Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:
- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий);
кредитование жилищного строительства.
Концепция долгосрочного ипотечного жилищного кредитования предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.
Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.
Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).
Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Кредитование жилищного строительства. В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.
Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) заключается в доступности жилья, то есть способности граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.
Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание указанной системы позволит:
- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
- активизировать рынок жилья;
привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
обеспечить развитие строительного комплекса;
оживить экономику страны в целом.
Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно - правовой базы и инфраструктуры.
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.
Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.
В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными инструментами может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Таким образом, ипотечное кредитование в Российской Федерации является вспомогательным инструментом для улучшения жилищных условий. Большая часть граждан продает старое жилье, добавляет свои сбережения и берет кредит для приобретения более дорогого жилья. Покупка квартиры с помощью ипотеки с первоначальным взносов в размере 10-15% от стоимости жилья доступна немногим, ужесточение требований к потенциальным заемщикам сократит таких клиентов еще сильнее.
Прошедший, 2011 год, показал, что российская экономика достаточно
оправилась от последствий недавнего кризиса. Касается это и ипотечного
кредитования. Однако оптимистичные данные о росте объема выданных кредитов не
сделали ипотеку доступнее. По-прежнему данный вид кредитования доступен
заемщику с далеко не средними доходами. Следует отметить и тот факт, что
ипотечный рынок напрямую зависит от рынка жилья. Если жилья строится мало, то
ипотечный рынок развиваться не будет. Строительство нового жилья в Москве
снижает темпы, строительные компании перемещаются в регионы, поэтому, следом за
стройками, в регионы перемещается и ипотечный рынок.
3. Особенности ипотечного кредитования в Свердловской области
Система ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области развивается достаточно динамично. По ипотечным программам работают 25 банков, из них 11 - совместно с ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» по программе долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Формированию рынка доступного жилья и увеличению платежеспособного спроса населения на жилье служат меры, предпринимаемые Правительством Свердловской области по развитию ипотечного кредитования населения. В соответствии с Соглашением от 16 марта 2009 г. между Министерством регионального развития РФ и правительством Свердловской области в 2011 г. объем строительства составит 1250 тыс. кв. м, объем выданных ипотечных кредитов и займов гражданам достигнет 3,7 млрд. руб., в 2012 г. - 5,3 млрд. руб. [18, с. 10].
В 2012 г. предусмотрено выделение субсидий в сочетании с ипотечными кредитами для приобретения жилых помещений по сметной стоимости в жилых домах, строящихся за счет кредитов, оформленных подрядчиками под государственные гарантии Свердловской области [35, с. 85].
Для обеспечения поддержки при строительстве жилья для жителей сельской местности, работников бюджетной сферы и молодых специалистов в областном бюджете запланированы расходы в сумме 182,1 млн. руб. Предусмотрены субсидии молодым семьям для приобретения жилья в размере 55 млн. руб. Правительством области принято решение о предоставлении гарантий на строительство жилья в размере 1500 млн. руб. Строительство жилья для молодых семей за счет кредитов банков под такие гарантии осуществляется в 15 городах области. Реализуется механизм строительства жилья через сеть ссудо-сберегательных строительных товариществ. В 2011 г. при поддержке органов исполнительной власти области было возобновлено строительство домов молодежных жилищно-строительных кооперативов.
Поскольку стоимость жилья в городах растет более высокими темпами, чем инфляция, ипотечная схема приобретения жилья становится предпочтительнее накопительной. В рамках реализации ипотечных программ в муниципальных образованиях области предоставляются займы, рассрочки платежей по «социальной ипотеке». Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства предоставляются займы на приобретение, строительство индивидуального жилья. Крупные холдинги, предприятия, компании области используют различные схемы улучшения жилищных условий своих сотрудников путем предоставления займов, рассрочек платежей.
Среди них можно выделить ипотечные программы Российской железной дороги, Росэнергоатома, Северского трубного завода, Первоуральского динасового завода, УГМК. Небольшие предприятия в целях улучшения жилищных условий оказывают разовую помощь своим сотрудникам. По всем этим сделкам используется механизм или кредитования, или заимствования с элементами ипотеки.
За 6 месяцев 2012 г. было зарегистрировано 3209 сделок в 31 муниципальном образовании области с использованием различных механизмов ипотечного кредитования. Следует отметить деятельность банков, направленную на создание условий, облегчающих клиентам оформление ипотечных кредитов, упрощение процедур их выдачи. Так, на базе ОАО «СКБ-БАНК» создан единый центр ипотеки, в котором сотрудничают основные участники процесса оформления договоров ипотечного кредитования - риелторы, оценщики, страховые компании, работники банка. Общий объем ипотечных жилищных кредитов, вновь выданных коммерческими банками заемщикам области, за 2011 г. составил 1,9 млрд. руб., в том числе через ОАО «САИЖК» предоставлено 1058 ипотечных жилищных кредитов на сумму 690,5 млн. руб. [18, с. 11]
По итогам первого полугодия 2011 г. коммерческими банками выдано 2244 кредита на сумму 2,3 млрд. руб., в том числе рефинансирован через Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования 1161 кредит на сумму 1 млрд. 69 млн. руб. (в 3,3 раза больше в количественном отношении и в 5,1 раза в стоимостном по отношению к аналогичному периоду 2008 г.). Молодым семьям предоставлено более тысячи кредитов на сумму более 800 млн. руб.
Кредиты по программе ОАО «САИЖК» предоставляются в 15 городах области. Агентство совместно с банками обеспечивает развитие ипотечного кредитования по федеральным стандартам. Население области получило реальную возможность покупки квартиры в собственность на заемные средства по приемлемой ставке заимствования.
С апреля 2011 г. агентство самостоятельно предоставляет долгосрочные ипотечные жилищные займы. К июлю было выдано 14 займов на сумму 8,3 млн. руб. по ставке от 11,5 до 14% годовых. Первоначальный взнос составляет от 10 до 30%. Чем меньше первоначальный взнос, тем выше ставка заимствования.
По прогнозным оценкам, представленным в Основных направлениях развития банковского сектора Свердловской области, к 2013 г. суммарный оборот по вновь выданным кредитными организациями ипотечным кредитам населению области составит от 37 до 63 млрд. руб., количество долгосрочных жилищных кредитов планируется довести до 30 тыс. Доля Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования должна составить 25-30%, т.е. около 10 тыс. кредитов. В 2007 г. установлен плановый показатель в 2500 тыс. кредитов. К концу 2012 г. в области планируется построить около 8,6 млн. м² жилой площади. Ипотека в Екатеринбурге и Свердловской области, также как и в других городах России, довольно полно представлена филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых можно отметить Судостроительный банк, Абсолют банк, КИТ Финанс банк, Екатеринбургский муниципальный банк, Московский Банк Реконструкции и Развития, Драгоценности Урала, Номос Банк, Райффайзенбанк, Банк «Открытие», Уралфинпромбанк, Свердловский коммерческий банк, и др.
На сегодняшний день размер процентной ставки ипотечного кредитования начинается в Екатеринбурге и Свердловской области с 10% годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях, и с 9,3 % годовых для кредитов, предлагаемых в иностранной валюте. Различно отношение банков в Екатеринбурге и Свердловской области к сумме первоначального взноса по ипотеке - некоторые банки, в частности Хоум Кредит и Финанс Банк, разрешают не платить первоначальный взнос вообще, а у некоторых банков и их программ, в частности у банков, кредитующих по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования минимальный размер первоначального взноса составляет 10%. Предлагаемые банками кредитные программы по предоставлению ипотеки в Екатеринбурге и Свердловской области довольно многообразны и рассчитаны для физических лиц с разным уровнем дохода [39, с. 91].
Жилье предлагается и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости. Предельно возможный срок, на который банки могут предложить заемщику ипотечный кредит, в Екатеринбурге и Свердловской области на текущий момент равен 30 годам.