Статья: Рынок земельных участков для жилищного строительства г. Иркутска

Основные требования, предъявляемые сегодня покупателями к земельным участкам:

— Расположение участка около проезжей части;

— Юридический статус: желательно право собственности;

— Близость коммуникаций;

— Рыночное ценообразование.

Кроме того, на цену земельного участка влияет его назначение, в том числе назначение и инвестиционная привлекательность расположенного на нем объекта недвижимости [9--11; 12, с. 89]: сельскохозяйственное и несельскохозяйственное (коммерческое, промышленное, жилое и др.). Соответственно, исходя из назначения, существует два вида пользователей землей:

— сельскохозяйственные пользователи - это все те, кто используют плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа. Для них цена земли определяется ее плодородием и, в определенной мере, - местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции;

— несельскохозяйственные пользователи - все те, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв. Для этих пользователей главный фактор цены земли - местоположение участка. Например, в городах цены земельных участков (равно как и жилья, представляющего собой не что иное, как пространство над земельными участками) тем выше, чем ближе они расположены к центру города или признанному центру деловой активности [13]. На цену земли также влияет транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу [14].

Земельные участки за чертой города в основном приобретаются для возведения жилой недвижимости. Приобретение участка для последующей перепродажи, по мнению аналитиков, в настоящее время невыгодно - в первую очередь из-за нестабильной ценовой ситуации.

Объект оценки предназначен для многоэтажной жилой застройки (высотной застройки), исходя из этого нами был проанализирован рынок земельных участков, имеющих аналогичное разрешенное использование, расположенных в г. Иркутске.

В результате проведенного анализа рынка незастроенных земельных участков, предназначенных под многоэтажное жилое строительство (МЖС), расположенных в г. Иркутске, сделанного на основании предложений о продаже земельных участков на интернет-сайтах "Недвижимость. Недвижимость Иркутской области"5, "Avito - недвижимость"6, "Domofond.ru"7 и документах о градостроительной деятельности в жилищной сфере г. Иркутска 8 был выявлен ряд объектов, описание которых представлено в таблице. Недвижимость города Иркутска // RealtyVision.ru. URL: http://www.realtyvision.ru.

Авито. URL: https://www.avito.ru/.

Продажа и аренда недвижимости // Domofond.ru. URL: http://www.domofond.ru.

Официальный портал города Иркутска. URL: https://admirk.ru/Pages/Izmeneniia-v-

Generalnyi-plan-Irkutska-utv; Федеральная служба государственной статистики. URL: http:// irkutskstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/irkutskstat/resources/5daeea804e4b50cab135bd2a1e b3f7f6/jil_fond201e.html.

Таблица

Участки под жилищное строительство г. Иркутск

ЗНП - земли населенных пунктов.

По состоянию на дату оценки, большая часть земельных участков, предлагаемых на продажу, имеет разрешенное использование - индивидуальное жилое строительство (ИЖС).

В меньшем количестве представлены предложения по продаже земельных участков под общественно-деловую застройку; такие участки могут использоваться как для строительства административных и офисных зданий, так и под магазины, торговые центры, гостиницы и др.

В большинстве случаев продажей земельных участков под коммерческое использование занимаются профессиональные агентства недвижимости, предлагающие помимо услуг по сопровождению сделки, услуги по изменению вида разрешенного использования. При этом реализуемые земельные участки имеют достаточно универсальное разрешенное использование, позволяющее строительство, как объекта коммерческой недвижимости, так и многоквартирных жилых домов.

На основании проведенного анализа предложений о продаже земельных участков, можно сделать вывод о том, что рынок земельных участков г. Иркутска является активным. На дату оценки на продажу представлены земельные участки различного назначения. Предложение по продаже земельных участков для многоэтажного жилого строительства (МЖС) достаточно ограничено, но тем не менее нами было выявлено достаточное количество предложений к продаже, сопоставимых с объектом оценки земельных участков.92 Оценка степени привлечения граждан и общественных организаций к реализации мероприятий по созданию комфортной городской среды // Минстрой России. URL: http://www.minstroyrf.ru/ docs/15814.

В целом мы пришли к заключению, что в Иркутской области наблюдается развитие рынка земельных участков под жилищное строительство. Но его темпы, структура предложения, готовность территорий под застройку недостаточны для реализации федеральных программ в сфере доступного жилья, обеспечения комфортных условий жизни населения. Это значимые факторы роста стоимости жилья и сдерживания реализации программы доступного жилья, проблем устойчивого развития муниципальных образований и реализации программ формирования комфортной городской среды. [15--17] Региональным органам государственной власти необходимо более активно и в значительно больших объемах содействовать образованию земельных участков, организации их инженерной подготовки для жилищного строительства с учетом удовлетворения потребностей населения в общественных центрах, объектах обслуживающего назначения.

Список использованной литературы

1. Кожухар В.М. Основы управления недвижимостью / В.М. Кожухар. - Москва: Дашков и Ко, 2013. - 216 с.

2. Макэлрой К. Управление недвижимостью / К. Макэлрой; пер. с англ. - Санкт-Петербург: Попурри, 2015. - 176 с.

3. Девликамова А.С. Система повышения качества жилой среды / А.С. Девликамова, С.В. Минеев // Молодой ученый. - 2018. - № 18. - С. 61-65.

4. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью / А.В. Марченко. - Москва: Феникс, 2017. - 227 с.

5. Артамонов И.В. К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли / И.В. Артамонов // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). - 2013. - № 2. - URL: http://brj- bguep.ru/reader/article.aspx?id=17285.

6. Король С.П. Управление проектами в организациях жилищного строительства в региональном строительном комплексе / С.П. Король // Региональная экономика и управление. - 2015. - № 1 (41). - С. 31-42.

7. Астафьев С.А. Развитие государственно-частного партнерства в малоэтажных инвестиционно-строительных проектах / К.Э. Филюшина, С.А. Астафьев // Экономика строительства. - 2018. - № 4. - С. 13-21.

8. Шеломенцева Н.Н. Строительство жилья стандартного и комфорт-класса: функциональные особенности поведения затрат и их использование в интересах застройщика / Н.Н. Шеломенцева, О.В. Грушина // Экономический анализ: теория и практика. - 2018. - № 7 (478). - С. 1318-1336.

9. Белых Т.И. Исследование ценообразования на городском рынке коммерческой недвижимости с использованием эконометрических / Т.И. Белых, А.В. Бурдуковская, Н.П. Шерстянкина. - DOI 10.17150/1993-3541.2016.26(2).312-321 // Известия Иркутской государственной экономической академии. - 2016. - Т. 26, № 2. - С. 312-321.

10. Сердюкова О.Ю. Определение понятия "коммерческая недвижимость" /

О.Ю. Сердюкова // Молодой ученый. - 2018. - № 42. - С. 122-126.

11. Новикова И.Ю. Инвестиционный потенциал хозяйствующего субъекта в системе основных категорий инвестиций / И.Ю. Новикова. - DOI 10.17150/2411-6262.2016.7(5).11 // Baikal Research Journal. - 2016. - Т. 7, № 5. - URL: http://brj-bguep.ru/reader/article. aspx?id=20920.

12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. - 2-е изд. - Санкт-Петербург: Питер, 2018. - 624 с.

13. Торгашина И.Г. Жилищное строительство в период кризиса / И.Г. Торгашина. - DOI 10.17150/2072-0904.2015.6(2).17 // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). --

2015. -- Т. 6, № 2. - URL: http://eizvestia.isea.ru/reader/article.aspx?id=20029.

14. Десятниченко Д.Ю. Рекреационное пространство как объект управления инновационным развитием территорий города / Д.Ю. Десятниченко, А.Я. Запорожан, Е.А. Куклина // Управленческое консультирование. - 2017. - № 9 (105). - С. 64-73.

15. Морозова Г.Ю. Формирование комфортной городской среды на примере Хабаровска / Г.Ю. Морозова, И.Д. Дебелая // Известия Самарского научного центра Российской академии наук. - 2017. - Т. 19, № 2. - С. 144-150.

16. Ильина И.Н. Качество городской среды как фактор устойчивого развития муниципальных образований / И.Н. Ильина // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 5 (164). - С. 69-82.

17. Сергеева О.Е. Комфортная городская среда как определяющий фактор развития мегаполисов // О.Е. Сергеева, Е.Н. Лазарева / Управленческое консультирование. - 2018. - № 11 (119). - С. 167-171.

References

1. Kozhukhar V.M. Osnovy upravleniya nedvizhimost'yu [Basics of Real Estate Management]. Moscow, Dashkov i K° Publ., 2013. 216 p.

2. McElroy K. The ABCs of Property Management. New York, Business Plus, 2008. 175 p. (Russ. ed.: McElroy K. Upravlenie nedvizhimost'yu. Saint-Petersburg, Popurri Publ., 2015. 176 p.).

3. Devlikamova A.S., Mineev S.V. System of Improving Quality of Living Environment. Molodoi uchenyi = Young Scientist, 2018, no. 18, pp. 61-65.

4. Marchenko A.V. Ekonomika i upravlenie nedvizhimost'yu [Economy and Real Estate Property Management]. Moscow, Feniks Publ., 2017. 227 p.

5. Artamonov I.V. To the Issue of Land Valuation Complexity. Izvestiya Irkutskoy gosudarst- vennoy ekonomicheskoy akademii (Baykalskiy gosudarstvennyy universitet ekonomiki i prava) = Izvestiya of Irkutsk State Economics Academy (Baikal State University of Economics and Law), 2013, no. 2. Available at: http://brj-bguep.ru/reader/article.aspx?id=17285. (In Russian).

6. Korol S.P. Managing Projects in Organizations of Housing in the Regional Construction Industry. Regional'naya ekonomika i upravlenie = Regional Economy and Management, 2015, no. 1 (41), pp. 31-42. (In Russian).

7. Filiushina K.E., Astafyev S.A. Development of Public-Private Partnership in Low-Rise Investment and Construction Projects. Ekonomika stroitel'stva = The Economics of Construction journal, 2018, no. 4, pp. 13-21. (In Russian).

8. Grushina O.V., Shelomentseva N.N. Construction of Standard and Comfort Class Housing: Functionality of Costs and their use in the Interest of Developers. Ekonomicheskii analiz: teoriya i praktika = Economic Analysis: Theory and Practice, 2018, no. 7 (478), pp. 13181336. (In Russian).

9. Belych T.I., Burdukovskaya A.V., Sherstyankina N.P. Pricing Research in the Urban Commercial Real Estate Market by means of Econometric Methods. Izvestiya Irkutskoy gosu- darstvennoy ekonomicheskoy akademii = Bulletin of Irkutsk State Economics Academy, 2016, vol. 26, no. 2, pp. 312-321. DOI: 10.17150/1993-3541.2016.26(2).312-321. (In Russian).

10. Serdyukova O. Yu. Definition of Concept "Commercial Real Estate". Molodoi uchenyi = Young Scientist, 2018, no. 42, pp. 122-126. (In Russian).

11. Novikova I. Yu. Investment Potential of the Entity in the System of main Categories of Investments. Baikal Research Journal, 2016, vol. 7, no. 5. DOI: 10.17150/2411-6262.2016.7(5).11. Available at: http://brj-bguep.ru/reader/article.aspx?id=20920. (In Russian).

12. Asaul A.N. Ekonomika nedvizhimosti [Real Estate Economics]. 2nd ed. Saint-Petersburg, Piter Publ., 2018. 624 p.

13. Torgashina I.G. Housing construction in the period of crisis. Izvestiya Irkutskoy go- sudarstvennoy ekonomicheskoy akademii (Baykalskiy gosudarstvennyy universitet ekonomiki i prava) = Izvestiya of Irkutsk State Economics Academy (Baikal State University of Economics and Law), 2015, vol. 6, no. 2. DOI: 10.17150/2072-0904.2015.6(2).17. Available at: http:// eizvestia.isea.ru/reader/article.aspx?id=20029. (In Russian).

14. Desyatnichenko D. Yu., Zaporozhan A. Ya., Kuklina E.A. Recreational Space as an Object of Management of Innovative Development of the City Territories. Upravlencheskoe kon- sul'tirovanie = Administrative Consulting, 2017, no. 9 (105), pp. 64-73. (In Russian).

15. Morozova G. Yu., Debelaia I.D. Formation of the Comfortable City Environment on Khabarovsk as the Example. Izvestiya Samarskogo nauchnogo tsentra Rossiiskoi akademii nauk = Izvestia of Samara Scientific Center of the Russian Academy of Sciences, 2017, vol. 19, no. 2, pp. 144-150. (In Russian).