В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками
Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:
аренда жилья с последующим выкупом;
создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.
Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях.
2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ
Одной из приоритетных задач государства в современных условиях является улучшение жилищных условий граждан. Для решения этой задачи должны быть одновременно задействованы и поддержка со стороны государства, и упрощение условий по предоставлению жилищных кредитов финансовыми институтами. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс для экономического подъема и других отраслей экономики России. Одной из приоритетных задач государства в современных условиях является улучшение жилищных условий граждан. Для решения этой задачи должны быть одновременно задействованы два механизма: поддержка со стороны государства, а также улучшение и упрощение условий по предоставлению жилищных кредитов финансовыми институтами. Современная банковская система - неотъемлемая часть российской экономики. Кредитные операции составляют основу активной деятельности коммерческих банков. В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Но необходимо отметить, что российский ипотечный рынок за этот период сделал большой скачок. Говоря о перспективах рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), уместно провести аналогию с рынком закладных, В 1998 г. понятие «закладная» (новый вид ценной бумаги) впервые появилось в российском законодательстве, а сегодня объем закладных, находящихся только в портфеле АИЖК, приближается к 1 млрд долл. Операции банков по продаже пулов закладных перестали быть экзотикой и проводятся регулярно. Более того, спустя 7 лет с момента принятия закона об ипотеке участники строительного рынка всерьез говорят о том, что ипотека превратилась в значимый макроэкономический фактор. По крайней мере, об ипотеке как о важной составляющей растущего спроса вспоминают всякий раз, когда речь заходит о причинах быстрого роста цен на жилую недвижимость. Возможно, спустя 3-4 года сегмент ипотечных ценных бумаг займет достойное (если не главенствующее) место на национальном рынке капиталов. В качестве сравнения приведем показатели ипотечного рынка США. Объем ипотечных кредитов на американском рынке (около 7 трлн долл.) составляет приблизительно 60 % ВВП. При этом не менее 70 % этих кредитов секьюритизируется. Американский рынок по объему сопоставим с рынком государственного долга - около 5 трлн долл. против 7,5 трлн долл. на рынке казначейских ценных бумаг. С достижением соответствующего качества российского ипотечного (и, конечно, инвестиционного) рынка при современной величине ВВП России (15,2 трлн руб.) гипотетически можно было бы рассчитывать на объем рынка ИЦБ в 100-200 млрд долл. Текущий объем рынка корпоративных облигаций составляет не более 18 млрд долл., т. е. имеет на порядок меньший объем, а стоимость ежегодно возводимого жилья не превышает 20 млрд долл. Но можно отметить, что российский законодатель, предложив рынку закон об ИЦБ, не смог добиться намеченной цели. Закон оказался изолирован от экономических и правовых реалий, подготовлен без должной проработки бизнес-модели и международного опыта. В конструкции ипотечных ценных бумаг попытались соединить как германскую, так и американскую модель рефинансирования, обеспечив их российской схемой коллективных инвестиций. Причем все это делалось в короткие сроки, без должного осмысления. Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов. Правительство России решило удвоить ВВП с помощью вовлечения пенсионных денег в ипотеку. Пенсионные деньги позволяют увеличить обращения ипотечных ценных бумаг, которые выпущены АИЖК в феврале 2005 г. В рамках этой программы должны будут субсидироваться первоначальные взносы на жилье для молодых семей. Помощь всем семьям должна быть дифференцированной, в зависимости от их годового дохода (как это делается в Германии, Франции, Испании, США). В настоящее время собственные программы ипотечного кредитования в Москве демонстрируют Внешторгбанк, Газпромбанк, Европейский трасто вый банк, Первое ОВК, Промэнергбанк, Собибанк, Райффазенбанк, Абсолют-банк, МДМС-банк, Сбербанк и многие другие. Что же препятствует внедрению американской модели ИЖК в России? Ключевыми отличиями внешних условий формирования систем ипотечного жилищного кредитования в 80-е г. в США и современной России являются: уровень развития рыночных отношений; ограниченные размеры бюджетных средств, которые могут быть направлены в эту сферу; высокие темпы инфляции; кредитный риск, слабая банковская система, низкая доступность жилья; неразвитый фондовый рынок. Поэтому необходимо развивать параллельно и другие модели ИЖК, в частности систему стройсберкасс. Следующим важным вопросом является формирование и развитие ссудо - сберегательных касс, которые наряду с коммерческими банками могли бы заниматься ипотечным кредитованием. Но для этого им необходимо создать определенные условия. Аналогичные программы ипотечного кредитования предлагают Абсолют-банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк. Государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу - обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс для экономического подъема и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.
На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд тенденций для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивался медленно.
Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается, банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.
Банки очень приветствуют и закон о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.
Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Цилина Г. А. Ипотека: жилье в кредит - М.: Экономика, 2001г. - 357 стр.
2. Иванов В.В. Ипотечное кредитование - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001. - 273 с.
3.Кудрявцев В.А, Кудрявцева Е.В. Стоит отметить, что основы организации ипотечного кредитования - М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.
4. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование - М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2001г. - 119 с.
5. В.С, Дудкин С.Н. - Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России - М.: Статут, 1999. - 252 с.
6. Лаврушин О.И. Банковское дело - М.: Финансы и статистика, 1999. - 667 с.
7. Колесников В.И., Крапивин Л.В. Банки и банковское дело - М.: Финансы и статистика, 2001. - 284 с.
8. Челноков В.А. Банки и банковские операции - М.: Высшая школа, 1998. - 312 с.
9. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения - М.: Финансы и статистика, 1999. - 256 с.
10. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов - М.: ДЕЛО Лтд, 1995. - 319 с.
11. Егоров Н.Д., Елисеев И.В. Гражданское право. Часть 1 - М.: Проспект, 1998. - 625 с.
12. Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы//Деньги и кредит, 2000., №9.
13. Пахомова Е. Кредит не повредит, тем более ипотечный //Московский комсомолец, 26 марта 2002г.
14. Климюк С. Бумажная ипотека дешевле//Эксперт, 15 апреля 2002г., №15
15. Тихонов А. Национализация рисков// Финансовые известия, 27 ноября 2001г.
16. А сейчас - ипотека//Финансовые известия, 30 апреля 2002г, № 628.
17. Семеняка А. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг//Эксперт, 7октября 2002г, №37
ПРИЛОЖЕНИЕ
Рисунок А.1 - Система ипотечного кредитования и ее элементы
Рисунок Б.1 - Схема работы сбалансированной автономной модели ипотечного кредитования