Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Московский технологический институт «ВТУ»
Уровень образования: БАКАЛАВРИАТ
Направление: «МЕНЕДЖМЕНТ»
Специализация: «Государственное и
муниципальное управление»
Курсовая работа на тему:
«Развитие ипотеки и ее роль в решении
жилищной проблемы»
Студентка Спирина Светлана Витальевна
Москва 2013
Оглавление
Введение
2. Анализ показателей динамики развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Российской Федерации
.2 Система мероприятий разработанных на уровне Российской Федерации
. Особенности ипотечного кредитования в Свердловской области
.1 Анализ развития ипотечного кредитования в Свердловской области
.2 Система мероприятий разработанных на уровне Свердловской области, направленных на развитие ипотечного кредитования и решение жилищных проблем
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Ипотечное кредитование представляет собой долгосрочную ссуду, которая предоставляется юридическим или физическим лицам банками под залог недвижимости, в число которых входит земля, производственные и жилые здания, помещения, сооружения. На сегодняшний день, самым распространенным вариантом использования ипотечного кредитования в Российской Федерации является покупка физическим лицом квартиры в кредит.
Совсем недавно в нашей стране коммерческие банки предпочитали работать в основном с юридическими лицами, а физическим лицам для того чтобы приобрести жилье, приходилось годами откладывать заработанные деньги. Но в настоящее время ситуация коренным образом изменилась. Одной из самых заметных тенденций на рынке банковских услуг является интенсивный рост интереса коммерческих банков к частным заемщикам.
Ипотечное кредитование является одним из самых проверенных и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование приносит коммерческим банкам доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно совместить интересы простого населения в улучшении своих жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной, прибыльной работе, строительного комплекса - в загрузке производства и государства, которое заинтересовано в экономическом росте.
Актуальность заключается в том, что существует острая необходимость в развитии целостной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Это вызвано тем, что за последние годы в направлении развития ипотечного кредитования в России были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана целостная и стратегическая концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, которая в целом определяет определенное место и важную роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию всего государства в становлении жилищной сферы. На сегодняшний день принят ряд законов, которые являются системообразующими законами для общего ипотечного кредитования в Российской Федерации. Проблемам развития системы ипотечного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти и коммерческих банков.
Объект исследования - ипотечное кредитование.
Предмет исследования - механизмы ипотечного кредитования как решения жилищной проблемы.
Цель работы - исследование ипотечного кредитования населения как решение жилищной проблемы в Российской Федерации и в Свердловской области.
Исходя из этого, задачами курсовой работы являются:
1. Охарактеризовать теоретические основы ипотечного кредитования населения.
2. Проанализировать показатели динамики развития иипотечного кредитования в РФ и Свердловской области.
. Охарактеризовать особенности управления ипотечным жилищным кредитованием в РФ и Свердловской области.
Структура курсовой работы состоит из введения, основной части (3 главы и
6 параграфов), заключения, списка использованной литературы.
1. Теоретические основы ипотечного кредитования населения
.1 Ипотечное кредитование: понятие, сущность и виды
Кредитные отношения - это общественные отношения, которые возникают между субъектами экономических отношений по вопросам движения стоимости. Кредитные отношения выражаются в разнообразных формах предоставления кредита (коммерческий кредит, банковский кредит и др.), займе, лизинге, факторинге и т.д. [6, с. 74].
Кредит - это своего рода предоставление денежных средств или каких-либо товаров в долг, с выплатой установленных кредитной организацией процентов [6, с. 78].
С момента возникновения кредита и на сегодняшний момент времени кредит прочно внедрился абсолютно во все сферы отечественной экономики и проявляется в самых различных формах.
Различают следующие основные формы кредита:
– коммерческий кредит,
– банковский,
– потребительский,
– межфирменный,
– межбанковский,
– государственный,
– международный.
Одной из форм кредита является ипотека. Ипотека выступает в роли одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при этом недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения обязательства должника приобретает право получить в реализацию данное имущество. Обязательство должника в свою очередь может быть не только банковским, но и обязательством, которое основано на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [6, с. 235].
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это своего рода способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Поэтому, ипотека основывается на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотеки во всех случаях выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Должник остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, то есть продавать.
В случае неисполнения обязательства, обеспеченного договором ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [8, с. 152].
Можно выделить следующие принципы ипотеки:
- принцип гласности, или публичности заключается в доступе каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;
- принцип специальности заключается в возможности установления ипотеки только к определенной недвижимости, в определенном объеме;
принцип достоверности заключается в том, что все записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных ограничений;
принцип старшинства заключается в том, что преимущество одного закладного права перед другим определяется в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
принцип бесповоротности заключается в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Таким образом, ипотечное кредитование - это кредитование, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой) [6, с. 230].
Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [7, с. 52].
Ипотечные кредиты классифицируются по разнообразных признакам.
1. По объекту недвижимости:
земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
2) По виду кредитора:
- банковские;
- небанковские.
) По виду заёмщиков:
- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
4) По степени аффилированности заемщиков, могут предоставляться:
- сотрудникам банков;
- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
сотрудникам фирм - клиентов банка;
лицам, проживающим в данном регионе;
всем желающим.
) По способу рефинансирования.
) По срокам кредитования.
) По способу амортизации долга:
- постоянный ипотечный кредит;
- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
кредит с переменными выплатами.
) По виду процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной процентной ставкой.
) По возможности досрочного погашения:
- с правом досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа;
без права досрочного погашения.
) По степени обеспеченности (величине первоначального платежа) [6, с. 234].
Сумма кредита может составлять от 50 до 100% от стоимости заложенного недвижимого имущества. Кроме этого, ипотечные кредиты могут быть:
1) обычные и комбинированные, то есть выдаваемые несколькими кредиторами;
2) субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Одним из видов ипотечного кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это такой кредит, который предоставляется на срок от 3 лет и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства [9, с. 105].
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается строго на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за целевым использованием выданных кредитных средств [9, с. 85].
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Передаваемое в залог жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
Приобретенное за счет кредита недвижимое имущество должно использоваться заемщиком преимущественно только для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика, так и для кредитора.
Важным условием ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.
Субъектами ипотечной схемы являются:
1) Заемщики - это физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека) [12, с. 319].
2) Продавцы жилья - это физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению [12, с. 320].
) Кредиторы - это банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
) Страховые компании - это страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка [22, с. 17].
) Оценщики - это юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании [22, с. 20].
) Риэлтерские фирмы - это юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья [8, с. 154].
) Инвесторы - это юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;
Таким образом, кредитные отношения - это общественные отношения, которые возникают между субъектами экономических отношений по вопросам движения стоимости. Ипотечное кредитование является предоставлением частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
На сегодняшний день, кредитование населения является одним из самых распространенных и динамичных видов банковских операций в развитых странах мира.
Под потребительским кредитом в нашей стране понимается не только приобретение в рассрочку товаров длительного пользования, но и долгосрочное кредитование покупки недвижимости (ипотечные кредиты), которое является одной из разновидностей долгосрочного потребительского кредитования [31, с. 17].
С другой стороны рост кредитования постоянно стимулируют кредитные организации. Если до недавнего времени объем вкладов в российских банках превышал объем выданных потребительских кредитов, так как привлеченные денежные средства населения направлялись в корпоративный сектор и на операции с ценными бумагами то на текущий момент ситуация коренным образом меняется. На начало 2001 года только 4% привлеченных из вкладов направлялось на кредитование населения, а уже к 2009 году это соотношение стало составлять 31%, т.е. каждый третий рубль, принесенный гражданами, возвращается ему в виде кредита.