Статья: Развитие инвестиционной деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства на основе государственно-частного партнерства

Вместе с тем за счет выборочного ремонта невозможно обеспечить повышение потребительских качеств домов и осуществить энергоэффективную модернизацию объектов жилого фонда в соответствии с требованиями действующего Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ Федеральный закон от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: URL: http://www.consultant.ru. По экспертным оценкам, на проведение комплексного капитального ремонта многоквартирных домов и инфраструктурных объектов в предстоящие 5-10 лет ежегодно потребуется не менее 2 трлн руб. [10, с. 22].

Развитию ГЧП в сфере управления многоквартирными домами может способствовать появление в России строительных сберегательных касс (ССК), которые с успехом используются за рубежом. Систему стройсберкасс можно использовать не только для покупки жилья, но и для проведения капитального, текущего и восстановительного ремонта жилого фонда.

Так, в Германии строительные сберегательные кассы составляют один из главных институтов инвестирования развития жилищной сферы. Строительство 75 % жилья финансируется с привлечением системы жилищных стройсбережений. Несмотря на высокий доход населения, жилье в Германии в основном приобретается за счет кредита.

Существует два способа аккумулирования средств при помощи строительных сберегательных касс. Первый способ предполагает кредитование в размере до 60 % от стоимости жилья и 20-процентное финансирование за счет строительных сберегательных касс. Остальные 20 %, что составляет в среднем 30-40 тыс. евро, являются собственными средствами заемщика (так называемый Eigenkapital), которые можно накопить в течение 12 лет при ежемесячном пополнении депозита на 250 евро. При втором способе немецкие граждане обращаются к строительно-накопительному договору BSV (Bausparvertrag), в соответствии с которым, накопив 40-50 % от суммы BSV, клиент на оставшуюся часть может оформить кредит под небольшие проценты (2 % против рыночных 4-5 %). При этом работодатель перечисляет специальные взносы в строительную сберегательную кассу, на которые начисляются проценты. В соответствии с контрактом о стройсбережениях жилищный заем выдается под 5-6 % годовых (в среднем на 4 % ниже рыночных) на срок до 12 лет [6].

В соответствии с законопроектом о строительных сберегательных кассах в нашей стране, находящимся на рассмотрении в Государственной Думе с 2007 года, населению предлагается накапливать средства в так называемом кооперативном банке. К сумме накоплений государство ежегодно предполагает добавлять премию, покрывающую инфляцию. При достижении половины от необходимой суммы на приобретение жилья можно рассчитывать на получение кредита под минимально возможный процент на срок до десяти лет. Средством обеспечения будет выступать жилье.

Основными недостатками такой схемы являются низкая первоначальная ставка капитализации, отсутствие гарантии на накопление требуемой суммы к определенному сроку, нестабильный уровень инфляции и цен на рынке недвижимости. По утверждениям экспертов, премия от государства не сможет покрыть рост инфляции, и период накопления средств растянется на десятилетия [13].

В настоящее время в соответствии с Жилищным кодексом РФ на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется сбор средств собственников жилья, размер которого в зависимости от конкретного региона составляет от 1 до 15 рублей за 1 кв. м. площади ежемесячно (в среднем 6-6,5 рублей) [4, с. 22].

Программа капитального ремонта жилья рассчитана на 2014-2043 гг. Накопление средств осуществляется на специальном банковском счете ТСЖ или ЖСК для домов с соответствующей формой управления, а также специальном или общем банковском счете регионального оператора для домов с непосредственным управлением и домов, находящихся под управлением управляющей организации. При этом остаются непроработанными вопросы о возможности привлечения банковского кредитования для финансирования проведения капитального ремонта, начислению процентов по вкладам, страхованию вкладов, государственному софинансированию специальных счетов.

Считаем, что в сложившихся условиях необходим системный подход к формированию фондов на капитальный ремонт, предусматривающий активное участие в накоплении денежных средств не только собственников помещений, но и государства, а также кредитно-финансовых структур. При этом размеры платы за капитальный ремонт и государственного софинансирования должны устанавливаться и изменяться в зависимости от состояния конкретного дома и степени его износа в рамках ремонтного цикла.

Допустим, для многоквартирного дома с износом до 40 % государственное софинансирование может составлять до половины от вложений собственников, а в условиях повышенного процента износа дома - соответствовать сумме накоплений в расчете на 1 кв. м и даже превышать ее. В этой связи необходимо проводить индивидуальную и независимую проверку каждого дома с целью определения степени изношенности для эффективности инвестирования денежных средств. Такое софинансирование должно осуществляться в виде гарантийного обеспечения кредитования ремонтных работ, что позволит к первоначальной капитализации средств на специальном счете в размере, соответствующем средней ставке по депозитам, при достижении определенной величины (например, ? от суммы, необходимой для проведения ремонтных работ) получить дополнительные средства за счет кредита с процентной ставкой, превышающей ключевую ставку ЦБ РФ не более чем на 5 %, в целях сокращения сроков накопления требуемой суммы.

В таблице представлены результаты расчета накопления денежных средств на проведение капитального ремонта крыши двух типовых домов: «Дом № 1» с жилой площадью в 11000 кв. м., износом до 40 % и «Дом № 2» с жилой площадью 1600 кв. м., износом до 70 % в условиях действующей программы и предлагаемой системы накопления средств на основе ССК. Величина государственного софинансирования, приходящаяся на средний размер взноса на 1 кв. м., средние ставки по депозиту и кредиту приняты условно.

Таблица 1 - Результаты расчета накопления денежных средств на капитальный ремонт

Исходя из средней стоимости ремонта крыши в 1700 руб. за 1 кв. м. и площади крыши каждого дома, а также среднего размера взноса на капитальный ремонт 6,5 руб. за 1 кв. м., получаем, что в условиях действующей программы капитального ремонта при ежемесячном отчислении средств собственниками помещений в полном объеме необходимая на капитальный ремонт крыши сумма будет накоплена в первом доме через 2,4 года, а во втором - лишь через 11 лет. С учетом инфляционной составляющей этот период может дополнительно увеличиться.

Межремонтный период для большинства жилых домов в среднем должен составлять не более 25 лет и лишь для домов повышенной капитальности - 30-35 лет [8, с. 26]. С учетом того, что многие дома не ремонтировались на протяжении двух и более межремонтных периодов, такие сроки накопления средств только на ремонт одной крыши просто недопустимы.

В предлагаемой системе накопления средств на основе ССК с дополнительным текущим государственным софинансированием (до 50 % и более от установленного размера ежемесячного взноса), возможностью капитализации накопленных сумм и получением собственниками помещений в МКД кредита в размере до ? от требуемой суммы на льготных условиях период накопления средств на капитальный ремонт крыши уменьшается в 2,5 раза (табл.).

Такое значительное сокращение срока накопления денежных средств на проведение капитального ремонта, привлекательные условия кредитования с государственной гарантией на возврат выданного кредита должны способствовать активному вовлечению кредитно-финансовых структур в процесс финансирования проведения ремонтных работ общего имущества в МКД. В результате государство с меньшими бюджетными расходами сможет осуществить восстановление жилого фонда в течение 10-15 лет.

Таким образом, государственно-частное партнерство как форма реализации инвестиционных проектов в ЖКХ должно стать системным явлением для достижения поставленных целей инициаторами проекта, соблюдения общественных интересов, а также получения максимального экономического и социального эффектов.

Литература

1. Агитаев Е.В. Жилищно-коммунальное обслуживание населения в странах Северной Европы и Евросоюза // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера.- 2013. - № 9. - Ч. I.

2. Агитаев Е.В. Новая концепция реформы ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. - 2010. - № 10. - Ч. I. [Электронный ресурс]: URL: http://www.mcfr.ru/journals/13/805/21091/21092/ (дата обращения: 22.09.2015).

3. Ганцева П. Светлана Орлова: «Сферу ЖКХ региона ждет глобальная модернизация» // Владимирские ведомости. - 2015. - № 57 (5170).

4. Заховаева И. Размер взноса на капитальный ремонт варьируется от 1 до 15 руб. // Экономика и жизнь. - 2015. - № 16 (9582).

5. Ирниязов Б.С. Вопросы эффективности государственно-частного партнерства // Финансовый менеджмент. - 2012. - № 2.

6. История стройсберкасс в Германии, Западной Европе и России [Электронный ресурс]: URL: http://www.rieltkazna.ru/history_of_ssb (дата обращения: 22.09.2015).

7. Карта экономических прогнозов // Финансовый директор [Электронный ресурс]: URL: http://fd.ru/macro (дата обращения: 22.09.2015).

8. Савельева О.И. О некоторых подходах к созданию системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. - 2012. - № 8. - Ч. I.

9. Санжиев Д. Инструментарий местного самоуправления приближается к бизнесу // Экономика и жизнь. - 2015. - № 29 (9595).

10. Санжиев Д. Капремонтная пирамида // Экономика и жизнь. - 2012. - № 38 (9454).

11. Свистунов А.В. Формирование системы государственного финансового обеспечения управления многоквартирными домами // Современная экономика: проблемы, тенденции, перспективы. - 2012. - № 7. [Электронный ресурс]: URL: http://cyberleninka.ru/article/n/formirovanie-sistemy-gosudarstvennogo-finansovogo-obespecheniya-upravleniya-mnogokvartirnymi-domami (дата обращения: 22.09.2015).

12. Создание системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов: новые подходы, законодательные предложения. Рекомендации парламентских слушаний, проведенных 6 апреля 2012 г. Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. - 2012. - № 6. - Ч. II.

13. Стройсберкассы: немецкий опыт в российских реалиях. [Электронный ресурс]: URL: http://www.bestrealtor.ru/useful_info/29/stroisber (дата обращения: 22.09.2015).

14. Титов Д. Рецепт роста от Минфина: меньше потреблять, больше инвестировать // Экономика и жизнь. - 2015. - № 14 (9580).

15. Хованская Г.П. Новый законопроект коснется каждого городского жителя России // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. - 2012. - № 6. - Ч. I.