Материал: Рынок земли и его особенности

Если землепользователями и землевладельцам представлены разными лицами, то рента включается в состав арендной платы. Если землевладелец является одновременно и предпринимателем, то рента включается им в стоимость произведенного товара как часть внутренних издержек в виде платы за собственный производственный ресурс, вовлеченный в производство. После вычета всех издержек, включая нормальную прибыль, доход, полученный предпринимателем - землевладельцем не должен быть ниже рыночного уровня арендной платы. В противном случае - землевладельцу выгоднее сдать землю в аренду. [2, 152]

В современных условиях техническая оснащенность сельскохозяйственных отраслей повышается. В результате стоимость продукции этих отраслей снижается, что уменьшает абсолютную ренту и стимул землепользователей производить эту продукцию и обеспечивать ее предложение на рынке. Для того чтобы не происходило значительного сокращения производства из-за выбытия из оборота худших участков и роста цен на недостаточную (редкую) продукцию к полным издержкам производства на худших (предельных) участках землях добавляется надбавка в виде ренты редкости. В результате пользователи на худших участках также получают ренту и продолжают производить нужную потребителям продукцию. Поэтому абсолютная рента возникает на всех землях, используемых в качестве фактора производства.

Предположим, в аренду сдается квартира. Арендная плата в данном случае включает в себя амортизацию недвижимости со всеми начислениями и сверх того - некоторую сумму денег. Последняя не является дифференциальной рентой, поскольку квартира предельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет хороших средств сообщения с деловым центром города и т.д.

Эта сумма средств не является монопольной рентой, поскольку жилье - отнюдь не редкий ресурс и товар. Такая сумма денег является платой собственнику жилья именно за то, что он собственник.

Абсолютная рента - это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование. Земельный собственник не даст обрабатывать землю, если ему за это не заплатят. Собственник месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).

Дифференциальная рента - это устойчивая добавочная прибыль, представляющая экономическую реализацию монополии на землю как на объект хозяйства и количественно равная разности между общественной стоимостью продуктов земледелия и их индивидуальной стоимостью с лучших земель. Дифференциальная рента бывает:

Дифференциальная рента 1 по плодородию. Различные земельные участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура. Различаются лучшие (I), средние (II) и худшие (III) участки земли. Рассмотрим это на примере.

Таблица 1

Условия образования дифференциальной ренты

С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке - 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство. Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в них. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию: общественная цена производства за единицу складывается по условиям ее производства на худших землях. Поэтому предприниматели, при условии получения обычной (средней) прибыли, берут в аренду и самые худшие земельные участки. А поскольку фермеры продают продукцию по единым рыночным ценам, то ведение хозяйства на лучших и средних землях обеспечивает получение дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли. Эта разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших по качеству землях.

Дифференциальная рента 2 по местоположению. Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль. [8, 256]

Таким образом, ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. А дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению. Выше рассматривалась ситуация, когда землевладение и землепользование разъединены и рентные отношения строятся между землевладельцем и арендатором. В мире широко распространена практика, когда фермер сам является собственником земли. Справедливо ли в этом случае присвоение фермером-собственником ренты? Он не создавал земельного участка, не приложил усилий для появления на свет этого фактора производства, а присваивает ренту как "божий дар". На самом деле рента как экономическая категория не "растет из земли", она есть результат функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства. Точно также, как владелец капитала присваивает процент, фермер-собственник имеет доход с имущества (земли), вовлеченного в хозяйственную деятельность.

В процессе хозяйствования на земле, в случае монополизации производства (сбыта) какого-либо уникального продукта, возможно образование монопольной ренты, которая выступает как разность между монопольно высокой ценой уникального продукта и ценой конкурентного рынка.

Причем если абсолютная рента отражает уникальность и редкость земли как фактора производства, то монопольная рента - уникальность отдельных участков земли.

государственный земельный рынок рента

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов, поэтому неудивительно, что перспективы рынка земли довольно оптимистичны.

По данным Росстата на 01.01.2014 г. более чем 90 % земельного фонда РФ являются собственностью государства [2]. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно - денежных отношений. Оставшуюся четверть земли лишь на 31% формируют земли неограниченные в обороте в других формах собственности, что составляет всего около 8% земельного фонда России. Такая ситуация говорит о неразвитости рыночных отношений в отношении земель.

Обзор источников и публикаций относительно развития рынка земли в России позволил заключить выделить то, что отечественный рынок земли существует относительно в упрощенной форме.

Пока земельные отношения ограничиваются сделками по купли-продажи, мене, наследию, аренде земель. При этом более сложные отношения, такие как залог земель при осуществлении кредитно-финансовых операций еще находится в стадии становления.

Однако, даже при простых сделках относительно земли, требует достаточного уровня информационных, оценочных, торговых, нотариальных, регистрационных, гражданско-правовых и ряда других функций.

Инфраструктура более развитого земельного рынка помимо вышеупомянутых должна обеспечить еще целый ряд важных функций, таких как [5]:

залоговые (ипотечные) операции;

создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);

первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;

имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;

торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания напредмет залога.

Основой развития земельно-ипотечного рынка земли являются его участники: заемщики, продавцы земли, кредиторы, участники вторичного рынка земли, государственные органы кадастрового учета, а также органы регистрационного учета, страховщики, оценщики, риэлторы, инвесторы, нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с земельными активами.

В качестве основных торговых посредников при осуществлении сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости должны выступать биржи, девелоперы и риэлторы. Так биржа - это специализированная организация, где происходят торги по сделкам с недвижимостью и ипотечными ценными бумагами, а девелоперы - организации, занимающиеся приобретением и застройкой земельных участков с целью дальнейшей перепродажи построенных на них объектов.

В отличие от российских условий за рубежом эта форма отношений является достаточно развитой и широко распространенной, так как позволяет сконцентрировать все финансово-строительные ресурсы в одних руках и эффективно осваивать новые незастроенные территории.

Перечисленные участники рынка недвижимости еще малочисленны в России, а их профессионализм не отвечает потребностям экономического развития, которые от года к году возрастают [5].

Наиболее успешно в современных российских условиях развивается риэлтерский бизнес, осуществляющий гражданско-правовые сделки с землей и объектами недвижимости за счет и в интересах клиентов.

Количество риэлтерских организаций составляет уже несколько тысяч. Идет процесс их объединения в саморегулируемые организации (союзы, гильдии, ассоциации), повышается качество услуг и ответственность за их выполнение. Но нашему развивающемуся рынку недвижимости уже сейчас требуется на порядок больше подготовленных специалистов для коммерческих организаций, обслуживающих его инфраструктуру. Поэтому необходимо увеличить не только их количество, но и обеспечить современный, адекватный требованиям цивилизованного рынка, уровень персональной квалификации и профессиональных навыков.

Деятельность земельного рынка заметно активизировалась с созданием специализированных коммерческих организаций в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах». Преимущество ипотечных агентств, например, заключается в том, что для приобретения закладных и требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой они могут осуществлять эмиссию более ликвидных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием. Формирующейся рынок недвижимости сегодня остро нуждается именно в таких финансовых инструментах, в которые можно было бы вкладывать «длинные» средства как зарубежных, так и отечественных инвестиционных, страховых и пенсионных фондов - основного резерва долгосрочных капиталовложений в реальный сектор экономики любой страны. Следует отметить, что не способствует развитию рынка отечественной ипотеки и то, что в организации земельно-ипотечного кредитования пока практически не участвуют небанковские финансовые посредники. Во всем мире наряду с банками весьма эффективно действуют, например, кредитные и сберегательные кооперативы. В дореволюционной России благодаря помощи со стороны государства была создана мощная система кредитных кооперативов, как в городах, так и на селе и сегодня крайне важно использовать этот бесценный национальный опыт.

Мнения экспертов сходи в одном, относительно развития рынка земли в России - земельный рынок будет развиваться только при условии развития сельского хозяйства. Такая ситуация предопределить рост цен на земельные участки до уровня европейских, так как на сегодняшний день стоимость земли в России примерно в 3-4 раза ниже мирового уровня.

Покупка земельных участков всегда считалась выгодным вложением средств. Входная стоимость обычно заметно ниже выходных цен, поэтому инвестирование в землю является не просто оправданным и разумным, но и невероятно прибыльным. Даже если владелец решит продать земельный участок через 5-6 лет, так ничего на нём и не построив, он всё равно выиграет, т.к. земля в России постоянно дорожает.

На сегодняшний момент, можно говорить о дешевизне российских земель. Наиболее высокие цены на землю проявляются на юге Российской Федерации, где цена 1 га, например в Краснодарском крае достигаем 5 тыс. долл. А, например в Воронежской области 1 га земли стоит 700-800 долл., в Липецкой 320 долл. за 1 га, а на Алтае вообще самый низкий уровень, землю там можно купить за 20-40 долл. за га.

По данным экспертов, средняя стоимость приобретения земли в России для агрохолдинга составляет около 1000 долларов за 1 гектар плюс затраты на оформление этой земли в собственность - это ещё 400-500 долларов.

Для сравнения: в Аргентине 1 га стоит 4400-7800 долл., во Франции - в среднем 5100 долл., в Испании - 14 500 долл., в Бельгии - 26 000 долл., на востоке США - 13 200-32 000 долл.

По данным Росстата на одного жителя России приходится 803 тыс. га пашни. Если сравнить с США, то на одного жителя в этой стране приходится 574 тыс. га пашни, во Франции 289 тыс. га, в Германии 189 тыс. га, в Индии 141 тыс. га, в Китае - 108 тыс. га.

Для становления развитого земельного рынка в России, прежде всего, необходимо решить целый ряд проблем, таких как [5]:

усилить роль государственного управления земельными ресурсами в экономическом развитии общества;

отделить выполнение функций публичного и гражданского права на рынке недвижимости, исходя из правовых и функциональных различий между государственным управлением земельными ресурсами и управлением землями как имуществом, принадлежащим государству;

создать скоординированную и гибкую нормативно - правовую базу в области управления недвижимостью;

обеспечить свободный доступ на рынок всех сегментов частного сектора, включая доступ к земельным ресурсам;

предоставить возможность публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению в случае, если собственник объекта недвижимости, расположенного на нем, не воспользовался правом приобретения земельного участка.

При этом следует предусмотреть возможность не только продажи застроенных и незастроенных земельных участков, но и другие, более экономически выгодные формы гражданско-правового оборота (инвестиционные сделки, внесение в уставный капитал, ипотека (залог) и др.). Такой подход может стать одним из способов санирования убыточных и повышения доходов низкорентабельных предприятий, расширит рыночное предложение ликвидных земельных участков и увеличит не только оборотный капитал, но и обеспечит внебюджетное финансирование и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики страны.