ряде случаев рассматривают такое преобразование предмета ипотеки как гибель имущества, что в свою очередь является как одним из оснований прекращения ипотечного обязательства. Такие выводы следует признать недостаточно обоснованными, в связи с этим представляется необходимым подробно изучить судебную практику судов различных инстанций, и сделать вывод о том, возможно ли отождествлять такие понятия как гибель предмета ипотеки и изменение предмета ипотеки, и в каком случае такое отождествление представляется возможным.
Недостаточно урегулированным представляется такой вопрос, как механизм обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, а именно: в каких случаях торги по реализации заложенного имущества могут повлечь их недействительность, имеет ли право должник досрочно прекратить обращение взыскания и реализацию заложенного имущества, удовлетворив требования залогодержателя. Также особое внимание законодатель не уделил дополнительным обстоятельствам, которые могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога, которые, однако, достаточно широко используются в судебной практике. По общему правилу в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если зафиксирован факт нарушения должником основного обязательства, однако такое нарушения, по мнению суда, является незначительным, и в то же время размер требований залогодержателя несопоставим со стоимостью предмета ипотеки.Спорным в теории и практике является вопрос о том, является ли дополнительным основанием для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки то обстоятельство, что должник предпринял меры по частичному исполнению основного обязательства перед кредитором или нет.
Отдельным вопросом, требующего нашего рассмотрения, являются пробелы правового регулирования института ипотеки. Среди них стоит выделить отсутствие правового регулирования отдельных элементов ипотечных отношений, таких как четкий механизм реализации заложенного недвижимого имущества и его способы во внесудебном порядке. Необходимо также отметить наличие пробелов правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий.
Правомерность и правильность применения тех или иных норм законодательства об ипотеке, как гражданами, так и государственными органами определили в своих решениях арбитражные суды и суды общей юрисдикции. В этой связи необходимым представляется изучение судебной практики, которая на протяжении последних лет выявила наиболее актуальные проблемы, возникающие в процессе ипотечных отношений, а главное разработала четкие алгоритмы решения данных вопросов. Несмотря на то, что судебные решения в нашей стране не являются источником права, их анализ сможет помочь законодателю, обладающему правотворческой функцией, утвердить единообразие применения норм об ипотеке, сформулировав правила в виде дополнений и изменений указанных выше законов.
Автором в данной работе рассмотрены и разрешены различные коллизии и пробелы правового регулирования института залога недвижимого имущества относительно таких объектов недвижимости как земельные участки, здания, сооружения, помещения в зданиях, квартиры, объекты незавершенного строительства за исключением предприятий, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космические объектов.
В процессе работы над темой автором проанализированы, обобщены и положены в основу исследования опубликованная судебная практика (постановления пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения судов общей юрисдикции и арбитражных судов первой, апелляционной инстанций по конкретным делам).
Правовой базой исследование явилось законодательство, регулирующее ипотечные отношения, в частности Гражданский кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ, Федеральный закон «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К настоящему моменту издан ряд теоретических работ посвященных данной проблематике. Комплексного исследования, посвященного правовому регулированию ипотеки и практике ее применения в Российской Федерации до настоящего времени не было. Теоретической основой исследования стали работы по проблемам залогового права, в которых освящены отдельные вопросы правового регулирования ипотечных отношений, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляевой, С.П. Гришаева, Е.Ю. Конева, М. В. Крушевской, Е.В. Кузнецовой, Е.В. Пантюхина, А.А. Малова, В.А. Мочаловой, А.Е Русецкого, Е.Ю. Руденко, А.В. Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотечных отношений предопределили выбор указанной темы дипломной работы.
Цель: Провести анализ теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего ипотечные отношения.
Обобщение и анализ судебной практики применения норм российского законодательства, регулирующих залог недвижимого имущества.
Задачи:
провести сравнительный анализ федеральных законов, регулирующих залоговые отношения, в том числе ФЗ "Об ипотеке", ФЗ "О залоге", положений ГК РФ, в части соотношения отдельных норм, предметом регулирования которых являются схожие элементы ипотечных отношений
изучить судебную практику, возникающую в связи со спорами в сфере ипотечных отношений и на ее основе сделать вывод о возможности разрешения коллизий в сфере ипотечных отношений
выработать критерии для разграничения понятия «изменение» и «гибель» недвижимого имущества
на основе судебной практики и научных трудов выработать определения неюридических понятий, которые используются законодателем в ФЗ «Об ипотеке»
на основе теории и судебной практики выработать аргументированную позицию в части необходимости одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, сооружений и нежилых помещений
разработать конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования института ипотеки в России.
Объектом данного исследования является комплекс общественных отношений, возникающих в процессе правоприменения законодательства об ипотеке.
Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, нормативно-правовая база, регулирующая ипотеку, а также проблемы правоприменения ипотечного законодательства.
Методы исследования:
общенаучные методы (анализ и обобщение судебной практики, использование аналогии закона при разрешении тех или иных вопросов правового регулирования института ипотеки)
сравнительно-правовой метод (установление сходств и различий между нормативно-правым регулированием отдельных вопросов института ипотеки ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О залоге» и др.; установление сходств и различий между правопониманием норм законов, регулирующих ипотечные отношения в теории и судебной практики)
формально-юридический (на основе обобщения теоретических работ и судебной практики сформулировать понятия института ипотеки)
Научная новизна
В последние несколько лет опубликовано значительной число научных публикаций и комментариев, в которых авторы акцентируют свое внимание на отдельных аспектах ипотечных отношений, рассматривают проблемы применительно к данным отношениям, однако большинство этих работ носят теоретический характер, их авторы основывают свои заключения на основе сравнительно-правового анализа норм законодательства об ипотеке, мало акцентируя свое внимание на судебной практике. Новизна данной работы заключается в том, что автором проведено исследование вопросов применения законодательства об ипотеке как в области теории, так и практики заключения и регистрации договоров ипотеки, ипотеки в силу закона, предложены изменения в действующее законодательство на основе сложившейся в последние годы судебной практики.
Практическая значимость исследования состоит в том, что автором сделаны выводы и рекомендации, направленные на дальнейшее совершенствование законодательства об ипотеке, а именно автором сделаны предложения по внесению изменений в существующие нормативные акты, что позволит выработать единообразную практику применения норм, регулирующих ипотечные отношения, а именно: предусмотреть возможность сохранения залога при изменении заложенного объекта недвижимости, установить механизм залога нескольких объектов недвижимого имущества по одному договору ипотеки, установить принцип единой судьбы земельных участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Глава 1. Правовое регулирование ипотеки
1.1 Общая характеристика правового регулирования ипотеки
На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило противоречия, возникающие в процессе правоприменения данных норм гражданами и компетентными органами.
Данная ситуация обусловлена наличием пробелов, противоречий и расхождений в правовом регулировании отдельных вопросов института залога недвижимости, таких как основания возникновения ипотеки; имущество, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации ипотеки как обременения права, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации предмета ипотеки и многих других. Впервые институт ипотеки законодательно закрепился в законе РФ "О залоге", ипотеке была посвящена глава 2 этого закона, которая состояла всего из четырех статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Этот закон закрепил определение понятия "ипотека", нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.
Помимо этого залогу посвящена глава 3 Гражданского Кодекса РФ. Примечательно, что понятие ипотеки, содержащееся в 334 статье Гражданского Кодекса РФ, шире, нежели понятие ипотеке введенное ст.42 Федерального Закона «О залоге».