Рынок земельных участков для жилищного строительства г. Иркутска
Э.В. Батоева
Байкальский государственный университет, г. Иркутск, Российская Федерация
Е.С. Зорина
Байкальский государственный университет, г. Иркутск, Российская Федерация
Аннотация
В статье рассмотрены подходы к определению земельных ресурсов, земельных участков, рынка земельных участков для жилищного строительства. Показаны особенности правового регулирования участков земли в Российской Федерации и других странах. Категории земель по целевому назначению. Земля, земельный участок. Как объект недвижимости. Дано описание состояние рынка земельных участков для жилищного строительства г. Иркутска. Его характеристики, особенности. Приведены результаты исследования структуры спроса и предложения рынка земельных участков под жилищное строительство г. Иркутска. Анализа ценообразования и стоимости жилых участков. Факторов влияния на спрос, предложение и стоимость земельных участков. Дано заключение о состоянии рынка земельных участков под жилищное строительство г. Иркутска. Предложены направления и подходы для его развития.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА. Рынок земли, земельный участок, жилищное строительство, анализ, спрос, предложение, недвижимость, стоимость участка. жилищный правовой земельный
LAND MARKET OF LAND PLOTS FOR HOUSING CONSTRUCTION IN IRKUTSK
E.V. Batoyeva
Baikal State University, Irkutsk, Russian Federation E.S. Zorina Baikal State University, Irkutsk, Russian Federation
The article examines approaches to identifying land resources, plots of land, the market of land plots for housing housing construction. It shows the features of the legal regulation of land plots in the Russian Federation and other countries, the categories of land for the intended purpose. Land plots, as real estate items. It gives a description of the market state for housing construction in Irkutsk, its characteristics and features. The article brings forth the results of studying the structure of supply and demand on the land plot market for housing construction in Irkutsk. It carries out an analysis of pricing and costs of residential allotments, as well as the factors affecting the demand and supply and costs of plots of land. It presents a conclusion about the state of land plot market for housing construction in Irkutsk, offers directions and approaches to its development.
KEYWORDS. Land market, plot of land, housing construction, analysis, demand, supply, real estate, cost of land plot.
Актуальность темы статьи обусловлена задачами реализации градостроительной политики РФ в сфере обеспечения земельными ресурсами жилищного строительства. Повышением требований к качеству жизни, безопасности, обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения. Экономического развития территорий. Обеспечения сохранения окружающей природной среды для нынешнего и будущих поколений. Задачами реализации программ повышения доступности жилья для населения нашей страны, в том числе Иркутской области и г. Иркутска.
Земля является основой экосистемы планеты, фундаментальным ресурсом человеческой цивилизации, экономической системы в целом, и основой ее региональных, в том числе государственных и региональных подсистем.
Земля, земельные участки являются объектами рыночных предложений, спроса, сделок с ними для получения прибыли, для использования на различные цели. В том числе под строительство жилое, производственное. [1, с. 20; 2, с. 77] Для нужд сельского хозяйства, охраны памятников культуры, сохранения экосистемы для нынешнего и будущих поколений. Для объектов специального назначения и общего пользования. Для целей развития территорий, строительства объектов социального и культурного назначения, в том числе для обеспечения конституционных прав граждан на образование, медицинское обслуживание и др. [3]
Земля является основой для строительства объектов жилого назначения. Для готовых объектов жилой недвижимости земля это и неотъемлемая часть конструкции здания - его основание, земельный участок, на котором здание расположено и земельный участок, как объект недвижимости, принадлежащий собственнику. [4, с. 52]
На рынке земельных ресурсов предложение земельных участков ограничено. Это обусловлено особенностями градостроительной политики РФ, вытекающими из нее основами государственного управления в сфере территориального планирования, правилами градостроительного зонирования, землепользования и застройки, нормами градостроительного проектирования. Которые определяют функциональное назначение территорий, их границы, регулируют разрешенные виды использования земельных ресурсов в границах таких функциональных зон, задают нормы проектирования территорий, генпланов поселений, планируемых к размещению и строительству объектов.
Термин "земельный участок" имеет различные определения в законодательстве разных стран мира.
Так, например, в США, Англии, Швеции и др. под термином "земельный участок" определяется конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.
Согласно ст. 6. Земельного кодекса РФ "объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки."1 Земельный кодекс Российской Федерации: Федер. закон РФ от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ : (ред. от 02 авг. 2019) // СПС "КонсультантПлюс".
Законом о недрах регулируются земельные ресурсы, расположенные ниже поверхности Земли в следующем порядке: "недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности."2
В Градостроительном кодексе РФ задается " градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения."3
В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом РФ входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения 4.
Над одним участком земной поверхности может быть несколько объектов на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных собственников и пользователей.
Каждый участок на поверхности земли имеет свои координаты расположения географические, геодезические, границы, определены его назначение, функции, правила использования. Правовой статус принадлежности собственности, управления. Что закреплено внесением этих сведений в Государственный кадастр недвижимости и выдачей Технического и Кадастрового паспорте участка земли его собственнику. О недрах: Федер. закон РФ от 21 февр. 1992 г. № 2395-1 : (ред. от 02 авг. 2019) // СПС "Кон- сультантПлюс".
Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федер. закон РФ от 29 дек. 2004 г. N° 190- ФЗ : (ред. от 02 авг. 2019) // СПС "КонсультантПлюс".
Гражданский кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ 6 : (ред. от 18 июля 2019) // СПС "КонсультантПлюс".
Каждый участок имеет свои особенности расположения относительно других объектов природных, технических, инфраструктурных. Относительно населенных пунктов, объектов природы, культуры, транспорта, социальных объектов. Каждый участок характеризуется своими особенностями состава расположенных на нем объектов, природных и искусственных. Характеристиками почв, растений. Водных объектов. Уклоном. Инсоляцией. Особое влияние на характеристики участка оказывают имеющиеся на нем объекты: капитальные здания и сооружения, их состояние.
Это задает каждому участку его индивидуальные характеристики, которые оказывают влияние на его предпочтительные направления использования, инвестиционную привлекательность, стоимость. В том числе и для целей жилищного строительства.
Итак, земля, земельный ресурс, земельный участок, как объект земельного правоотношения является одновременно и естественным природным объектом, и объектом, в отношении которого реализуется определенный правовой режим, и объектом недвижимости, объектом рыночных сделок купли-продажи, неотъемлемой частью конструкции зданий и сооружений.
Для целей строительства - это основание для зданий и сооружений. Для целей жилищного строительства участки должны расположены в жилых функциональных зонах поселений. И эти участки должны обладать и дополнительными требованиями, потребительскими преимуществами с позиций собственников жилья, застройщиков, заказчиков жилых помещений, домов, кварталов, районов.
При этом сфера жилищного строительства традиционно несет особую социально-экономическую нагрузку и обеспеченность жильем, уровень капитальных вложений в строительства, а также соответствующий уровень и качество жизни населения всегда включаются в региональные оценки социально-экономического положения, прогнозные расчеты и разрабатываемые стратегии развития территории.
Особенно остро эти факторы влияют в Сибирском регионе в связи с особенностями строительного производства в условиях климата Сибири: требования к жилью по многим техническим параметрам выше, сезонность строительства, более высокая себестоимость строительства в зимних условиях. Строительство осложняется и особенностями строения грунта и т.д. (например, талики, солифлюкция, бугры пучения, морозобойные трещины, термокаст). Кроме того, в ряде районов Сибирского региона требуется применения дорогостоящей спецтехники для проведения жилищного строительства.
Немаловажным фактором является и рост требований населения к качеству возводимого жилья, что решается с помощью внедрения научно-технических инноваций в технологии жилищного строительства и применяемые материалы.
Растет спрос на экологическое жилье и участки. При этом растут требования к обеспеченности объектами обслуживающего, социального назначения, транспортной доступности. Особо хочется подчеркнуть увеличение потребности в комфортной, эстетичной городской среде и ее элементах - жилых кварталах, домах.
Потому "экономически обоснованная оценка стоимости земельных участков является сложной процедурой, так как должна учитывать многогранность понятия земли как: природного ресурса, основы для среды проживания и социально-экономического развития, объекта недвижимости и производства" - указывает в своей работе "К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли" И.В. Артамонов [5].
Региональный рынок земли начал формироваться в 2003 г. Именно тогда в г. Иркутске появились первые официальные предложения о продаже участков собственниками (продавцами являлись предприятия и организации).
Важным фактором развития рынка земельных ресурсов под жилищное строительство стало решение вопроса о выделении земельных участков под масштабные проекты по созданию целых микрорайонов и жилых поселков [6]. С этой целью проводится работа по переводу федеральных земель в областную и муниципальную собственность.
Мощным фактором роста спроса на участки под жилищное строительство является реализуемая Государственная программа "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации и формирование комфортной городской среды", в которой планируется в 2018-- 2025 гг. ежегодно увеличивать объемы строительства жилья - с 88 млн м 2 в 2018 г. до 120 млн м 2 в 2025 г. [7].
А в целом внутренние и внешние факторы развития Российских регионов имеют высокий потенциал, ни и высокие риски для будущего развития [8].